TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01354 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UB4Y

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[I] [T] [Y] [G] épouse [U]

[L] [U]

C/

[K] [E] [X] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à M^e CHAZEIRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [I] [T] [Y] [G] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

M. [L] [U], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Sandrine CHAZEIRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [K] [E] [X] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nathalie DUPONT, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 octobre 2022, Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U] ont donné à bail à Monsieur [K] [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 640 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Le 25 septembre 2023, Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U] ont fait signifier à Monsieur [K] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, régularisé dans les délais.

Le 11 juillet 2024, Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U] ont fait signifier à Monsieur [K] [B] un nouveau commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2025, Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U] ont ensuite fait assigner Monsieur [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 9.900 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers mois de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— de la somme de 155,56 euros au titre du commandement de payer délivré le 11 juillet 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, soit 660 euros, de la résiliation jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, Monsieur [K] [B] a demandé et obtenu un renvoi pour préparer sa défense.

A l’audience du 10 juillet 2025, Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U], représentés par Maître Sandrine CHAZEIRAT, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 10.820 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement et à l’octroi de délai pour quitter les lieux en cas d’expulsion.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que l’arriéré est conséquent et n’a pas été régularisé malgré deux commandements de payer. Ils ajoutent que seul le loyer de juillet 2025 a été réglé en totalité et que le locataire n’est pas en capacité de régler l’arriéré, étant toujours en période d’essai et ayant un salaire net de 1.650 euros seulement.

Monsieur [K] [B], représenté par Maître [O] [P], reconnaît le montant de la dette locative et demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois. Subsidiairement, il demande des délais de paiement non-suspensifs sur 36 mois et un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’il a perdu son travail, ce qui a généré la constitution d’un arriéré. Il ajoute qu’il a retrouvé un emploi en CDI, avec des grands déplacements, lui permettant d’avoir une rémunération autour de 2.500 à 3.000 euros mensuels. Il précise qu’il a 973 euros de charges en plus de son loyer, constitué notamment par des crédits à la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 06 juin 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article VII et annexe Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 11 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.960 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [K] [B] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U] produisent un décompte arrêté à juillet 2025 démontrant que Monsieur [K] [B] reste devoir la somme de 10.820 euros, mensualité de juillet 2025 comprise.

Monsieur [K] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 10.820 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 3.960 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

S’agissant de la somme demandée au titre du commandement de payer, celle-ci sera étudiée au titre des dépens.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [K] [B] a repris très récemment le paiement de son loyer courant, le loyer de juillet 2025 ayant été honoré avant l’audience.

Toutefois, il apparaît qu’il a eu des difficultés récurrentes pour régler son loyer depuis avril 2023, soit 6 mois seulement après son entrée dans les lieux, qu’il a dû contracter un prêt à la consommation pour régler son arriéré lors du premier commandement de payer et qu’il n’a pas payé la moindre somme à ses propriétaires entre avril 2024 et mai 2025, en dépit de ressources ponctuelles, ce qui interroge sur sa capacité à tenir des délais de paiement en réglant ses loyers courants.

Surtout, son arriéré est de plus de 10.000 euros actuellement, somme particulièrement importante nécessitant des paiements à hauteur de 300 euros par mois minimum pour être apurée dans les délais légaux. Or, outre qu’il est toujours en période d’essai dans le cadre de son CDI et qu’il ne justifie pas de ses dernières fiches de paie, son contrat de travail mentionne un salaire limité à 2.153 euros brut, soit 1.682 euros net. Compte-tenu des charges dont il justifie à hauteur de 973 euros et de son loyer de 660 euros, il n’apparaît pas en capacité de régler 300 euros par mois, n’ayant qu’un reste à vivre de 50 euros.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement, qu’ils soient suspensifs de la clause résolutoire ou non.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

Aux termes de l’article L412-4 du même code, « la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 12 septembre 2024 et Monsieur [K] [B] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de lui ordonner de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux.

Monsieur [K] [B] ne justifie d’aucune circonstance l’empêchant de se reloger dans des circonstances normales, ayant actuellement un emploi, et ne justifie d’aucune recherche d’hébergement dans le domaine privé, auprès des bailleurs sociaux ou de l’hébergement d’urgence, qui étayerait des difficultés à se reloger. Ainsi, il convient de rejeter sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, étant rappelé que les critères listés par l’article L412-4 susvisé n’ont pas vocation à fonder l’octroi de délais de grâce mais uniquement à apprécier la durée desdits délais lorsqu’ils sont octroyés.

A défaut de départ volontaire, il convient de prononcer l’expulsion de Monsieur [K] [B] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Monsieur [K] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 12 septembre 2024 au 31 juillet 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U], Monsieur [K] [B] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2022 entre Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U] et Monsieur [K] [B] concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à verser à Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U] à titre provisionnel la somme de 10.820 euros (décompte arrêté au mois de juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 3.960 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement de Monsieur [K] [B] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés, au plus tard dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux ;

REJETONS la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Monsieur [K] [B] ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à payer à Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 660 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à verser à Madame [I] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [U] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,