N° RG 24/05177 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TON3

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 24/05177 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TON3

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP DEDIEU PEROTTO

à M^e Juliette BERGER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE VAN GOGH SITUÉ [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alessandro PEROTTO de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocats au barreau d’ARIEGE

DÉFENDEURS

M. [S] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [J] [U], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/019969 du 30/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représentée par Maître Juliette BERGER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 Février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U] sont propriétaires de lots de copropriété, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence VAN GOGH, sise [Adresse 1] à [Localité 4].

La SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 4] est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date des 06 et 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAN GOGH, pris en la personne de son syndic la SARL L’IMMOBILIERE DE TOULOUSE, a assigné Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U], devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de les voir être condamnés au paiement d’une somme provisionnelle au titre des charges de copropriété impayées.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 18 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAN GOGH, dans ses dernières écritures, demande au président du tribunal judiciaire, de :

— juger que l’action judiciaire engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAN GOGH situé [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, selon les modalités de la procédure accélérée au fond, est recevable ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAN GOGH situé [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  4.356,72 euros outre intérêts au taux légal depuis la mise en demeure en date du 02 avril 2024,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi,

—  1.440 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U] aux entiers dépens,

— débouter Madame [J] [U] de l’ensemble de ses demandes tendant à faire condamner uniquement Monsieur [S] [G] et à obtenir des délais de paiement et de ses plus amples demandes.

De son côté, Madame [J] [U] demande au président du tribunal judiciaire, de :

— in limine litis :

— ordonner l’irrecevabilité de la demande du syndic comme ne respectant pas l’application stricte de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative aux copropriétés,

— ordonner l’irrecevabilité de la demande pour non-respect de l’article 750-1 du CPC,

— à titre principal :

— constater la bonne foi de Madame [U],

— condamner Monsieur [G] à régler l’intégralité de la dette de copropriété,

— à titre subsidiaire :

— accorder à Madame [U] un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette,

— en tout état de cause :

— débouter le syndic de sa demande de dommages et intérêts comme étant injuste et excessive,

— débouter le syndic de sa demande au titre des frais de procédure,

— ordonner que chaque partie assume ses frais de procédure et dépens.

Monsieur [S] [G], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de signification remis à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les fins de non-recevoir

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. (…) ".

Selon l’article 750-1 du code de procédure civile : " En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage (…) ".

En l’espèce, sur la base de ces textes, Madame [U] sollicite l’irrecevabilité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires au motif, d’une part, que les mises en demeures adressées par le syndicat des copropriétaires ne précisaient pas la nature et le montant des provisions réclamées et d’autre part, que la somme réclamée étant inférieure à 5.000 euros, une tentative de règlement amiable était nécessaire.

Toutefois, il ressort des lettres de mises en demeure, adressées par le syndicat des copropriétaires à Madame [U], en date des 02 avril 2024 et 18 septembre 2024 que les provisions réclamées sont suffisamment précisées, tant dans leur montant que sur leur nature de charges de copropriété.

Par ailleurs, dans l’acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation des parties défenderesses aux sommes de 3.842,87 euros au titre des charges de copropriété impayées et 2.000 euros au titre de dommages et intérêts, soit la somme totale de 5.842,87 euros. Ainsi, la demande portant sur une somme supérieure à 5.000 euros, l’article 750-1 du code de procédure civile n’est pas applicable en l’espèce.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAN GOGH recevable.

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ".

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U] sont propriétaires de lots de copropriété dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété de l’immeuble VAN GOGH à [Localité 4]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 28 janvier 2025 que Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U] restent redevables de la somme de 4.356,72 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U]. Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, Monsieur [S] [G] est réputé ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant. De son côté, Madame [J] [U] ne conteste pas cette dette.

Il en résulte que Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U] sont donc solidairement redevables de la somme de 4.356,72 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 28 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les délais de grâce

L’article 1343-5 du code civil dispose : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ".

En l’espèce, Madame [J] [U] sollicite d’être autorisé à différer le paiement de leur dette sur 24 mois et s’engagent à verser la somme de 200 euros par mois.

Il ressort du dernier décompte transmis en date du 28 janvier 2025 que Madame [J] [U] n’a procédé qu’à des règlements insuffisants et très irréguliers, le dernier versement datant du 09 juin 2022. Madame [J] [U] ne verse aux débats aucun élément permettant de constater qu’elle disposerait d’une capacité financière pour s’acquitter de sa dette dans un délai raisonnable, en plus des charges courantes.

Par conséquent, ces circonstances justifient qu’il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement.

* Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour

résistance abusive du fait du retard dans l’exécution de ses obligations qu’à la condition que cette carence procède d’une volonté de ne pas régler de mauvaise foi, ses charges de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Madame [J] [U] et Monsieur [S] [G] ont été de mauvaise foi et avait les moyens financiers de faire face à leurs engagements et qu’ils se sont sciemment abstenu de le faire.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U], parties succombantes en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L’équité commande de condamner Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U] à payer in solidum la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAN GOGH à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 4].

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ECARTE les fin de non-recevoir soulevées par Madame [J] [U] ;

DECLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAN GOGH, pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 4] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAN GOGH à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 4], la somme de 4.356,72 euros (QUATRE MILLE TROIS CENT CINQUANTE SIX EUROS et SOIXANTE DOUZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 28 janvier 2025 (appel du fonds du 1er trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 janvier 2025 ;

DEBOUTE Madame [J] [U] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAN GOGH à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 4], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAN GOGH à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 4], une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G] et Madame [J] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 25 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,