Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 27 août 2025, n° 25/02165

TJ Toulouse 27 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers.
Accepté
Preuve des loyers impayés
La cour a jugé que les bailleurs avaient apporté la preuve de l'arriéré de loyers.
Accepté
Non-respect des obligations locatives
La cour a ordonné l'expulsion en raison du non-paiement des loyers et de la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer en cas de non-respect des délais de paiement.
Accepté
Frais engagés par les bailleurs
La cour a jugé inéquitable de laisser les bailleurs supporter l'intégralité des frais engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 27 août 2025, n° 25/02165
Numéro(s) :	25/02165
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Blandine BELLAMY
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02165 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHVZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Août 2025

[T] [I]

[O] [B] épouse [I]

[E] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Août 2025

à SELARL ALMUZARA-MUNCK,

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 27 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargéE des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [T] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e BELLAMY

Mme [O] [B] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e BELLAMY

DÉFENDEUR

M. [E] [L], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé les 31 août et 1er septembre 2022 et un avenant du 14 septembre 2022, Monsieur [T] [I] et Madame [O] [B] épouse [I] ont donné en location à Monsieur [E] [L] un immeuble à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer actuel de 615,10€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 30 janvier 2025, en vain.

Par acte du 22 avril 2025, dénoncé le 23 avril 2025 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [T] [I] et Madame [O] [B] épouse [I] ont fait assigner en référé Monsieur [E] [L] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3.064,64€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 8 avril 2025,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 4 juillet 2025.

Monsieur [T] [I] et Madame [O] [B] épouse [I], valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 2.758,90€ arrêtée au 2 juillet 2025. Ils indiquent que le locataire a repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois mais s’opposent à la demande de délai car sa situation est précaire.

Monsieur [E] [L], comparant en personne, indique être étudiant et avoir de faibles ressources et sollicite des délais de paiement à raison de 80€ par mois.

La décision était mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 23 avril 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 3 février 2025 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [T] [I] et Madame [O] [B] épouse [I] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé les 31 août et 1er septembre 202 et l’avenant signé le 14 septembre 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 janvier 2025 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 30 mars 2025.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.”

Il résulte des débats que le locataire a repris le paiement des échéances courantes et propose d’apurer sa dette à raison de 80€ par mois.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [E] [L] sera condamné au paiement de la somme de 2.758,908€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision .

Compte tenu de ses ressources et charges exposées à l’audience, il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 35 mensualités de 80€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [I] et Madame [O] [B] épouse [I] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [L] à lui verser la somme de 400€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [E] [L], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [T] [I] et Madame [O] [B] épouse [I] la somme provisionnelle de 2.758,90€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [E] [L] à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 80€, la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [E] [L] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Monsieur [E] [L] d’une seule mensualité à la date fixée, d’une échéances de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 30 mars 2025,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Monsieur [E] [L] devra verser à Monsieur [T] [I] et Madame [O] [B] épouse [I] et l’y condamne, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [E] [L] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 8] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [T] [I] et Madame [O] [B] épouse [I] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [L] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge