N° RG 24/01916 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKW5

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01916 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKW5

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP ACTEIS

à M^e Jérôme HORTAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE

SCI VAM, représentée par M. [C] [E], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuelle ASTIE de la SCP ACTEIS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Jessica BOURIANES-ROQUES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jérôme HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2018, la SCI VAM a consenti à la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN un bail commercial pour des lieux situés [Adresse 2] à SAINT ALBAN (31140).

Estimant que le compte locatif de la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN était débiteur, la SCI VAM lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 21 juin 2024, pour un montant total de 8.568,40 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la SCI VAM a assigné la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

La présente affaire a été évoquée à l’audience du 18 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI VAM, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, demande au juge des référés de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail et, par conséquent, la résiliation du bail commercial liant la SCI VAM et la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN, intervenue de plein droit un mois après la signification du commandement délivré le 21 juin 2024 ;ordonner l’expulsion de la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN des lieux loués [Adresse 3] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécéssaire ;ordonner qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsé d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’éxécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN à payer à la SCI VAM une indemnité d’occupation d’un montant de 644.76 euros par mois à compter d’août 2024 (inclus) jusqu’à son départ effectif des lieux et celui de tous occupants de son chef ;condamner la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN à payer à la SCI VAM, à titre provisionnel, la somme de 10.850,44 euros au titre de la dette actualisé au 31 décembre 2024 (tenant compte du recouvrement du chèque impayé au titre du loyer dejuin 2023 et de 4 virements de 350 euros) ;condamner la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN à payer à la SCI VAM la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 21 juin 2024 et la levée d’un état des nantissements et sûretés le 23 septembre 2024 ;débouter la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN de toutes ses demandes moyens, fait, et conclusions.

Aux termes de ses conclusions et de ses observations orales, la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN, régulièrement assignée à personne, demande au juge des référés, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

constater que les demandes de Ia SCI VAM se heurtent à bon nombre de contestations sérieuses ;débouter la SCI VAM de l’integralité de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;A titre subsidiaire,

suspendre les effets de la clause resolutoire ;fixer la dette locative à la somme de 6.281,88 euros à la date des présentes ;accorder à la SASU LES DELICES DE SAINT ALBAN I’octroi d’un délai de 24 mois afin d’apurer la dette, soit en 24 mensualités égales d’un montant de 261,75 euros à intervenir le 24 de chaque mois ;En toutes hypothèses,

condamner la SCI VAM à payer à Ia SASU LES DELICES DE SAINT ALBAN Ia somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI VAM aux entiers depens avec distraction au profit de M^e HORTAL, Avocat au Barreau de Toulouse, sur son affirmation de droit en application des-disposigions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient, en premier lieu, de préciser que les articles 808 et 809 du code de procédure civile, sur lesquels se fondaient autrefois la compétence du juge des référés, sont aujourd’hui numérotés 834 et 835 ; que dès lors il y a lieu de considérer que c’est par erreur que les parties fondent leur demandes sur les articles 808 et 809 précités.

* Sur la clause résolutoire et la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, le contrat souscrit le 1er novembre 2018 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La partie demanderesse produit également un commandement de payer la somme de 8.381,88 euros en date du 21 juin 2024 visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales (échéance de juin 2024 inclus).

Aux termes de leurs dernières conclusions, la partie demanderesse fait état d’un solde restant dû de 10.850,44 euros, arrêté à l’échéance de loyer du mois de décembre 2024 inclus et indique que l’échéancier qui avait été accordé en août 2024 n’a pas été respecté.

La partie défenderesse conteste la demande de résiliation de plein droit du bail, indiquant qu’à ce jour elle respecte l’échéancier convenu et que la dette locative ne s’est pas aggravée mais réduite puisqu’elle est à ce jour de 6.281,88 euros.

En l’espèce, il est constant que suite à la délivrance du commandement de payer les parties ont convenu d’un échéancier selon les modalités suivantes : à partir du mois de septembre 2024 paiement de 350 euros par mois en sus du loyer courant.

Il convient, par ailleurs, de constater que le bail liant les parties prévoit aux termes de ses conditions particulières que le réglement du loyer doit être effectué tous les 5 du mois.

Or, en l’espèce, il ressort des pièces produites par la partie défenderesse que cette dernière a effectué les réglements suivants :

— le 21 août 2024 : 644,76 euros

— le 25 septembre 2024 : 994,76 euros (soit 644,76 + 350 euros d’arriérés)

— le 15 octobre 2024 : 994,76 euros

— le 27 novembre 2024 : 994,76 euros

— le 30 décembre 2024 : 994,76 euros

Il convient, en outre, de constater que l’effectivité de ces réglements est corroborée par le relevé de compte produit par la société demanderesse (pièce 7) sur lequel ces réglements apparaissent quelques jours plus tard.

Il ressort également des justificatifs de virements produits par la partie défenderesse que cette dernière a églament réglé les sommes suivantes :

— le 30 janvier 2025 : 994,76 euros

— le 14 février 2025 : 644,76 euros (arriérés juillet 2024)

— le 14 février 2025 : 994,76 euros

Autrement dit, au débit du preneur, il est dû 21 échéances locatives entre les mois de juin 2023 et février 2025, soit une somme de 13.539,96 euros (644,76 euros x 21 loyers). A son crédit, il est justifié entre août 2024 et février 2025, de paiements cumulés à hauteur de 7.258,08 euros (soit 994,76 euros x 6 + 644,76 x 2).

Dès lors, il ressort des pièces produites que reste à payer, au titre des arriérés réclamés aux termes du commandement de payer, la somme de 6.281,88 euros (soit 13.539,96 -7.258,08 euros)

Il convient, par ailleurs, de constater que si la partie défenderesse a bien effectué régulièrement des paiements depuis la mise en place de l’échéancier ces derniers sont intervenus en retard de façon systématique au regard des dispositions du bail. En tout état de cause, l’apparition et l’accroissement de cette dette locative non contestée traduit la défaillance du preneur à avoir su respecter ses obligations contractuelles. Elle entraine théoriquement la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Cependant, en dépit de l’apparition de cette dette et de ces retards, les paiements réguliers de la partie défenderesse démontre sa bonne foi et sa capacité de régler sa dette.

Pour ces raisons, il y a lieu de :

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, sous réserve du respect par la locataire des engagements pris,l’autoriser à s’acquitter de la dette en 17 mensualités de 350 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce en sus du loyer courant,dire que le premier versement devra intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,dire que faute pour le preneur de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion de la locataire avec si nécessaire le concours de la force publique,dire que dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI VAM.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 21 juin 2024, la levée d’un état des nantissements et sûretés le 23 septembre 2024 et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 700 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN à payer à la SCI VAM une somme provisionnelle de 6.281,88 TTC (SIX MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT UN EUROS ET QUATRE VINGT HUIT CENTIMES) en derniers ou quittance au titre des créances de loyers, de charges (loyer du mois de février 2025 inclus);

AUTORISONS la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN à se libérer de cette dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus du loyer, des charges et des taxes courantes, de 17 mensualités de 350 euros et une 18e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir au plus tard le 24ème jour de chaque mois suivant la signification de la présente décision, dans les conditions et aux termes prévus par l’échéancier de paiement ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais et sous réserve de leur intégral respect ;

DISONS que faute pour la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN, pendant le cours de ces délais, de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et des accessoires courants, une seule des sommes et des échéances susvisées ou le loyer courant et les charges et accessoires courantes :

l’intégralité du solde débiteur deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l’arriéré pourront être immédiatement mises en œuvre à la diligence de la SCI VAM,la clause résolutoire sera acquise de plein droit et produira donc son plein effet et entier effet à la date du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée,il sera alors procédé l’expulsion de la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN selon les formes et délai prévues par la loi ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN, en qualité d’occupant sans droit ni titre sera alors redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis (soit actuellement 644,76 euros par mois), qui sera alors due par la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN, à compter du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI VAM,en cas de besoin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de respect des entières obligations susvisées et d’apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement ;

CONDAMNONS la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN à payer à la SCI VAM la somme de 700 euros (SEPT CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS LES DELICES DE SAINT ALBAN aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 21 juin 2024, la levée d’un état des nantissements et sûretés le 23 septembre 2024 , ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 25 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,