TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/03862 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWFF7

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [B] [V]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [M] [Y] épouse [V]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentés par Maître Patricia LE MARCHAND de la SELARL PLM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0294

DÉFENDEURS

S.A.R.L. CABINET [I]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

Madame [P] [T] [X]

[Adresse 13]

[Localité 11]

représentée par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1473

Monsieur [L] [N]

[Adresse 13]

[Localité 11]

Monsieur [WZ] [N]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Monsieur [O] [N]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Monsieur [G] [N]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentés par M^e Andréa LAYANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0007

Madame [C] [S] veuve [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Patricia TERRONI POIDEVIN de la SELAS Hermès Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2190

S.A.R.L. N&B INTERMEDIAIRES

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par M^e Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1377

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assisté de Madame Sylvie CAVALIE, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 12 Juin 2025 et tenue publiquement, en formation double juges rapporteurs, Claire ISRAEL a présidé et fait lecture du rapport, puis après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

Décision du 11 Septembre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/03862 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFF7

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 mars 2021, en réponse à une annonce publiée par la société N&B INTERMEDIAIRES, agence immobilière mandatée par Messieurs [L] [N], [WZ] [N], [O] [N] et [G] [N] (ci-après les consorts [N]) pour vendre le lot n°75 de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 12] et [Adresse 8] à [Localité 11], correspondant à une chambre au 7ème étage, Monsieur [B] [V] et Madame [M] [Y] épouse [V]

(ci-après les époux [V]) ont adressé à Madame [P] [T] [X], agent immobilier au sein de la société N&B INTERMEDIAIRES, une offre d’achat au prix proposé de 109 000 euros.

Par note du 21 mai 2021 à l’attention de l’ensemble des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 8] à [Localité 11], le syndic de copropriété, le cabinet [W] [I], a indiqué à ces derniers qu’ils bénéficiaient d’un droit de préférence, en leur qualité de copropriétaires, sur le bien des consorts [N] au prix de 109 000 euros pendant une période de quinze jours, à l’expiration de laquelle les vendeurs retrouveraient leur liberté, se fondant sur l’article « Mutations » du règlement de copropriété.

Par acte authentique du 18 novembre 2021, les consorts [N] ont vendu leur bien à Madame [C] [S] veuve [E], gérante de la société NARDIVAL, copropriétaire au sein du même corps de bâtiment.

Par exploits d’huissier en date des 22, 23 et 24 février 2022, les époux [V] ont fait assigner les consorts [N], Madame [C] [S] veuve [E], la société Cabinet [W] [I], syndic de la copropriété, la société N&B INTERMEDIAIRES et Madame [P] [T] [X] devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de voir déclarer parfaite à leur profit la vente du bien immobilier précité, de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 18 novembre 2021 au profit de Madame [C] [S] veuve [E] et de voir condamner l’ensemble des parties à les indemniser de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 17 juin 2024, les époux [V] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Vu les articles 1113, 1114 et 1118 du Code civil,

Vu l’article 1582 du Code civil,

Vu l’article 1583 du Code civil,

● DIRE que la vente du bien immobilier, lot n°75 de la copropriété sise [Adresse 12] et [Adresse 8], référence cadastrale AK10, est parfaite entre Monsieur [B] et Madame [M] [V] d’une part, et Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N] d’autre part, et qu’elle est intervenue à compter du 18 mars 2021,

En conséquence,

● PRONONCER la nullité de la vente intervenue le 18 novembre 2021 suivant acte recueilli par Maître [K] [U] avec la participation de Maître [H] [D], Notaires, entre Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N] d’une part, et Madame [C] [S] [E] d’autre part, publiée auprès du Service de publicité foncière de [Localité 10] le 29 novembre 2021 sous la référence d’enliassement B214P02 2021P22374,

● ORDONNER à Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N] de réitérer, au bénéfice de Monsieur [B] et Madame [M] [V], ladite vente en la forme authentique devant notaire dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

● DIRE qu’à défaut d’avoir réitéré, au bénéfice de Monsieur [B] et Madame [M] [V], ladite vente en la forme authentique devant notaire dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N] seront redevables in solidum d’une astreinte de 300 € par jour de retard,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1112 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

DIRE que Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N], la société N ET B INTERMEDIAIRES et Madame [P] [X], ont abusivement rompu avec Monsieur [B] et Madame [M] [V] les pourparlers en vue de la vente du bien immobilier, lot n°75 de la copropriété sise [Adresse 12] et [Adresse 8], référence cadastrale AK10,CONDAMNER in solidum Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N], la société N ET B INTERMEDIAIRES et Madame [P] [X] à payer à Monsieur [B] et Madame [M] [V] la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par ces derniers du fait de la rupture abusive des pourparlers,En tout état de cause,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 696 du Code de procédure civile,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

● DEBOUTER la société CABINET [I], la société N ET B INTERMEDIAIRES, Madame [P] [X], Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N] et Madame [C] [S] [E], de l’ensemble de leurs demandes,

● DIRE que la société CABINET [I], la société N ET B INTERMEDIAIRES, Madame [P] [X], Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N] et Madame [C] [S] [E], ont abusivement empêché Monsieur [B] et Madame [M] [V] de formaliser la vente du bien immobilier, lot n°75 de la copropriété sise [Adresse 12] et [Adresse 8],

● CONDAMNER in solidum la société CABINET [I], la société N ET B INTERMEDIAIRES, Madame [P] [X], Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N] et Madame [C] [S] [E], à payer à Monsieur [B] et Madame [M] [V] la somme de 363,01 € par mois sur la période du 1er septembre 2021 jusqu’à la date du jugement à intervenir, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par ces derniers d’avoir été abusivement empêchés de formaliser ladite vente,

● CONDAMNER in solidum la société CABINET [I], la société N ET B INTERMEDIAIRES, Madame [P] [X], Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N] et Madame [C] [S] [E] aux entiers dépens,

● CONDAMNER la société CABINET [I], la société N ET B INTERMEDIAIRES, Madame [P] [X], Messieurs [L], [WZ], [O] et [G] [N] et Madame [C] [S] [E] à payer à Monsieur [B] et Madame [M] [V] chacun la somme de 2.000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, les consorts [N] demandent au tribunal de :

A titre principal,

SUR LA DEMANDE DE REITERATION FORCEE DE LA VENTE

JUGER que les consorts [N] n’ont pas accepté l’offre de vente formulée par les époux [V], JUGER que la société N ET B INTERMEDIAIRES en la personne de Madame [P] [X] ne pouvait pas valablement accepter l’offre de vente formulée par les époux [V], JUGER que les parties en sont restées au stade des pourparlers, En conséquence,

REJETER la demande de réitération forcée de la vente au profit de Monsieur et Madame [V], sous astreinte de 300 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, DEBOUTER Monsieur et Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions tendant à voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 18 novembre 2021 et ordonner la réitération de la vente à leur profit,

SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE

JUGER que Monsieur et Madame [V] n’établissent pas la preuve de l’existence d’une faute des consorts [N], d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué,JUGER que Madame [P] [X] n’établit pas la preuve d’une faute des consorts [N],JUGER que la responsabilité des consorts [N] n’est pas engagée,En conséquence,

REJETER la demande indemnitaire formulée par Monsieur et Madame [V] à hauteur de la somme de 25.000 €, REJETER la demande indemnitaire formulée par Monsieur et Madame [V] à hauteur de la somme de 363,01 € par mois à compter du 1er septembre 2021 jusqu’au jugement à intervenir au titre des loyers,DEBOUTER Monsieur et Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires, DEBOUTER Madame [P] [X] de sa demande de condamnation in solidum des consorts [N] à la garantir et relever indemne du chef des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de Monsieur et Madame [V], A titre subsidiaire,

CONDAMNER solidairement Madame [P] [X] et la société N ET B INTERMDIAIRES à garantir et relever indemnes les consorts [N] de toutes les éventuelles condamnation qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de Monsieur et Madame [V],En tout état de cause,

REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame [V],CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [V] au paiement de la somme de 6.000 € aux consorts [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Andréa LAYANI.

Dans ses conclusions, signifiées par voie électronique le 29 décembre 2023, Madame [C] [S] veuve [E] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur et Madame de NADAILLAC de l’intégralité de leurs demandes,CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame de NADAILLAC au paiement de la somme de 5.000 euros à Madame [E] au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Décision du 11 Septembre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/03862 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFF7

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame de NADAILLAC au paiement de la somme de 2.500 euros à Madame [E] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patricia POIDEVIN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 17 juin 2024, Madame [P] [T] [X] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1991 et suivants du Code Civil,

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur et Madame [B] [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont notamment dirigées à l’encontre de Madame [P] [T] [X],A titre subsidiaire,

RAPPORTER substantiellement et à plus justes proportions lesdites demandes,CONDAMNER in solidum Messieurs [L] [N], [WZ] [N], [O] [N] et [G] [N] à garantir et relever indemne Madame [P] [T] [X] du chef des condamnations qui seraient prononcées et au profit de Monsieur et Madame [B] [V],En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur et Madame [B] [V] ou tout autre succombant à payer à Madame [P] [T] [X] la somme de 5.000 €uros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions en réponse, signifiées par voie électronique le 24 août 2022, la société N&B INTERMEDIAIRES demande au tribunal de :

DÉCLARER mal fondées les prétentions de M. et Mme [V] dirigées à l’encontre de la SARL N&B INTERMEDIAIRES,Les DÉBOUTER de leurs demandes de dommages-intérêts et de l’ensemble de leurs autres demandes dirigées à l’encontre de la SARL N&B INTERMEDIAIRES ; CONDAMNER M. et Mme [V] ou tout succombant à payer à la SARL N&B INTERMEDIAIRES la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 8 avril 2024, la société Cabinet [W] [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire,

RAMENER l’indemnisation des époux [V] à de plus justes proportions,En tout état de cause,

CONDAMNER les époux de NADAILLAC à régler à la concluante la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,REJETER l’exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les éventuelles condamnations prononcées à l’encontre du Cabinet [I].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 12 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en réalisation forcée de la vente

Les époux [V] soutiennent qu’un accord sur la chose et le prix est intervenu avec les consorts [N] le 18 mars 2021 lorsqu’ils ont adressé à Madame [P] [T] [X], agent immobilier intervenue pour le compte de l’agence N&B INTERMEDIAIRES, une offre au prix proposé, ferme et sans condition suspensive.

L’acceptation de leur offre d’achat ne peut être contestée, ni par les vendeurs, ni par l’agent immobilier selon eux dès lors que :

Madame [P] [T] [X] leur a confirmé oralement par la suite, à maintes reprises, l’acceptation par les vendeurs de l’offre d’achat. Cette offre correspondait en tous points à l’offre de vente des consorts [N] et n’était assortie d’aucune condition ou réserve autre que l’acceptation de leur offre, qui pouvait ne pas être écrite au regard du caractère consensuel d’un contrat, et qui leur a été confirmée le jour même, Madame [P] [T] [X] leur a communiqué les diagnostics du bien et toutes les photographies qu’ils ont sollicitées, tout en leur demandant de lui communiquer les coordonnées de leur notaire le 19 mars 2021 puis de justifier d’avoir à disposition les fonds nécessaires le 20 mars 2021, L’annonce immobilière a aussitôt été retirée du site seloger.com,Ils ont demandé à Madame [P] [R] [X] de leur communiquer l’acceptation écrite de leur offre par les vendeurs le 14 avril 2021, preuve s’il en est que cette acceptation leur avait été présentée comme acquise, Ils ont visité une nouvelle fois le bien le 7 mai 2021 avec l’agent immobilier dans la perspective de leurs futurs travaux, agent qui n’a à aucun moment attiré leur attention sur le fait que les consorts [N] n’avaient pas accepté leur offre d’achat, Les consorts [N] ont engagé le 20 mai 2021 la procédure prévue à l’article 6 du règlement de copropriété afin de consulter les copropriétaires sur l’éventuel exercice du droit de préférence stipulé, droit qu’ils contestent, au prix de 109 000 euros, si bien qu’ils ont nécessairement accepté leur offre au prix proposé.

Les époux [V] demandent donc au tribunal de :

Dire que la vente est parfaite à compter du 18 mars 2021,Prononcer la nullité de la vente intervenue le 18 novembre 2021,Ordonner aux consorts [N] de réitérer à leur bénéfice ladite vente en la forme authentique dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,Dire qu’à défaut d’avoir réitéré ladite vente, les consorts [N] seront redevables d’une astreinte de 300 euros par jour de retard.

Les consorts [N] soutiennent qu’ils n’ont jamais accepté l’offre d’achat des époux [V], ces derniers concédant d’ailleurs n’avoir jamais reçu de confirmation écrite de cette acceptation, outre que leur offre d’achat n’était pas exempte de condition ou de réserve puisqu’elle était soumise à l’acceptation ferme et irrévocable des vendeurs. Ils exposent n’avoir jamais donné suite à cette offre puisqu’ils ont été informés au même moment de l’existence d’un droit de préférence au bénéfice des copropriétaires.

Sur le comportement du mandataire immobilier, qui constituerait une acceptation de leur offre d’achat, ils rappellent n’avoir donné à l’agence N&B INTERMEDIAIRES qu’un mandat de recherche et d’entremise, de sorte que Madame [P] [T] [X] ne pouvait en aucun cas accepter l’offre d’achat à leur place. Ils concluent donc que la vente n’était pas parfaite le 18 mars 2021, de sorte que les demandes d’annulation de la vente conclue avec Madame [C] [S] veuve [E] et de réalisation forcée de la vente au profit des demandeurs doivent être rejetées.

Madame [C] [S] veuve [E] estime également que les époux [V] échouent à démontrer l’existence d’une rencontre des consentements, rappelant avoir sollicité dès le 18 septembre 2021, la production d’un courrier démontrant l’existence d’une acceptation des vendeurs de l’offre d’achat des demandeurs, qu’elle n’a jamais reçu, y compris dans le cadre de la présente instance. Elle souligne les termes de l’offre d’achat, soumise à l’acceptation des vendeurs, et le courriel envoyé le 19 mars 2021 au mandataire immobilier par Madame [V] pour lui préciser attendre « le retour (et donc l’accord) du vendeur » et sollicite le rejet de la demande de nullité de la vente intervenue à son profit le 18 novembre 2021.

Sur ce,

Selon l’article 1172 du code civil, les contrats sont par principe consensuels.

Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l’article 1114 du code civil, l’offre de vente se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers et le contrat ne peut se former que si le destinataire de l’offre l’accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition.

L’article 1156 alinéa 1 du code civil vient enfin préciser que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

En l’espèce, à la suite de la publication le 15 mars 2021 d’une annonce de l’agence N&B INTERMEDIAIRES pour la vente d’une chambre avec balcon au prix de 109 000 euros, les époux [V] ont adressé à Madame [P] [T] [X] le 18 mars 2021 une offre d’achat rédigée en ces termes :

« En date du 18 mars 2021, nous soussignés, Monsieur et Madame [B] [V], résidant [Adresse 7], dans le [Localité 11], ici appelés les Promettants, nous engageons à acquérir, après acceptation de cette offre d’achat, de façon ferme et irrévocable, la chambre de service désignée ci-dessous (…). Ayant l’argent sur nos comptes, nous souhaitons acquérir cette chambre comptant sans recourir à un emprunt (…). L’acceptation de cette offre pourra être formulée par le vendeur comme bon lui semble, directement au domicile des Promettants ».

Si les époux [V] soutiennent avoir reçu immédiatement et oralement, à plusieurs reprises, la confirmation par Madame [P] [T] [X] de l’acceptation de leur offre d’achat par les vendeurs, d’une part le mandat confié par les consorts [N] le 15 mars 2021 à l’agence N&B INTERMEDIAIRES, versé aux débats, est un mandat de recherches d’un acquéreur, de sorte que l’agent immobilier n’avait pas le pouvoir de représenter les vendeurs et de les engager dans une vente. D’autre part, les époux [V] n’ont pu croire légitimement en la réalité des pouvoirs de Madame [P] [T] [X] pour représenter les consorts [N] dans cette vente dès lors qu’ils ont sollicité à plusieurs reprises une acceptation écrite de leur offre par ces derniers, offre dont il convient de rappeler qu’elle n’était pas exempte de toute condition ou réserve puisqu’elle était précisément soumise à l’acceptation des vendeurs.

Décision du 11 Septembre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/03862 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFF7

En effet, par courriel du 19 mars 2021, Madame [M] [V] adresse à Madame [P] [T] [X] un justificatif de son plan épargne logement « afin de sécuriser le vendeur », précisant attendre « le retour (et donc l’accord) du vendeur ».

De même, par courriel du 14 avril 2021, elle se plaint auprès de l’agent immobilier de ce « qu’un mois s’est pratiquement écoulé depuis que nous avons signé notre offre d’achat de la chambre de service, et nous aimerions bien avoir certains documents/garanties : pourriez-vous m’envoyer le dernier PV d’AG que je vous avais déjà demandé lors de notre visite il y a un mois, et surtout, l’acceptation de notre offre par le vendeur, ce dernier étant tenu de nous signifier par écrit son accord ? ».

Il importe donc peu que Madame [P] [R] [X] ait pu adresser aux époux [V] les diagnostics du bien et solliciter les coordonnées de leur notaire le 18 mars 2021, qu’elle leur ait envoyé de nouvelles photographies du bien le 21 mars 2021 à leur demande après avoir dépublié l’annonce ou qu’elle ait organisé une nouvelle visite le 7 mai 2021, les époux [V] ne pouvant ignorer que leur offre n’avait pas fait l’objet d’une acceptation par les vendeurs.

En réponse à leur courriel susvisé du 14 avril 2021, Madame [P] [T] [X] leur adressera d’ailleurs le procès-verbal d’assemblée générale du mois de janvier 2021 sans leur confirmer l’accord des vendeurs pour leur vendre le bien litigieux.

En conséquence, à défaut d’acceptation par les consorts [N] d’une offre qui était expressément soumise à cette acceptation, il convient de rejeter la demande en réalisation forcée de la vente sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens relatifs au droit de préférence des copropriétaires et de rejeter la demande de nullité de la vente intervenue le 18 novembre 2021 au profit de Madame [C] [S] veuve [E], présentée comme subséquente de la demande principale en réalisation forcée de la vente.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers

Subsidiairement, les époux [V] sollicitent, au visa des articles 1112 et 1230 du code civil, la condamnation des vendeurs, de l’agence immobilière et de Madame [P] [T] [X] à leur verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la rupture selon eux abusive des pourparlers.

Sur la faute, ils précisent que tant les mandants que leur mandataire les ont maintenus dans la croyance que la vente du bien leur était acquise, sans jamais attirer leur attention sur le fait leur offre d’achat n’avait peut-être pas été acceptée, ce alors qu’ils ont échangé à de multiple reprises, ont sollicité la confirmation écrite de l’acceptation de leur offre, revisité le bien, dont l’annonce avait été retirée immédiatement du site seloger.com, outre que les coordonnées de leur notaire et la preuve de la disponibilité des fonds leur ont été demandés. Le 28 mai 2021 par téléphone, puis le 29 mai 2021 par courriel, soit plus de deux mois après l’envoi de leur offre d’achat, ils indiquent avoir été informés, contre toute attente, par l’agent immobilier que le bien serait finalement vendu à un copropriétaire ayant exercé son droit de préférence, dont l’existence n’avait jusqu’alors jamais été portée à leur connaissance. Cette rupture qu’ils qualifient de brutale, d’inattendue et d’incompréhensible, est selon eux dépourvue de tout motif légitime puisqu’elle se fonde sur l’interprétation erronée du règlement de copropriété par le syndic. Il importe peu selon eux que le mandat confié à l’agence soit un mandat d’entremise et non de représentation dès lors qu’ils n’avaient pas connaissance de la nature de ce mandat et surtout, que Madame [P] [T] [X] leur avait indiqué que leur offre était acceptée et les avait maintenus dans cette croyance pendant plus de deux mois. Sur le préjudice, ils évoquent l’immobilisation des fonds dans l’attente de l’issue du présent litige et leur projection dans ce bien qu’ils souhaitaient rénover et mettre en location pour la rentrée scolaire.

Les consorts [N] rappellent qu’ils n’ont jamais accepté l’offre d’achat des demandeurs et qu’ils n’ont donc jamais rompu abusivement les pourparlers, aucune négociation n’étant intervenue en dehors de leur offre unilatérale. Ils précisent que très rapidement, ils ont suspendu leur projet de vendre le bien à un tiers à la copropriété puisque l’existence d’un droit de préférence a été portée à leur connaissance et qu’en outre, des travaux urgents nécessitant l’accord de la copropriété devaient être réalisés dans le bien. Leur décision de ne plus vendre est donc intervenue rapidement après l’offre émise par les époux [V] et repose sur un motif légitime, n’ayant alors d’autre choix que de purger le droit de préférence invoqué par le syndic de copropriété, dont ils n’avaient aucune raison de contester l’applicabilité. Ils ajoutent que les demandeurs savaient pertinemment que leur offre n’avait pas été acceptée puisqu’ils ont demandé par courriel du 14 avril 2021 au mandataire de leur communiquer l’acceptation de leur offre par les vendeurs, de sorte qu’ils ne peuvent invoquer une quelconque brutalité dans la rupture des pourparlers. Ils estiment en outre être extérieurs aux échanges intervenus entre le mandataire et les demandeurs et n’avoir aucune responsabilité dans les informations que ce dernier a pu leur transmettre. Enfin, sur le préjudice invoqué en demande, les consorts [N] considèrent qu’il n’est aucunement justifié, les demandeurs étant seuls responsables de leur décision d’immobiliser les fonds destinés à l’achat du bien litigieux dans l’attente de l’issue aléatoire de cette procédure, outre que le quantum de 25 000 euros a été selon eux fixé de manière arbitraire et disproportionnée par rapport au désagrément invoqué et au prix du bien.

Madame [P] [T] [X] conteste avoir indiqué verbalement aux époux [V] que leur offre d’achat avait été acceptée par les consorts [N], ce d’autant plus qu’ils se sont, en plusieurs occasions, inquiétés de l’accord attendu de ces derniers et n’ont jamais pris acte au travers de ces échanges de l’acceptation de leur offre, ne serait-ce pour s’en féliciter. Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas attiré leur attention sur le fait que les consorts [N] n’avaient peut-être pas accepté leur offre puisque de façon certaine, ils ne l’avaient pas acceptée lorsqu’elle a été informée de l’existence du droit de préférence que le syndic de copropriété entendait mettre en œuvre. Sur son comportement qui aurait laissé penser aux demandeurs que les consorts [N] avaient accepté leur offre d’achat, elle réplique que :

La suppression de l’annonce sur le site seloger.com témoignait seulement de la décision de sursoir à toute nouvelle prospection dans l’attente de la position des consorts [N] sur cette première offre d’achat et d’éviter ainsi la multiplication d’offres concurrentes et concomitantes rendant plus complexe la gestion de son mandat,La sollicitation des coordonnées du notaire des demandeurs constituait une formalité d’usage, qu’elle a entrepris dans l’hypothèse de l’acceptation par les vendeurs de l’offre qui leur a été transmise et afin de ne pas retarder le traitement ultérieur d’informations purement administratives,L’organisation d’une seconde visite le 7 mai 2021 procédait du même souci de ne pas retarder la mise en œuvre du projet des demandeurs si leur offre devait être acceptée par les vendeurs,Et conclut que ce qui est présenté en demande comme des indices de l’acceptation d’une offre d’achat par les consorts [N] n’est en fait que l’expression et la manifestation d’un processus usuel devant conduire à la vente projetée, dont la régularisation restait soumise à l’acceptation de l’offre d’achat par les vendeurs. Madame [P] [T] [X] rappelle en outre qu’elle n’avait nullement qualité ni pouvoir pour entretenir ou non des pourparlers, outre qu’à l’instar des demandeurs, elle n’a pu que prendre acte de la mise en œuvre du droit de préférence dont elle les a informés dès réception de la note diffusée par le syndic de copropriété. Sur le préjudice invoqué en demande, elle estime enfin qu’il n’est aucunement en lien avec les manquements qui lui sont reprochés puisque la mise en œuvre du droit de préférence et la décision de s’y soumettre et de ne pas donner suite à l’offre des requérants lui sont totalement étrangères, outre que la décision d’engager une instance et de conserver les fonds immobilisés plutôt que de les investir sur un projet alternatif est un choix des époux [V], exclusivement responsables du préjudice qu’ils invoquent.

La société N&B INTERMEDIAIRES rappelle également qu’elle n’était pas titulaire d’un mandat de représentation mais de simple entremise entre les vendeurs et les futurs acquéreurs, si bien qu’elle n’avait pas le pouvoir d’accepter la vente en lieu et place de ses mandants dans le cas où une offre au prix proposé et sans condition lui était adressée. Elle ajoute n’être aucunement responsable de la rupture des pourparlers, qui est exclusivement due à la mise en œuvre du droit de préférence, outre que même en l’absence d’obstacle juridique, les consorts [N] demeuraient libres de ne pas accepter l’offre des époux [V]. Elle précise enfin que la demande formée à son encontre ne pourrait prospérer que s’il était rapporté la preuve d’une perte de chance de conclure la vente, or cette chance était en l’espèce inexistante selon elle.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

La liberté est le principe dans le domaine des relations précontractuelles, y compris la liberté de rompre à tout moment les pourparlers, cette liberté comprenant le droit de commencer des négociations, de les mener selon son rythme, de changer d’avis dans leur déroulement, de ne pas souhaiter conclure. La rupture des pourparlers peut toutefois s’avérer constitutive d’un abus, c’est-à-dire d’une utilisation illicite, disproportionnée ou déraisonnable d’un droit.

Peuvent caractériser un abus le simple fait de débuter des pourparlers sans aucune intention de conclure ultérieurement un contrat, particulièrement lorsque les pourparlers s’éternisent, le fait d’entretenir l’illusion d’une volonté d’aboutir parfaitement absente dans les faits, le fait de rompre brutalement et unilatéralement des négociations très engagées, la veille de la promesse de vente, ou sans raisons sérieuses après plusieurs années de négociations.

N’est pas fautive la rupture de pourparlers lorsque le projet de contrat est devenu non viable, ou si le refus de contracter s’appuie sur des données économiques à l’examen desquelles il est compréhensible que le projet soit reconsidéré. N’est pas non plus fautive la rupture intervenue alors que les négociations n’ont été ni longues ni intenses et qu’il n’existait pas de relations d’affaires antérieures entre les parties.

Il est donc capital d’observer que la faute dans la rupture des pourparlers ne réside pas dans la décision de ne pas contracter, qui demeure libre, mais dans les circonstances entourant cette rupture. Soit les pourparlers sont peu avancés et ils peuvent être rompus librement, soit les négociations sont avancées et il faut justifier de motifs légitimes pour les rompre.

En l’espèce, il est constant que des pourparlers ont été engagés entre les époux [V] et les consorts [N] par l’intermédiaire de Madame [P] [T] [X] à partir du 18 mars 2021, date à laquelle ils lui ont adressé leur offre d’achat.

En effet, il résulte des pièces versées aux débats que le 18 mars 2021, l’agent immobilier a adressé aux potentiels acquéreurs les diagnostics du bien litigieux et répondu à leurs interrogations sur la différence entre la surface carrez et la surface au sol, que le 19 mars 2021, Madame [M] [V] a adressé à l’agent immobilier les coordonnées de son notaire ainsi qu’un justificatif de son plan épargne logement, que le 21 mars 2021, l’agent immobilier a adressé de nouvelles photographies du bien à cette dernière, qu’elle lui a également adressé le 14 avril 2021 le dernier procès-verbal d’assemblée générale et qu’une seconde visite a été organisée le 7 mai 2021.

Ces pourparlers n’ont toutefois pas été longs dans la mesure où ils ont été rompus au au plus tard le 29 mai 2021, soit après deux mois , lorsque Madame [P] [T] [X] a fait part à Monsieur [B] [V] par courriel, de « la confirmation du syndic de l’immeuble le cabinet [I] sur l’obligation faite au propriétaire d’accepter une offre aux mêmes conditions et au même prix qui serait faite par un copropriétaire de l’immeuble. Le courrier reçu par le syndic dont je vous joins la copie en annexe confirme ces propos. Je suis vraiment désolée de cette offre tardive d’un des copropriétaires qui entre malheureusement dans le cadre de la vente de cette chambre de bonne. Sachez que j’aurai préféré que nous allions au bout de cette démarche, qui m’a également pris beaucoup de temps ».

Ces pourparlers n’ont pas non plus été intenses, aucune date de signature de la promesse de vente n’ayant été convenue par les parties et aucun des notaires n’ayant été sollicité pour préparer l’avant-contrat. Il ne saurait donc être reproché aux consorts [N] d’avoir rompu brutalement des négociations longues et avancées, ce d’autant plus que les époux [V] savaient pertinemment pour s’en être inquiétés à deux reprises, qu’ils n’avaient pas encore reçu l’acceptation de leur offre par les vendeurs.

En outre, les consorts [N] ou leur intermédiaire n’ont pas entretenu l’illusion d’une volonté d’aboutir parfaitement absente à l’origine ni n’ont débuté les pourparlers sans aucune intention de conclure ultérieurement le contrat dès lors qu’ils justifient d’un motif de rupture, à savoir la mise en œuvre d’un droit de préférence au profit des copropriétaires de l’ensemble immobilier litigieux, le bien ayant été effectivement vendu par la suite à un copropriétaire.

Enfin, sur la légitimité du motif de rupture des pourparlers, le tribunal observe qu’il ne lui est pas permis de savoir lequel du cabinet [W] [I] ou des consorts [N] est à l’origine de la mise en œuvre de ce droit de préférence au profit de la copropriété. En effet, le seul échange versé aux débats est un courriel du 21 mai 2021 d’une mandataire de Monsieur [L] [N] informant le syndic de copropriété de la mise en vente d’une chambre de service et demandant à ce dernier, conformément au règlement de copropriété, d’en informer les copropriétaires, ce qu’a entrepris le même jour le cabinet [W] [I].

A supposer les consorts [N] à l’origine de la mise en œuvre de ce droit, le tribunal relève que ces derniers ne sont pas des professionnels du droit de la copropriété et qu’à considérer pour les besoins du raisonnement la clause « Mutations » nulle ou inapplicable aux faits d’espèce, ils ont pu légitimement se tromper en considérant qu’elle comprenait un droit de préférence au profit de la copropriété et en souhaitant s’y conformer, ce d’autant plus que le syndic de copropriété a par la suite mis en œuvre ce droit sans contester son applicabilité.

Plus précisément, l’article « Mutations » du règlement de copropriété, est rédigé de la manière suivante :

« Les chambres des 7ème et 8ème étages et les caves dont les propriétaires d’appartement n’auraient pas l’emploi ne pourront être louées ou vendues à des personnes non propriétaires dans le corps de bâtiment où elles seront situées qu’après avoir été offertes aux autres propriétaires dans le même corps de bâtiment, qui auront la préférence à prix égal. A cet effet, le propriétaire qui désire vendre ou loer une des dites chambres ou caves avisera par lettre recommandée le syndic, qui sera chargé de l’offrir dans les conditions ci-dessus. A défaut de réponse dans la quinzaine de l’avis, ou en cas de réponse négative, le vendeur ou le bailleur reprendra sa liberté (…) ».

Il ne peut être reproché aux consorts [N], qui ne sont pas des professionnels du droit de la copropriété, de ne pas avoir estimé que cette clause pouvait contrevenir au droit de propriété de tiers acquéreurs ou à l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de ne pas avoir décidé d’en faire fi dès lors que la clause mentionne un droit de préférence au profit des copropriétaires à l’occasion d’une vente des chambres des 7ème et 8ème étages, nonobstant les discussions possibles sur l’applicabilité de cette clause aux propriétaires de chambres de service uniquement. Les consorts [N], profanes en la matière, pouvaient ainsi considérer qu’accepter l’offre des époux [V] présentait un risque juridique au regard de l’existence de cette clause ambiguë et qu’il leur était préférable de mettre un terme aux pourparlers embryonnaires engagés avec ces derniers.

En définitive, les consorts [N] disposaient d’un motif légitime pour rompre des pourparlers de courte durée et peu avancés et n’ont donc pas abusé de leur liberté de les rompre.

Enfin, il est constant que ces pourparlers ont été rompus du fait de la décision des consorts [N] de mettre en œuvre la clause « Mutation » du règlement de copropriété puis de vendre leur bien à une des copropriétaires, de sorte qu’il n’est pas sérieux de soutenir que Madame [P] [T] [X] et l’agence N&B INTERMEDIAIRES, qui ne sont pas les vendeurs, ont rompu abusivement les pourparlers, étant rappelé que Madame [P] [T] [X] conteste avoir confirmé oralement aux époux [V] que leur offre avait été acceptée et qu’aucune des pièces versées aux débats ne le démontre.

Par conséquent, la demande subsidiaire de dommages et intérêts des époux [V] pour rupture abusive des pourparlers sera rejetée.

Sur la responsabilité délictuelle de l’ensemble des défendeurs

En toute hypothèse, les époux [V] reprochent à l’ensemble des défendeurs de les avoir abusivement empêchés de formaliser la vente du bien immobilier et sollicitent leur condamnation à leur verser la somme de 363,01 euros par mois sur la période du 1er septembre 2021 jusqu’à la date du jugement à intervenir à titre de dommages et intérêts. Les fautes de chacun des défendeurs sont envisagées successivement.

Sur la faute du cabinet [I]

Les demandeurs reprochent au syndic de copropriété d’avoir imposé aux vendeurs de proposer leur bien en priorité aux copropriétaires, se fondant sur la clause intitulée « Mutations » stipulée à l’article 6 du règlement de copropriété, clause qui n’était ni valable ni applicable, les vendeurs n’étant pas propriétaires d’appartements dans la copropriété. Ils lui reprochent également d’avoir considéré comme valable l’exercice de son prétendu droit de préférence par Madame [C] [S] veuve [E] sur la foi d’un simple courriel adressé en son nom et pour son compte par Monsieur [II] [TC], qui ne justifiait d’aucun pouvoir en ce sens et alors qu’elle n’est pas copropriétaire. Sur l’effet relatif des contrats qui les empêcherait d’invoquer une clause du règlement de copropriété et d’agir en responsabilité contre le cabinet [W] [I], ils précisent enfin que ce sont au contraire les défendeurs qui se prévalent du règlement de copropriété. Les époux [V] concluent enfin que si le syndic n’avait pas indiqué aux consorts [N] qu’ils ne pouvaient vendre le bien sans l’avoir préalablement proposé aux copropriétaires, la vente aurait incontestablement été réitérée à leur bénéfice, de sorte que cette interprétation erronée du règlement de copropriété par le cabinet [I] constitue un manquement à ses obligations contractuelles issues de son mandat de syndic conformément à l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le cabinet [W] [I] rappelle avoir exécuté les termes du règlement de copropriété comme il lui incombe et ce, à la demande du mandataire des vendeurs. Il expose que l’effet relatif des contrats, consacré à l’article 1199 du code civil, empêche les époux [V] de soulever les prétendues irrégularités du règlement de copropriété en lieu et place des copropriétaires, cette possibilité n’étant réservée qu’aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Sur l’interprétation de cette clause, le cabinet [W] [I] entend préciser qu’elle ne limite pas de manière disproportionnée le droit de propriété des consorts [N] dès lors que ces derniers retrouvaient leur liberté dans le cas où les copropriétaires ne formulaient pas d’offre d’achat. Il ajoute que cette restriction, temporaire et non absolue, est justifiée par le standing et la situation de l’immeuble, dans un secteur prisé de la capitale, conformément aux dispositions de l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1964, la Cour de Cassation ayant à plusieurs reprises validité de telles clauses au regard de la vocation bourgeoise des immeubles et observe qu’une clause illicite reste applicable et opposable à tous les copropriétaires tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice ou retirée du règlement de copropriété par une décision d’assemblée générale. Il ajoute qu’en toute hypothèse, il était de son devoir de veiller au respect du règlement de copropriété et de rappeler aux consorts [N] leur obligation d’octroyer pendant 15 jours la préférence aux autres copropriétaires pour l’achat de leur bien.

Sur la faute de la société N&B INTERMEDIAIRES et de Madame [P] [T] [X]

Les demandeurs reprochent aux mandataires, au visa de l’article 1992 du code civil, de ne pas s’être assurés que les consorts [N] pouvaient disposer librement de leur bien avant de le commercialiser. Puis, informés de l’existence d’un droit de préférence, ils leur reprochent de ne pas s’être assurés de sa licéité ou de son applicabilité au cas d’espèce. En leur qualité d’agent immobilier, ils auraient dû vérifier ces points puis informer les vendeurs qu’ils pouvaient disposer librement de leur bien et leur conseiller de ne pas le proposer en priorité aux autres copropriétaires alors qu’une offre d’achat avait déjà été formulée depuis deux mois.

Madame [P] [T] [X] réplique que ses clients lui ont déclaré aux termes du mandat de recherche et d’entremise qu’ils lui ont confié que leur bien était librement cessible, de sorte qu’elle n’avait aucune raison de mettre en cause ces déclarations. Sur l’absence de vérification de la licéité du règlement de copropriété ou de son applicabilité au cas d’espèce, elle ajoute qu’elle n’a pas de compétence juridique particulière ni ne dispose d’une autorité pour imposer à quiconque de se soustraire ou de déroger aux dispositions du règlement de copropriété que le syndic entendait manifestement mettre en œuvre.

La société N&B INTERMEDIAIRES n’a pas conclu sur la validité et l’applicabilité au cas d’espèce de la clause « Mutations » du règlement de copropriété.

Sur la faute des consorts [N]

Les époux [V] reprochent également aux consorts [N] de ne pas avoir vérifié la validité de la clause insérée à l’article 6 du règlement de copropriété ou a minima de son applicabilité au cas d’espèce, avant de la mettre en œuvre à leur préjudice alors qu’ils avaient reçu une offre d’achat au prix proposé depuis deux mois. Cette faute est selon eux d’autant moins excusable que deux d’entre eux sont des professionnels du droit.

Les consorts [N] rappellent qu’ils n’ont commis aucune faute, n’ayant jamais accepté l’offre d’achat émise le 18 mars 2021 et ayant rompu les pourparlers pour des motifs légitimes, à savoir l’existence d’un droit de préférence invoqué par le syndic de copropriété qu’ils n’avaient aucune raison de contester.

Sur la faute de Madame [C] [S] veuve [E]

Les demandeurs reprochent enfin à Madame [C] [S] veuve [E] d’avoir maintenu ses prétentions sur le bien, ce alors qu’elle sait parfaitement que l’interprétation erronée du règlement de copropriété lui a permis d’exercer un droit de préférence dont elle ne bénéficiait nullement et qu’elle n’aurait pu acheter ce bien sans la mise en œuvre fautive de la procédure prévue à l’article 6 dudit règlement. Ils précisent qu’elle a été faussement présentée dans l’acte authentique comme bénéficiaire du droit de préférence litigieux alors qu’elle n’est pas copropriétaire, outre que son offre d’achat a été transmise par courriel de Monsieur [II] [TC] sans justifier du moindre mandant en ce sens.

Madame [C] [S] veuve [E] rappelle qu’elle a signé l’acte d’achat qu’après s’être assurée de l’absence de droit sur le bien litigieux des époux [V].

Sur le préjudice

Les époux [V] estiment que si les défendeurs n’avaient pas commis les fautes ci-avant détaillées, ils seraient déjà incontestablement propriétaires du bien litigieux, pourraient en faire usage et en récolter les fruits. Ils précisent qu’ils auraient vraisemblablement réitérée la vente avant le 30 juin 2021, achevé leurs travaux de rénovation avant le 31 août 2021 et trouvé sans difficulté un locataire pour la rentrée scolaire. Evaluant le montant du loyer mensuel d’un tel bien à 361,01 euros selon le simulateur d’encadrement des loyers édité par le Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, ils sollicitent la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à leur verser cette somme mensuelle à compter du 1er septembre 2021 et jusqu’à la date du jugement à intervenir.

Madame [P] [T] [X] et la société N&B INTERMEDIAIRES observent que le lien de causalité entre l’éventuel manquement à un devoir d’information et de conseil et le préjudice invoqué en demande n’est pas caractérisé puisque la mise en œuvre du droit de préférence et la décision de s’y soumettre et de ne pas donner suite à l’offre des demandeurs leur sont totalement étrangères. En toute hypothèse, Madame [P] [R] [X] relève que le préjudice allégué ne peut consister qu’en une perte de chance d’avoir perçu lesdits loyers. Or les époux [V] ne démontrent pas qu’ils auraient acquis le bien le 30 juin 2021, mis en location après travaux de rénovation le bien en septembre 2021 et l’aurait loué au prix invoqué, outre qu’ils omettent d’évoquer dans leur décompte le coût des travaux qu’ils auraient dû engager pour mettre le bien en location, qu’elle évalue à la somme de 17 085 euros (1 500 euros du m²). La société N&B INTERMEDIAIRES ajoute que la demande formée à son encontre ne peut prospérer que s’il est rapporté la preuve d’une perte de chance de conclure la vente, chance qu’elle estime inexistante au regard de l’absence d’acceptation de leur offre par les consorts [N] qui, même en l’absence d’obstacle juridique, pouvaient ne pas accepter cette offre au prix.

Le cabinet [I] estime également que les époux [V] ne caractérisent aucun préjudice en lien de causalité avec les manquements qu’ils invoquent, soulignant la surévaluation du loyer du bien litigieux et l’absence de preuve du caractère parfait de la vente et partant, de la perte de chance d’acquérir, outre l’absence de prise en compte des charges de copropriété et autres dépenses que les époux [V] auraient dû exposer s’ils étaient devenus propriétaires du bien litigieux.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’agent immobilier est en ce sens tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligences vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur. Il doit notamment donner au mandat une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ainsi que sur la sous-évaluation manifeste d’un bien ou encore l’insolvabilité réelle ou supposée d’un acheteur. Ce devoir de conseil impose également à l’agent d’informer son client sur tous les risques juridiques, administratifs ainsi qu’économiques ou financiers que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de conseiller utilement son client sur la façon de les éviter.

En l’espèce, les époux [V] soutiennent que les fautes reprochées aux vendeurs, à l’agence, à Madame [C] [S] veuve [E] et au syndic de copropriété les ont privés de la perception des loyers escomptés et sollicitent l’indemnisation de cette perte locative.

Or ce préjudice s’analyse en une perte de chance de percevoir des loyers et partant, en une perte de chance d’acquérir le bien en amont.

Il leur appartient donc de rapporter la preuve de la certitude de cette perte de chance, ce qu’ils échouent à démontrer.

En effet, les consorts [N] demeuraient libres, même en l’absence d’obstacle juridique à cette vente, de refuser l’offre des époux [V], fût-elle au prix.

La perte de chance d’acquérir ce bien étant hypothétique, le préjudice en découlant l’est tout autant, si bien qu’il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts des époux [V] et ce, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les fautes des différents défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [C] [S] veuve [E] pour procédure abusive

Madame [C] [S] veuve [E] estime que les demandeurs ont commis un abus de droit en introduisant la présence instance. Elle expose qu’elle leur a demandé, avant la signature de l’acte, de démontrer l’existence de leurs droits sur le bien litigieux et que faute d’avoir produit le moindre commencement de preuve de la rencontre des consentements, elle les a informés de sa volonté de signer l’acte d’achat. Ainsi, la vente intervenue en sa faveur était parfaitement valable, ce que les consorts [N] ne pouvaient ignorer, de sorte qu’en l’assignant aux fins d’annulation de l’acte de vente et de condamnation à leur verser des dommages et intérêts, ils ont abusé de leur droit d’ester en justice, ce d’autant plus qu’elle est âgée de 93 ans et que la réception d’une assignation et l’attente corrélative de la décision définitive entraîne nécessairement un préjudice moral, qu’elle évalue à la somme de 5 000 euros

Les époux [V] répliquent qu’ils n’ont commis aucune faute pouvant engager leur responsabilité, outre que Madame [C] [S] veuve [E] ne caractérise pas l’existence d’un préjudice, rappelant qu’ils l’avaient informée de leur intention de faire valoir leurs droits sur la chambre de service litigieuse, ce bien avant qu’elle ne signe l’acte de vente. Elle ne peut donc sérieusement s’émouvoir d’avoir reçu une assignation.

Sur ce,

L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que les consorts [N] ne pouvaient ignorer que leur offre d’achat n’avait pas été acceptée par les vendeurs, s’étant eux-mêmes inquiétés à deux reprises les 19 mars et 14 avril 2021 de n’avoir pas reçu ladite acceptation.

Madame [C] [S] veuve [E] justifie néanmoins avoir souhaité s’assurer, avant d’acquérir le bien, de ce que le droit de préférence s’appliquait bien à la vente projetée et qu’il n’existait pas par ailleurs une rencontre des volontés avec un tiers acquéreur.

C’est le sens du courriel de sa nièce, Madame [F] [J], du 21 juillet 2021, dans lequel elle indique au conseil des époux [V] qu’elle comprend « que la chambre de service pour laquelle s’est portée acquéreur ma tante Madame [E] était déjà sous offre d’achat, sans condition suspensive, au profit de Mme et Mr [V] depuis le mois de mars 2021. Ma tante aurait fait une offre d’achat suite à une interprétation erronée de l’article 6 du règlement de copropriété par le cabinet Habrial. Je vais demander à Maître [A] (qui nous lit en copie) de s’assurer que le droit de préférence ne s’applique effectivement pas et reviendrai vers vous, dès que nous aurons eu son retour avec la position de ma tante sur l’acquisition de cette chambre ».

Décision du 11 Septembre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/03862 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFF7

Le même jour, Madame [F] [J] écrivait à nouveau au conseil des demandeurs pour lui faire part de ce que « Madame [X] m’a précisé que l’offre d’achat n’a jamais été acceptée par le vendeur » et lui demander « quel document avez-vous justifiant de l’acceptation de l’offre de vos clients par M. [N] ? ».

Estimant, à juste titre, que les consorts [N] n’avaient jamais accepté l’offre d’achat des époux [V], Madame [C] [S] veuve [E] a ainsi prévenu le conseil de ces derniers dans un courrier de son conseil du 14 septembre 2021 qu’elle entendait poursuivre la vente, leur rappelant que « toute action injustifiée de vos clients les exposera à des demandes de dommages et intérêts, outre des condamnations au titre de l’article 700 et des dépens ».

Au regard de ces éléments, la mise en cause de Madame [C] [S] veuve [E] relève à tout le moins d’une légèreté blâmable, ce d’autant plus qu’à supposer que la vente était parfaite entre les époux [V] et les consorts [N], la vente de la chose d’autrui n’est pas nulle, l’acquéreur pouvant seul solliciter la nullité de cette vente.

Madame [C] [S] justifie d’un préjudice moral découlant de cette action en justice injustifiée à son encontre, à savoir les tracas induits par cette procédure et l’inquiétude quant à son issue et à son propre droit de propriété sur le bien objet de ce litige.

En conséquence, les époux [V] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Succombant, les époux [V] seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patricia POIDEVIN et de Maître Andréa LAYANI.

Ils seront également condamnés in solidum à verser aux consorts [N] pris ensemble, à Madame [C] [S] veuve [E], à Madame [P] [T] [X], à la société N&B INTERMEDIAIRES et au cabinet [W] [I] respectivement les sommes de 4 000 euros, 2 500 euros, 4 000 euros, 4 000 euros et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Les demandes des époux [V] au titre de leurs frais irrépétibles seront rejetées.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande principale en réalisation forcée de la vente au profit de Monsieur [B] [V] et de Madame [M] [Y] épouse [V],

Rejette la demande de nullité de la vente intervenue le 18 mars 2021 au profit de Madame [C] [S] veuve [E], présentée comme subséquente à la demande principale en réalisation forcée de la vente,

Rejette la demande subsidiaire de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers,

Rejette la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice « d’avoir été abusivement empêchés de formaliser ladite vente »,

Condamne Monsieur [B] [V] et Madame [M] [Y] épouse [V] in solidum à payer à Madame [C] [S] veuve [E] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Monsieur [B] [V] et Madame [M] [Y] épouse [V] in solidum aux entiers dépens,

Dit que les dépens pourront recouvrés directement par Maître Patricia POIDEVIN et Maître Andréa LAYANI, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [V] et Madame [M] [Y] épouse [V] in solidum à payer à Messieurs [L] [N], [WZ] [N], [O] [N] et [G] [N] pris ensemble la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [V] et Madame [M] [Y] épouse [V] in solidum à payer à Madame [C] [S] veuve [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [V] et Madame [M] [Y] épouse [V] in solidum à payer à Madame [P] [T] [X] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [V] et Madame [M] [Y] épouse [V] in solidum à payer à la société N&B INTERMEDIAIRES la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 11 Septembre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/03862 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFF7

Condamne Monsieur [B] [V] et Madame [M] [Y] épouse [V] in solidum à payer à la société Cabinet [W] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Monsieur [B] [V] et Madame [M] [Y] épouse [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 11 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Fabienne CLODINE-FLORENT Jérome HAYEM