TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03927 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNPE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[C] [T]

[D] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Mme [M] [I], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

M. [C] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [D] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 novembre 2023, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [C] [T] et Mme [D] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 470,43 €, provision sur charges comprise.

Un premier bail concernant ce logement et signé entre les parties le 1er août 2002 a été résilié par ordonnance du juge des référés en date du 04 septembre 2006.

La dette ayant été soldée, un nouveau bail a été signé le 20 janvier 2014, lequel a été également résilié par ordonnance du juge des référés en date du 26 novembre 2019.

Les locataires ayant soldé la dette, un troisième bail a été signé le 03 novembre 2023, objet de la présente procédure.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juin 2024 pour un montant de 1394,45 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 septembre 2024, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner M. [C] [T] et Mme [D] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin:

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [C] [T] et Mme [D] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique;

— et de les condamner solidairement au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2474,45 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 18 février 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3696,12 euros. Il précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 150 €, en plus du loyer et des charges courantes.

M. [C] [T] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise percevoir des allocations chômage à hauteur de 1100 euros par mois et que sa compagne bénéficie d’une allocation adulte handicapé. Il indique qu’ils hébergent leurs deux filles majeures qui recherchent un emploi, ainsi qu’un enfant mineur âgé de 14 ans.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 20 septembre 2024, Mme [D] [S] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir préalablement avisé le 25 avril 2024 (AR du 26 avril 2024) la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [C] [T] et Mme [D] [S], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail du 03 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice des locataires que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 26 juin 2024 pour la somme en principal de 1394,45 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [C] [T] et Mme [D] [S] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3696,12 € à la date du 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025.

M. [C] [T] et Mme [D] [S], non comparante, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que M. [C] [T] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT cette somme de 3696,12 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 (date de l’assignation) sur la somme de 2474,45 euros et de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant M. [C] [T] et Mme [D] [S] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 150 €, soit 24 mensualités de 150 € et une 25ème mensualité qui soldera la dette.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [C] [T] et Mme [D] [S] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de M. [C] [T] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [C] [T] et à l’accord de l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, et les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [C] [T] et Mme [D] [S] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [C] [T] et Mme [D] [S] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [C] [T] et Mme [D] [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, M. [C] [T] et Mme [D] [S] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 novembre 2023 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et M. [C] [T] et Mme [D] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 août 2024;

CONDAMNE solidairement M. [C] [T] et Mme [D] [S] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3696,12 € (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 (date de l’assignation) sur la somme de 2474,45 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE M. [C] [T] et Mme [D] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 150 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [C] [T] et Mme [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [C] [T] et Mme [D] [S] soient condamnés in solidum à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [T] et Mme [D] [S] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [T] et Mme [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente