COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 30 Avril 2026

N° RG 25/03631 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QULW

Grosse délivrée

à Me [D]

Expédition délivrée

à M^e DAN

au Service Recouvrement

AJ

le

DEMANDEUR:

Monsieur [A] [T]

né le 05 Juin 1985 à [Localité 2] (06)

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06069-2025-002291 du 04/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DEFENDERESSE:

S.A. ERILIA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe DAN substitué par M^e Maëva LAWSON CHROCO, avocats au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SA ERILIA a, selon acte sous seing privé du 6 janvier 2016 donné à bail d‘habitation à Monsieur [A] [T] un logement T3 n° E01970093L sis à [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel indexé de 553,36 euros, une provision mensuelle sur charges de 257,34 euros, soit un total mensuel de 887,63 euros selon l’avenant au bail signé entre les parties le 24 février 2022.

Invoquant l‘existence de désordres dans l‘appartement et l’inertie de la bailleresse pour y remédier, Monsieur [A] [T] a, par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, fait assigner la SA ERILIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 22 janvier 2026 à 14 heures 15, aux fins notamment, au visa de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, du décret du 26 août 1987, de condamner la SA ERILIA :

— au paiement de la somme de 40 000,00 euros pour préjudice de jouissance et moral,

— au paiement de la somme de 5 000,00 euros pour préjudice matériel,

— aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 17 janvier 2024.

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 10 mars 2026 à 14 heures,

A l’audience du 10 mars 2026,

Monsieur [A] [T] se réfère expressément à ses conclusions déposées à l‘audience aux termes desquelles il conclut à la confirmation de l‘ensemble de ses demandes formulées dans son assignation tout en sollicitant le débouté de l‘ensemble des demandes, fins et conclusions de la SA ERILIA dont notamment sa demande tendant à écarter l‘exécution provisoire de la présente décision,

La SA ERILIA, représentée, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l‘audience aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal :

— déclarer les demandes de Monsieur [A] [T] irrecevables,

A titre subsidiaire :

— débouter Monsieur [A] [T] de l‘ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

— condamner Monsieur [A] [T] au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l‘article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l‘instance distraits au profit de Maître Philippe DAN, sous sa due affirmation de droit,

Vu les articles 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :

— qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

— qu’en application de l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer,

— que les «juger» et « déclarer » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires de Monsieur [A] [T]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La SA ERILIA soulève l’irrecevabilité des demandes en dommages et intérêts formulées par Monsieur [A] [T] aux termes de son assignation du 16 juillet 2025, estimant que celles-ci sont frappées de la prescription triennale.

Elle avance en effet que dès lors que Monsieur [A] [T] invoque des désordres dont il fixe l‘apparition au 25 juillet 2020, ses demandes indemnitaires sont prescrites depuis le 25 juillet 2023.

Or, il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations est une obligation continue qui court pendant toute la durée du bail et que la bailleresse ne peut en aucun cas invoquer de prescription à ce titre.

Les demandes en dommages et intérêts de Monsieur [A] [T] seront donc déclarées recevables.

Sur l’obligation du bailleur de délivrance d’un logement décent : sur les demandes en dommages et intérêts

a) Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et moral

L’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques de la décence sont précisées à l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 lequel dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L‘article 3 de ce décret prévoit également que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

L’article L511-8 du code de la construction et de l’habitation mentionne que la situation d’insalubrité mentionnée à l’article L1331-22 du code de la santé publique est constatée par un rapport du directeur général de l’agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d’hygiène et de santé, remis au représentant de l’État dans le département préalablement à l’adoption de l’arrêté de traitement d’insalubrité.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il ressort de ces dispositions que le bailleur a, à l’égard du locataire, une obligation de délivrance d’un logement décent et de lui permettre de jouir paisiblement du bien loué pendant toute la durée du bail.

Le locataire se plaint de désordres dont il sollicite indemnisation. Il énonce avoir été confronté à compter du mois de juillet 2020 à divers désordres dans le logement n° E01970093L objet du bail du 6 janvier 2016 que la bailleresse s‘est refusée à résoudre et avoir rencontré à nouveau des désordres dans le second logement n°E033200114L loué à compter du 21 février 2025.

La SA ERILIA qui reconnaît seulement les désordres évoqués par le locataire après le dégât des eaux survenu en avril 2023 a relogé Monsieur [A] [T] en signant avec ce dernier une convention d’occupation précaire le 4 avril 2024 pour intégrer temporairement un logement situé à [Adresse 6], avant de signer avec la SA ERILIA par acte sous seing privé un nouveau bail à effet au 21 février 2025 pour un logement n°E033200114L T4 sis à [Adresse 7], [Adresse 8].

Au titre des désordres reprochés, le locataire évoque des problèmes de plomberie (avec un dégât des eaux survenu en avril 2023), de système de chauffage collectif, de système électrique et d‘isolation pour le premier logement n° E01970093L et des problèmes de plomberie et de chauffage pour le second logement n°E033200114L.

A titre liminaire, il convient de préciser que Monsieur [A] [T], qui invoque tantôt l‘insalubrité du logement, tantôt son indécence, confond les deux notions. L‘insalubrité du logement, ne peut être constatée que selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral d’insalubrité tandis que la décence s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. Le juge n’est compétent que pour apprécier si les critères relatifs à la décence du logement sont remplis. Monsieur [A] [T] est donc légitime à invoquer devant le tribunal l‘indécence du logement.

En l’espèce le demandeur ne prouve pas l‘absence de chauffage collectif et les problèmes dans le logement n° E033200114L qui lui a été attribué selon le bail à effet au 21 février 2025, celui-ci ne produisant que deux courriels envoyés à la SA ERILIA les 27 février et 12 mars 2025 sans aucun autre élément attestant de ce dysfonctionnement, que la SA ERILIA ne reconnaît par ailleurs aucunement.

En revanche, le locataire produit de nombreux éléments concernant les désordres évoqués pour le logement n° E01970093L objet du bail du 6 janvier 2016. En effet, Monsieur [A] [T] produit notamment aux débats afin d’établir la réalité des désordres un rapport de recherche de fuite réalisé le 15 mai 2023 par son assurance, la Société INTER MUTUELLES ASSURANCES, un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 janvier 2024 et un rapport de la FONDATION DE [Localité 2] réalisé le 20 février 2024 après une visite réalisée le 31 janvier 2024.

Aux termes du rapport de recherche de fuite du 15 mai 2023, les investigations ont révélé :

“ – Une fuite apparente au niveau de l’alimentation de chauffage du radiateur derrière le mur sinistré,

— Des infiltrations au niveau des joints périphériques autour de la baignoire,

— Des trous infiltrant au niveau des joints de carrelage.“ Sur ce point la personne rendue sur les lieux a relevé la présence d’infiltrations des joints périphériques autour de la baignoire ainsi que plusieurs trous infiltrant au niveau des joints de carrelage.

Ces investigations ont également permis d‘établir que la ventilation de la salle de bain ne fonctionne pas, que les supports de la salle de bain sont humides à 49%. L‘intervenant a préconisé de refaire les joints périphériques d‘étanchéité autour de la baignoire, l‘étanchéité des supports carrelés autour de celle-ci, d‘envisager la réfection complète de la faïence pour une réparation à long terme avec la pose d‘une résine d‘étanchéité au sol et au mur.

Le commissaire de justice a relevé dans son procès-verbal du 17 janvier 2024 la présence d‘un radiateur descellé du mur dans le couloir et hors de fonctionnement, dans les chambres n°1 et n°2, la salle de bain, la cuisine, le salon la présence d‘un radiateur hors de fonctionnement, même en tournant la molette au maximum et dans les toilettes la présence d‘un radiateur dépourvu de robinet, ne fonctionnant pas également. Dans la salle de bain, il a constaté la présence d‘une forte odeur d’humidité ainsi que de nombreuses traces de moisissures sur les murs et le plafond, des tâches d‘humidité et de la peinture écaillée, que les joints du carrelage sont noircis. Dans le couloir, il a relevé la présence de taches de moisissures et de cloques sur la peinture. En ce qui concerne la chambre n°1, il a constaté la présence d‘importants écaillements de peinture, que le placo est moisi et parti en plaque en partie basse du mur et sur la partie restante du placo d‘importantes traces d‘humidité orange, sur le prolongement que le mur est moisi et se désagrège. Pour le balcon, il est indiqué que le lino au sol est désagrégé en partie avec de très importantes taches d‘humidité et de moisissures et que deux trous grossièrement rebouchés par de l‘enduit sont présents sur le mur. En ce qui concerne la pièce principale, le commissaire de justice a constaté que la poignée de la porte-fenêtre tourne dans le vide et ne ferme pas. Enfin pour la chambre, il a relevé la présence d‘un trou correspondant au trou constaté en façade, grossièrement rebouché à gauche de la porte-fenêtre.

Il ressort du rapport de visite de la FONDATION DE [Localité 2] du 20 février 2024 que toutes les fenêtres sont concernées par des infiltrations d‘air, ainsi que la porte d‘entrée, que le logement ne possède aucune isolation, que le taux d‘humidité mesuré est de 62% en extérieur et 55 % à l‘extérieur et que le logement présente des traces d‘humidité et de moisissures. Le chargé de visite a indiqué que les moisissures sont importantes dans les chambres, que des insectes sont présents sur les plaintes décollées et que trois personnes dorment dans le salon pour cette raison, que la fenêtre du salon ne peut être fermée que les locataires sont contraints de placer des objets lourds pour la fermer, que les radiateurs d‘appoints confiés aux locataires ont été repris et que ces derniers ont été contraints d‘utiliser deux chauffages d‘appoint soufflants.

Celui-ci mentionne également que le lavabo est inutilisable dans la salle de bain, qu‘une fuite est présente sous l‘évier de la cuisine. En ce qui concerne la consommation d‘électricité, il est indiqué que celle-ci est de 2849 kWh d‘avril 2022 à avril 2023 et est donc au-dessus de la moyenne 2400 kWh pour cinq personnes et que la consommation de chauffage estimée à 656 kWh par an, soit 9 kWh/m2/an est en dessous de la moyenne de 100kWh/m2/an.

En ce qui concerne les problèmes de plomberie, Monsieur [A] [T] avance qu’ils sont apparus en juillet 2020 et justifie avoir informé la bailleresse par mail du 25 juillet 2020 de problèmes récurrents d‘évacuation au niveau de l‘évier de la cuisine, du lavabo de la salle de bain et d’une fuite du robinet de la baignoire et du mécanisme des toilettes. Le locataire énonce toutefois qu‘en raison de l‘inertie de la SA ERILIA pour remédier aux désordres, un dégât des eaux est survenu dans le logement en avril 2023 entraînant l‘apparition de nombreuses moisissures dans la salle de bain. Il démontre avoir signalé ce dégât à la bailleresse le 21 avril 2023 sur la plateforme en ligne et l‘avoir informé de la présence des moisissures le 24 avril 2023 par courriel.

La SA ERILIA conteste les problèmes de plomberie reprochés avant le dégât des eaux d’avril 2023, énonçant qu‘aucun document n‘est versé aux débats pour étayer l‘existence des désordres évoqués et que la réparation des éléments de plomberie et des joints de la salle de bain font partie des réparations locatives ne pouvant lui être imputées.

En l’espèce, le problème d’évacuation concernant l’évier de la cuisine et la fuite concernant le lavabo de la salle de bain sont bien démontrés dès lors que ces désordres ont été constatés dans le rapport de visite de la FONDATION DE [Localité 2] du 20 février 2024 lequel a relevé que l’évier de la cuisine fuyait et que le lavabo de salle de bain ne fonctionnait pas.

En outre, il est établi par le bon de travaux n°2024 47851 pour la période du 4 juin au 6 juin 2024 produit par la bailleresse que celle-ci a remplacé le bloc WC dans son intégralité ainsi que la chasse d‘eau, le lavabo ainsi que le robinet mitigeur, l‘évier et le robinet mitigeur, remplacé la faïence dans la salle de bain et fait poser un mitigeur mural dans la baignoire. Ainsi, la SA ERILIA, qui a procédé à la réparation et au remplacement intégral de la chasse d‘eau, de l‘évier, du lavabo et de leurs mitigeurs, du mitigeur de la baignoire et de la faïence de la salle de bain, ne peut aujourd’hui contester les désordres relatifs à ces éléments évoqués par le locataire en juillet 2020.

En ce qui concerne le dégât des eaux survenu en avril 2023, la SA ERILIA ne peut soutenir avoir procédé aux réparations nécessaires pour remédier aux désordres causés par ce dégât des eaux. Pour rappel, le rapport de recherche de fuite du 15 mai 2023 susmentionné avait décelé que la fuite provenait des joints de carrelage et des joints périphériques autour de la baignoire.

Si la SA ERILIA démontre en effet avoir réalisé des travaux dans l’appartement après le dégât des eaux et notamment avoir réalisé la réfection de la faïence de la salle de bain en produisant le bon de travaux n°2024 46481 pour la période du 29 mai 2024 au 30 mai 2024, il lui sera fait observer que ces travaux n’ont été réalisés qu’après le départ des lieux du locataire le 4 avril 2024. Le fait qu’elle ait réalisé ces travaux une fois son départ des lieux est indifférent, il lui appartenait en effet, de remédier aux causes du dégât des eaux dès sa survenance en avril 2023.

En l’occurrence, il incombait à la bailleresse de remédier aux problèmes de fuite et d‘évacuation évoqués par le locataire en juillet 2020 ainsi qu‘aux causes (pour rappel une infiltration au niveau des joints de carrelage et des joints périphériques de la baignoire) et aux conséquences (l’apparition de moisissures, la dégradation de la peinture et des murs en placo) du dégât des eaux survenu en avril 2023.

En ce qui concerne le chauffage collectif, Monsieur [A] [T] avance que celui-ci a dysfonctionné à compter du 2 janvier 2021 et démontre en effet en avoir informé la bailleresse par courriel en date du même jour. Il avance que si la SA ERILIA lui a fournit des chauffages d‘appoint, ils étaient insuffisants pour palier l‘absence de chauffage collectif. Il énonce en effet que le dysfonctionnement a perduré jusqu‘à leur départ des lieux en avril 2024 et avoir rencontré à nouveaux des problèmes concernant le chauffage collectif dans le nouveau logement n° E033200114L qui leur a été attribué selon acte sous seing privé à effet au 21 février 2025.

En revanche, le dysfonctionnement du chauffage collectif dans le premier logement n°E01970093L est établi et non contesté par la bailleresse. En effet, elle reconnaît avoir reçu le mail du 2 janvier 2021 mais avance n‘avoir commis aucune faute dès lors qu‘elle a fourni des chauffages d‘appoint aux locataires pour palier ce problème et qu‘en tout état de cause la chaufferie était en état de fonctionnement le 18 mars 2024. Elle avance n‘avoir commis aucune faute et avoir programmé un désembouage du réseau aux termes des investigations menées. Selon elle, ces investigations ont mis en évidence qu‘un radiateur avait été déposé et bouchonné dans le logement et que le locataire avait placé du mobilier devant certains radiateurs empêchant une diffusion de la chaleur dans toutes les pièces.

Or, il n‘est pas démontré que le chauffage collectif était en état de marche le 18 mars 2024, la SA ERILIA ne produisant pour démontrer que le chauffage fonctionnait qu’une lettre datée du 18 mars 2024 dans laquelle la Directrice de l‘Agence de [Localité 2] affirme s‘être rendue sur les lieux et avoir constaté que la chaufferie collective fonctionne. Cette lettre, ne saurait en aucun cas convaincre la juridiction de l‘état de marche du chauffage.

En l‘espèce, la SA ERILIA démontre n’avoir fait réaliser qu‘une seule intervention dans le logement de Monsieur [A] [T] en produisant un bon de travaux n°2024 48483 émis le 6 juin 2024 pour le bouchonnage du réseau chauffage après avoir constaté l‘existence d‘une fuite sur le circuit de chauffage. Cette intervention a ainsi été réalisée le 6 juin 2024 soit après le départ des lieux du locataire le 4 avril 2023.

Pour rappel, le décret du 30 janvier 2002 précisant les caractéristiques du logement décent énonce que celui-ci doit posséder un équipement d’usage et de fonctionnement.

Il appartenait alors à la bailleresse débitrice de l’obligation de délivrance d’un logement décent de procéder aux réparations nécessaires pour remédier à l’absence de fonctionnement du chauffage dès qu’elle a eu connaissance de son dysfonctionnement le 2 janvier 2021. Or, cette dernière ne démontre avoir réalisé aucune diligence pour ce faire, laissant ainsi le locataire demeurer dans un logement non chauffé pendant un peu plus de trois ans du 2 janvier 2021 jusqu’à son départ des lieux le 4 avril 2024. En effet, pour rappel, il ressort du procès-verbal du commissaire de justice du 17 janvier 2024 ainsi que du rapport de la FONDATION DE [Localité 2] du 20 février 2024 qu’aucun chauffage du logement ne fonctionnait. La SA ERILIA ne saurait aucunement se dédouaner de sa responsabilité, peu important qu‘il ait déposé des meubles devant ses radiateurs, ce qui n‘est par ailleurs pas établi, ou qu‘il ait déposé un radiateur, ce qu‘il ne peut lui être reproché, puisqu‘il ressort du dossier que le radiateur déposé par les locataires fuyait.

Ainsi, la SA ERILIA échoue à démontrer son absence de faute quant au dysfonctionnement du chauffage collectif dans le logement n°E01970093L qu‘il lui appartenait de résoudre et auquel la fourniture de chauffage d‘appoint n‘aurait en aucun cas pu pallier.

Monsieur [A] [T] énonce également que le logement présente depuis le 30 décembre 2020 un problème concernant le système électrique, le chauffe-eau ayant dysfonctionné à compter de cette date et que le problème électrique se serait aggravé depuis le dégât des eaux survenu en avril 2024.

Le locataire démontre en effet avoir avisé la bailleresse du dysfonctionnement du chauffe-eau dans son courriel du 2 janvier 2021. Il établit également avoir contacté la SA ERILIA par courriel les 2 et 4 mars 2024 afin de l‘informer que les murs sont humides et le disjoncteur saute, qu‘il n‘a pas d‘électricité dans sa salle de bain, ni dans la chambre de ses filles et de son fils où aucune prise électrique n‘est fonctionnelle, que dans la cuisine aucune prise sur le mur côté chambre, enfin qu‘il n‘y a pas d‘électrictié dans les toilettes.

La SA ERILIA conteste les problèmes électriques évoqués par le locataire.

Il est exact que le problème relatif au chauffe-eau et l‘existence de problèmes électriques avant le dégât des eaux du mois d‘avril 2024 ne sont pas établis. En effet, le demandeur ne produit aucun élément objectivement vérifiable établissant l‘existence d‘un problème concernant le chauffe-eau ou de problèmes électriques avant le dégât des eaux.

Cependant, la bailleresse ne peut nier que l‘installation électrique du logement a été impactée par le dégât des eaux survenu en avril 2024, ce notamment car il ressort du bon de travaux n°2024 29139 pour les travaux exécutés le 21 mars 2024 alors que le locataire était encore dans les lieux et du bon de travaux n°2024 51045 établi pour la période du 14 juin au 23 juin 2024 ainsi au départ des lieux du locataire qu‘elle a procédé à la réfection du système électrique du logement.

En effet, il ressort de ces bons de travaux que l‘installation de mise à la terre a été contrôlée et réparée, que les appareillages en parties communes ou en logement ont été refixés, qu‘une prise de courant et un interrupteur de tout type y compris étanche ont été changés, que le dispositif de connexion luminaire et la sonnerie ont été changés, qu‘un interrupteur et un disjoncteur ont été changés, qu‘une prise de téléphone et une prise TV a été changée, qu‘une plaque d‘obturation murale a été fixée, qu‘une sortie de câble pour appareil électroménager a été changée, qu‘un dispositif de connexion luminaire a été posé, qu‘une applique et un transformateur ont été posés.

Enfin, Monsieur [A] [T] énonce que le logement connaît des problèmes d‘isolation, la fenêtre d‘une des chambres étant impossible à ouvrir car dépourvue de poignée de sorte qu‘il est impossible d‘assurer une aération correcte dans cette pièce et la fenêtre du salon étant impossible à fermer.

En l‘espèce, si le demandeur démontre s‘être plaint auprès de la bailleresse du problème concernant la fenêtre de la chambre par courriel du 25 juillet 2020, son dysfonctionnement n‘est pas démontré dès lors que Monsieur [A] [T] ne produit aucun élément objectivement vérifiable pour l‘étayer.

Cependant, il apparaît que le problème concernant l‘isolation de la fenêtre du salon ne fermant pas est bien démontrée, celle-ci ayant été constatée par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 janvier 2024 et par le rapport de la FONDATION de [Localité 2] du 20 février 2024.

Ainsi, il est démontré que la SA ERILIA a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à l’égard du locataire pour la période comprise entre le 25 juillet 2020, date du premier courriel envoyé par le locataire pour évoquer les premiers désordres apparus dans l’appartement et le 4 avril 2024, date de son départ des lieux.

En effet, il ressort des éléments développés que le logement était indécent pendant cette période du 25 juillet 2020 au 4 avril 2024 du fait des problèmes de plomberie, de chauffage collectif, d’électricité et d’isolation auxquels la bailleresse n’a pas remédié pendant l’occupation des lieux par son locataire.

Monsieur [A] [T] sollicite à ce titre le paiement de la somme de 40 000,00 euros pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral qu’il estime avoir subis en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Le locataire en ayant été contraint de vivre dans un logement indécent avec sa femme et ses enfants pendant une période de presque quatre années, sans que la SA ERILIA ne réalise une seule intervention dans le logement de sorte qu’il a dû être relogé avec sa famille en avril 2024 a en effet subi un préjudice de jouissance pendant la période du 25 juillet 2020 au 4 avril 2024.

En revanche, le préjudice moral invoqué par Monsieur [A] [T] n’est pas démontré. En effet, si le locataire énonce que son état de santé s’est dégradé en raison de l’indécence du logement, il ne le démontre pas, le certificat médical daté du 6 juin 2023 qu’il produit à ce titre n’établissant aucunement que sa santé a été impactée par l’état du logement. Monsieur [A] [T] sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral.

Ainsi, Monsieur [A] [T] démontre seulement avoir subi un préjudice de jouissance.

Au regard du préjudice subi et de sa durée soit du 25 juillet 2020 au 4 avril 2024 à savoir précisément 44 mois et 10 jours, la somme sollicitée de 40 000,00 euros apparaît manifestement excessive,

Une indemnité de 400,00 euros mensuels sera donc allouée à Monsieur [A] [T] pendant cette période de 44 mois et 10 jours pour le préjudice de jouissance subi, soit la somme totale de 17 730,74 euros correspondant à l’indemnité mensuelle de 400,00 euros due pour les mois d’août 2020 à mars 2024 inclus (soit la somme de 17 600,00 euros) puis à l’indemnité due au prorata temporis pour les 6 jours de préjudice subi au mois de juillet 2020 (la somme de 77,41 euros) et à l’indemnité due au prorata temporis pour les 4 jours de préjudice subi au mois d’avril 2024 (la somme de 53,33 euros).

La SA ERILIA sera donc condamnée à régler à Monsieur [A] [T] la somme de 17 730,74 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le 25 juillet 2020 et le 4 avril 2024 du fait de l’indécence du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice matériel

Monsieur [A] [T] sollicite la condamnation de la SA ERILIA au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre du préjudice matériel qu‘il estime avoir subi.

Il énonce en effet avoir été contraint de laisser son électroménager dans le logement n° E01970093L lors de son départ pour le logement temporaire sis à [Adresse 6] et que la SA ERILIA ne l‘a jamais autorisé à accéder au logement pour récupérer son électroménager.

Or, le demandeur, qui ne démontre pas avoir contacté la SA ERILIA afin de récupérer son électroménager et ne produit aucune facture d‘électroménager, ne justifie pas du bien-fondé de sa demande.

Monsieur [A] [T] sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens de l’instance

La SA ERILIA qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 17 janvier 2024.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, aucun élément particulier ne justifierait de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE les demandes indemnitaires de Monsieur [A] [T] recevables ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SA ERILIA à payer à Monsieur [A] [T] la somme de 17 730,74 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le 25 juillet 2020 et le 4 avril 2024 du fait de l’indécence du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [T] de sa demande en paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre d’un préjudice matériel ;

CONDAMNE la SA ERILIA aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 17 janvier 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,