TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01756

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEVE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[M] [L] [C] [U] [B]

[O] [Y]

C/

[D] [Z]

[T] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à Me [L]-Baptiste HUGUET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [L] [C] [U] [B]

demeurant [Adresse 6] (GHANA)

représenté par Maître Jean-Baptiste HUGUET de la SELARL THEVENOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [Y]

demeurant [Adresse 6] (GHANA)

représentée par Maître Jean-Baptiste HUGUET de la SELARL THEVENOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [Z]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [J]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement les 10, 11 et 12 octobre 2022, à effet au 15 octobre 2022, Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y] ont donné à bail, par l’intermédiaire de leur mandataire Laforêt SAINT [L], à Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 7], ainsi qu’une terrasse, jardin et un abri jardin, pour un montant de loyer de 1.034 euros et sans provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y] ont fait signifier le 26 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 21 mai 2025, Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y] ont fait assigner Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 17 juillet 2025 en lui demandant :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail,

— de prononcer leur expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de leuf chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— de les condamner solidairement au paiement d’une provision d’un montant de 4.647,52 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois de mai 2025 inclus, ainsi qu’à la somme de 1.105,02 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2025, jusqu’à la libération des lieux, montant révisable selon les modalités prévues au contrat de bail,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 26 février 2025, ainsi que la dénonce à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 3.747,52 euros, mensualité de juillet 2025 incluse, selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y].

Madame [T] [J], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est fait pas représenter.

Monsieur [D] [Z], bien que régulièrement cité selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [D] [Z] n’a pas déféré à la convocation du 17 juin 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les demandeurs ont été autorisés à produire en cours de délibéré, la lettre recommandée adressée à Monsieur [Z] conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile par le Commissaire de justice, ainsi que l’avis de réception indiquant “destinataire inconnu à l’adresse”, ce qui a été fait, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution des défendeurs :

En l’absence des défendeurs, régulièrement assignés et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] assignés respectivement selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, dont l’accusé de réception versé aux débats précise un destinataire inconnu à l’adresse, et, à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 27 février 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 26 février 2025, pour la somme en principal de 2.225,54 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 26 avril 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] restent devoir, la somme de 3.747,52 euros à la date du 15 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif des locataires le coût du commandement de payer (202,06 euros le 27 février 2025) des frais de relance (5,64 euros le 1er janvier 2025) , des frais de recommandé (19,72 euros (9,86 x2) le 1er février et mars 2025) pour un total de 227,42 € qu’il convient de déduire de cette créance, en ce qu’il s’agit soit de sommes correspondant aux dépens de l’instance, soit de sommes non justifiées, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 3.520,10 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 3.520,10 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 1.105,02 euros à compter de cette date.

La solidarité étant convenue au contrat (VII- Clause de solidarité), il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] supporteront in solidum une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 26 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 10, 11 et 12 octobre 2022, à effet au 15 octobre 2022 et liant Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y] à Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (1.105,02 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y] la somme de 3.520,10 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 15 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [J] à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [O] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION