TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AB

N° RG 24/02187

N° Portalis DBX4-W-B7I-TADL

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[R] [X] [P]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ICF ATLANTIQUE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [X] [P],

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C315552024012505 du 13/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représenté par M^e Juliette BELLET, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 juin 2006, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [R] [X] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Invoquant les manquements fautifs et répétés du locataire en raison du mauvais entretien et mauvais usage de l’appartement, la SA ICF ATLANTIQUE a fait assigner Monsieur [R] [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse par acte du 29 mai 2024 pour obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et son expulsion et sa condamnation au paiement d’une dégradation du bac de douche.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 22 mai 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions.

La SA ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner faute de départ volontaire l’expulsion de Monsieur [R] [X] [P] si nécessaire avec le concours de la force publique,

— autoriser en cas d’abandon du logement à effectuer l’inventaire des meubles et de les faire entreposer aux frais des expulsés,

— débouter Monsieur [R] [X] [P] de sa demande de délai d’un an pour quitter les lieux,

— condamner Monsieur [R] [X] [P] à payer une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges actuels soit la somme de 810,56€ jusqu’à son départ effectif des lieux,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner Monsieur [R] [X] [P] à payer la somme de 1248,50€ correspondant aux frais de remplacement de bac de douche,

— condamner Monsieur [R] [X] [P] à payer la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et 1217 du code civil qu’au regard de l’état déplorable de l’appartement la résiliation est justifiée, que le manque d’entretien du logement constitue un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations et qu’il ne s’agit pas d’une simple situation de désordre temporaire car elle perdure depuis de nombreuses années sans amélioration. Elle ajoute que cette situation a des conséquences car elle porte atteinte à sa propriété et est susceptible d’engager sa responsabilité vis-à-vis des autres locataires de l’immeuble qui subissent des troubles de voisinage, notamment les locataires du dessous qui ont subi plusieurs dégâts des eaux à tel point qu’ils ont fini par quitter les lieux.

Monsieur [R] [X] [P], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

— à titre principal de débouter la SA ICF ATLANTIQUE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— à titre subsidiaire de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

— de fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au loyer contractuellement prévu,

— en tout état de cause de débouter la SA ICF ATLANTIQUE de toute demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir au soutien de sa défense que le logement n’est pas adapté à une famille nombreuse dans la mesure où il y vit avec son épouse et ses 8 enfants et que de ce fait il a pu subir quelques dégradations. Il réfute cependant être à l’origine de l’ensemble des dégradations évoquées. Il soutient qu’à la suite du changement du bac de douche, il a subi des fuites à répétition qui a entraîné une dégradation de l’appartement notamment dans une chambre et qu’il a averti son bailleur en vain. Il ajoute avoir subi une fuite venant de l’appartement du dessus qui a aussi entraîné des dégradations. Il évoque également avoir passé l’hiver sans chauffage.

Il indique s’agissant de la propreté et du rangement du logement que la suroccupation a créé de nombreuses difficultés au quotidien mais que le logement est désormais dans un meilleur état.

Il précise enfin avoir fait plusieurs demandes de mutation en vain.

Sur la somme sollicitée au titre du bac de douche, il est étonné du montant demandé qu’il trouve excessif.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes des conditions générales du contrat de bail fourni aux débats (article 6.3), le locataire est tenu de jouir paisiblement des lieux loués en location. En outre le règlement intérieur annexé au contrat de bail prévoit en son article 3 que le locataire doit maintenir les lieux donnés en location en bon état d’hygiène et de propreté et qu’il doit vérifier régulièrement ses installations et sa consommation d’eau afin de prévenir les fuites.

En outre selon l’article 7d de la même loi le locataire est obligé "De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ».

Le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou qu’il a manqué à son obligation d’entretien.

En l’espèce, la SA ICF ATLANTIQUE verse aux débats le constat du commissaire de justice du 13 février 2024 qui, aux termes de sa visite, a constaté que l’appartement était en très mauvais état d’entretien, que tous les murs étaient noircis, recouverts de coulure provenant de matière indéterminée, que des blattes couraient sur le sol, que l’ambiance était renfermée et que l’appartement était en grand désordre et sale. Il a relevé que le socle du disjoncteur était arraché, que le lavabo de la salle de bain était plein et qu’une bassine se trouvait entreposée au-dessous car il y avait une fuite du système d’évacuation, que les joints du bac de douche présentaient des moisissures, qu’une pièce était remplie de vêtements et de divers objets, Madame [W] ayant déclaré que la pièce n’était pas utilisée du fait d’infiltrations en provenance du bac de douche qui traversaient le mur et s’écoulaient dans cette pièce.

Le commissaire de justice a joint des clichés photographiques de l’appartement qui permettent de constater objectivement et indubitablement l’état de désordre et de saleté généralisé du logement et d’une ampleur telle s’agissant des murs qu’une remise en peinture totale sera seule à même de remédier à ces désordres.

Par ailleurs, antérieurement à ce constat, sont également versés par la SA ICF ATLANTIQUE : – le courrier du 1er février 2018 mettant en demeure Monsieur [R] [X] [P] de refixer le lavabo et de contacter l’entreprise ISTA pour refaire le joint d’étanchéité comme il lui avait déjà été demandé,

— le courrier du 9 novembre 2018 l’enjoignant de refaire les joints sanitaires du lavabo et de la douche, le plombier étant intervenu ayant constaté ce désordre,

— le rapport d’intervention de la société CORIANCE dans l’appartement de Monsieur [R] [X] [P] le 18 novembre 2019 mentionnant « logement insalubre avec fort odeur d’urine. Dans la chambre les enfants urinent sur les tuyaux de chauffage ».

— la facture de l’entreprise COROT indiquant une intervention le 24 mai 2023 et le fait que l’appartement était insalubre car non entretenu par le locataire, que la porte de douche était cassée.

De son côté Monsieur [X] [P] n’apporte aucun élément pour venir démentir ces éléments.

Il prétend que l’état de l’appartement s’est amélioré mais n’en rapporte pas la preuve de sorte qu’il convient de considérer que ces désordres et ces dégradations persistent.

De même, il soutient que les dégradations proviennent des fuites à répétition du bac de douche et qu’il en a averti son bailleur en vain là aussi sans apporter le moindre élément pour attester de ses allégations. Il ajoute avoir subi une fuite venant de l’appartement du dessus qui a aussi entraîné des dégradations sans que cela soit démontré.

Enfin, le fait que Monsieur [R] [X] [P] ait une famille nombreuse ne peut justifier l’état de désordre et de souillure extrême dans lequel se trouvait l’appartement lors du passage du commissaire de justice.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [R] [X] [P] n’a pas entretenu correctement son logement et a commis des dégradations généralisées et ce malgré des mises en demeure adressé par son bailleur.

Par conséquent, Monsieur [R] [X] [P] n’a pas respecté plusieurs de ses obligations locatives.

De plus, un tel manque d’hygiène est de nature à provoquer la prolifération de nuisibles qui peuvent se propager dans l’immeuble et ainsi porter atteinte aux autres occupants de la résidence, ce que tend à démontrer la présence de blattes constatée dans l’appartement par le commissaire de justice.

Au regard de l’importance des manquements graves, durables et réitérés établis à l’encontre du locataire dans la jouissance et l’entretien des lieux loués, il peut être considéré que le locataire n’a pas tenu les lieux loués dans un état conforme à ce qui est exigé d’un locataire d’un appartement à usage d’habitation et que la SA ICF ITLANTIQUE est bien fondée à solliciter la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [X] [P], étant souligné à cet égard que le manquement à une obligation contractuelle suffit à lui seul à justifier la résiliation du bail, les juridictions disposant d’un pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement, y compris quand ce manquement a cessé.

En conséquence, la résiliation du bail du 2 juin 2006 sera prononcée ainsi que l’expulsion de Monsieur [R] [X] [P] avec au besoin recours à la force publique et un serrurier.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [R] [X] [P] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de délais supplémentaire pour quitter les lieux

Les dispositions l’article L412-3 du même Code, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 dudit code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il convient donc d’apprécier si la mesure d’expulsion emporte des conséquences d’une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin. Il faut ainsi procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts des deux parties.

En l’espèce, Monsieur [R] [X] [P] sollicite un délai supplémentaire d’un an. Il est fait état de sa situation de famille et des difficultés pour trouver un logement.

Il ne verse cependant au soutien de sa prétention que les actes de naissance de ses enfants, le justificatif de la CAF et la demande de relogement réalisée le 14 mars 2019 auprès de son bailleur, la SA ICF ATLANTIQUE. Or, il ne démontre pas avoir fait d’autres démarches pour trouver un logement notamment auprès d’autres bailleurs sociaux, de sorte que la preuve de la recherche active d’un nouveau logement n’est pas rapportée et qu’il convient de considérer qu’il ne justifie pas qu’il ne serait pas en mesure de trouver un autre logement. Il sera rappelé que la précarité ne justifie pas en soi, de l’impossibilité de rechercher un logement.

Il ne justifie en conséquence d’aucune circonstance suffisante permettant d’allonger les délais prévus par les articles précités et sa demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, soit la somme de 810,56€.

Sur la demande au titre de la réparation du bac de douche

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Cependant, si la locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, la SA ICF ATLANTIQUE verse aux débats un « accord de paiement d’une réparation locative » daté du 22 mars 2022 et signé par Monsieur [R] [X] [P] avec la mention manuscrite « bon pour accord » et dans lequel est mentionné le fait que le bac de douche a été cassé par le locataire. Cet accord mentionne par ailleurs la somme de 1248,50€ TTC pour le remplacement de cet élément.

Monsieur [R] [X] [P] ne conteste en réalité pas le principe de cette dégradation mais seulement le montant de la dette due à ce titre qu’il trouve excessif sans toutefois apporter d’éléments permettant de remettre en cause le montant des factures versées.

Par conséquent, Monsieur [R] [X] [P] sera condamné à payer la somme de 1248,50€ au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [X] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [R] [X] [P], sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 2 juin 2006 entre la SA ICF ATLANTIQUE et Monsieur [R] [X] [P] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], aux torts exclusifs du défendeur à la date du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [R] [X] [P] de sa demande de délais supplémentaires au visa de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [X] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ICF ATLANTIQUE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] [P] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 810,56€, à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] [P] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 1248,50€ au titre de la réparation du bac de douche ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] [P] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La greffière, La vice-présidente