TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03776

N° Portalis DBX4-W-B7I-TMAR

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 20 Août 2025

[R] [M]

C/

[N] [Z]

[A] [P] de l’Association RESO, en sa qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs de Madame [N] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Août 2025

à la SCP ACTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 20 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [R] [M]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric BENOIT-PALAYSI de la SCP ACTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [N] [Z]

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Nicolas DOMENECH de la SCP DE MARION GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, avocat au barreau de CARCASSONNE, substitué par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [A] [P] de l’Association RESO, mandataire judiciaire à la protection des majeurs, ès qualités de mandataire spécial de Madame [N] [Z], désignée à ces fonctions par ordonnance du Juge des tutelles de OULOUSE du 03/09/2024

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nicolas DOMENECH de la SCP DE MARION GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, avocat au barreau de CARCASSONNE, substitué par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 25 novembre 2022 signé électroniquement, Mme [R] [M], par l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière la SARL L’IMMEUBLE GESTION, a donné à bail à Mme [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 365 € et 38 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [R] [M] a fait signifier le 22 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 821 euros.

Mme [R] [M] a ensuite fait assigner Mme [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour loyers impayés ainsi que pour violations graves et répétées de Mme [N] [Z] à son obligation de jouissance paisible, avec effet au 22 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef;

— de condamner cette dernière au paiement de :

— l’arriéré locatif actualisé au 22 octobre 2024 à la somme de 2.173,10€ avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu’à libération complète des lieux, soit la somme de 418 euros,

— outre une somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

L’affaire a été enregistrée sous le N° RG 24/3776 et a été appelée à l’audience du 03 février 2025.

Parallèlement, Mme [R] [M] a assigner en appel en cause devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse M. [A] [L], de l’association RESO, en qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs de Mme [N] [Z], suite à ordonnance du juge des tutelles de céans en date du 03 septembre 2024 la plaçant sous sauvegarde de justice. L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/135 et appelée à l’audience du 03 février 2025.

A l’audience du 03 février 2025, il a été ordonné la jonction de l’affaire RG 25/135 vers l’affaire RG 24/3776 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 mai 2025 afin de permettre à M. [A] [L] de mandater un avocat pour représenter les intérêts de Mme [N] [Z]

A l’audience du 27 mai 2025, les parties, représentées par leur conseil, ont déposés conclusions et pièces.

Aux termes de ses conclusions, Mme [R] [M] sollicite de :

— débouter les défendeurs de leurs demandes, fins et prétentions;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour loyers impayés ainsi que pour violations graves et répétées de Mme [N] [Z] à son obligation de jouissance paisible, avec effet au 22 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [Z] et de l’association RESO-MP es qualité, ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu’à libération complète des lieux, soit la somme de 403 euros ;

— de condamner solidairement Mme [N] [Z] et l’association RESO-MP, M. [L], à lui payer la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 août 2024 ;

Elle sollicite par ailleurs dans le corps de ses écritures la condamnation de Mme [N] [Z] au paiement de la somme de 1.178 euros, laquelle a été omise dans le dispositif.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, que la locataire n’a pas apuré les causes du commandement de payer dans le délai de 2 mois et qu’elle a proféré des menaces de mort à l’encontre d’un locataire, M. [U] [F], lequel a déposé plainte pour ces faits le 22 février 2024, ainsi qu’à l’encontre d’une autre locataire qui a déposé plainte le 24 juin 2024. Elle soutient également qu’elle encombre les parties communes d’objets en tout genre et que l’ensemble de ces faits constituent une atteinte grave et répétée à ses obligations de jouissance paisible du logement. Elle affirme que plusieurs résidents ont déposé plaintes. S’agissant de sa demande en paiement, elle précise que le décompte produit est actualisé et fait ressortir le dernier paiement du 05 mai 2025.

Mme [N] [Z] et l’association RESO-MP, M. [L], mandataire spécial de Mme [Z], sollicitent de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

— leur donner acte de ce qu’elles s’en remettent à la justice sur le bien fondé de la demande de résiliation judiciaire du bail dont la prise d’effet sera fixée au jour du jugement à intervenir ;

— débouter Mme [R] [M] de sa demande en paiement de la somme de 2.173,10 euros et de sa demande d’indemnité d’occupation d’un montant de 418 euros à compter du 22 octobre 2024 ;

— inviter Mme [R] [M] à actualiser sa demande sous déduction du dépôt de garantie d’un montant de 365 euros et des paiements qui ont été effectués auprès de l’agence TROPIS au titre des loyers et charges des mois de juillet à décembre 2024 et des mois de janvier à mars 2025 ;

— réduire à de plus justes proportions la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que l’appréciation de la cause de la résiliation se fait au jour de la décision, que Mme [N] [Z] a déjà quitté les lieux comme étant hospitalisée en établissement de soins depuis le 14 janvier 2025, que l’intéressée sera placée dans un avenir proche sous curatelle renforcée et que le curateur fera en sorte de restituer les lieux sans qu’il soit besoin de recourir à une mesure d’expulsion. S’agissant de la demande en paiement des loyers, ils font valoir que la totalité des loyers et charges ont été payés jusque mars 2025 et que le solde de 1178 euros correspond aux loyers d’avril et mai 2025 ainsi qu’à une facture d’enlèvement d’encombrants qui n’a pas pu être réglée car Mme [N] [Z] se trouve en arrêt maladie et subit une perte de salaire. Ils soutiennent que la bailleresse doit actualiser sa créance sous déduction du montant du dépôt de garantie d’un montant de 365 euros. Ils produisent l’ordonnance du juge des tutelles en date du 03 septembre 2024, plaçant Mme [N] [Z] sous sauvegarde de justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 1728 du code civil met à la charge du locataire deux obligations principales : celle d’user de la chose louée raisonnablement et celle de payer le prix au terme convenu.

Par ailleurs l’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Il convient donc que le manquement du locataire à ses obligations soit à la fois existant et suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail.

En application de l’article 1229 dudit code, la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

*Sur la résiliation au titre d’une dette locative

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Il convient de relever à titre liminaire que la demanderesse sollicite de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour loyers impayés, tout en soutenant au titre des moyens invoqués que la clause résolutoire est acquise en ce que Mme [N] [Z] n’a pas apuré les causes du commandement de payer délivré le 22 août 2024 pour un montant de 821 euros.

Or au contraire de la résiliation judiciaire prononcée par le juge et qui implique une appréciation du manquement de la locataire au moment de l’audience, l’acquisition de la clause résolutoire a un effet automatique et le juge ne peut que constater la résiliation du bail.

A ce titre, il ressort de l’analyse du compte locatif produit au débat que Mme [N] [Z] a procédé le 19 septembre 2024 à un versement de 1722,32 euros et que le compte locatif a présenté un crédit en sa faveur de 403 euros. Les causes du commandement ont donc été apurées et il ne peut y avoir résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Pour autant, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location et le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte locatif démontre que la locataire est redevable de la somme de 695,68 € au titre des loyers et charges après déduction du montant de l’enlèvement des encombrants (372 euros) et des frais (95,32+15), qui ne relèvent pas des loyers et charges.

Ainsi la locataire est redevable d’une somme qui correspond à un mois et demi de loyer.

Par ailleurs, les paiements ont été repris depuis le mois de mars 2025.

Il ne peut dès lors être considéré que les manquements de Mme [N] [Z] au titre de son obligation de payer ses loyers et charges sont suffisamment graves pour justifier la réalisation du bail.

En conséquence, Mme [R] [M] sera déboutée de sa demande formée sur ce fondement.

* Sur la résiliation au titre d’un trouble de jouissance

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose en outre que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Le locataire doit s’abstenir de causer tout trouble anormal de voisinage dans le cadre de l’exécution de son contrat de bail et il convient donc que le bailleur qui se prévaut de cette disposition démontre le trouble en question, ainsi que son caractère anormal et le lien entre ce trouble et l’exécution du contrat de bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute par ailleurs que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Ainsi, le bailleur est dans l’obligation de faire cesser le trouble dont il peut rapporter la preuve.

En l’espèce, la bailleresse produit plusieurs éléments sur ce point :

— une plainte dépose le 23 février 2024 par M. [U] [F] expliquant que depuis plus d’un an il rencontre des difficultés avec sa voisine du rez de chaussée, laquelle crie la journée, tape dans les portes, dégrade les parties communes. Il indique qu’en présence d’une autre voisine il l’a rencontrée la veille avec un couteau à la main et qu’elle l’a insulté. Il précise avoir appelé les urgences psychiatriques qui sont venues la chercher et ajoute que le 29 novembre 2023 elle lui a porté à deux reprises des coups de pied au niveau de l’entrejambe.

— une plainte déposée le 27 février 2024 par Mme [B] [S] pour des faits de menaces avec arme en date du 22 février 2024, en présence de M. [F], indiquant que Mme [N] [Z] a un trouble psychiatrique et que de ce fait elle a des crises de démence, qu’elle hurle et tape dans ses meubles, et expliquant que celle-ci a ouvert sa porte avec un couteau à viande et qu’elle a déclaré “je vais vous tuer” tout en gardant le couteau ballant le long du corps et sans pour autant menacer avec. Elle explique que sa démarche a pour but que Mme [Z] se fasse soigner car elle semble isolée et précise que les nuisances sonores sont devenues insupportables au quotidien ;

— un récépissé de déclaration de plainte déposée le 24 juin 2024 pour menace de mort réitérée au nom de Mme [J] [D] dont la teneur n’est pas produite mais qui précise comme lieu des faits le RDC de l’immeuble dans lequel réside Mme [N] [Z] ;

— un courriel en date du 04 septembre 2024 envoyé d’une adresse mail intitulée "problèmesruedessalaques@gmail.com”, qui fait état de l’encombrement des parties communes et vise nommément Mme [Z], avec photographies, aux termes duquel il est précisé que la situation dure depuis des semaines ;

— un courriel en date du 04 septembre 2024 envoyé par le mandataire du bailleur à Mme [Z] pour porter à sa connaissance les plaintes et doléances formées à son encontre et lui demandant de le contacter ;

— un courriel en date du 06 septembre 2024 de Mme [V] [Y] envoyé à l’agence Tropis immobilier et indiquant que, depuis le week-end du 31 août, son fils est la cible d’une locataire instable qui l’accuse à tort d’être son persécuteur et qu’il a déposé plainte pour ces faits mais que la police est intervenue à son domicile arme au poing après un appel de cette femme au commissariat pour l’accuser faussement de viol sur une enfant de sept ans. Elle indique être dans la crainte que cette femme ne passe à l’acte et sollicite de l’agence la résiliation immédiate du bail ;

— des courriels de résidents envoyés les 02 décembre 2023 et 13 septembre 2024 se plaignant du comportement de Mme [N] [Z].

Ces divers éléments rapportent dans des termes précis, circonstanciés et convergents des comportements réalisés de façon répétée en violation du règlement de copropriété et du contrat de bail pendant plusieurs mois et la bailleresse rapporte donc la preuve de troubles de voisinage imputés à Mme [Z] ainsi que de leur caractère répété et insupportable pour les occupants de l’immeuble auxquels elle n’a pu apporter de solution d’apaisement.

De son côté Mme [N] [Z] n’apporte aucun élément pour venir démentir ces éléments. Le fait qu’elle souffre d’une pathologie psychiatrique, ce qui n’est pas contesté, ne remet pas en cause la réalité des manquements commis, leur gravité ou leur caractère insupportable pour les occupants de la résidence. Il n’y a pas lieu de donner acte aux défenderesses de ce qu’elles s’en remettent à la justice sur le bien fondé de la résiliation judiciaire en ce qu’il ne s’agit pas d’une prétention que le juge doit trancher au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces développements, la résiliation du bail sera prononcée à compter du 27 mai 2025 et l’expulsion de Mme [N] [Z] sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, son hospitalisation actuelle et la mesure de protection en cours d’instruction ne pouvant garantir son départ volontaire des lieux. Par ailleurs, cette expulsion ne sera mise à exécution qu’à défaut de départ volontaire de Mme [N] [Z] dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux. Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de l’association RESO-MP es qualité en ce que celle-ci ne réside pas dans lieux.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [R] [M] produit un décompte démontrant que Mme [N] [Z] reste devoir la somme de 695,68 € à la date du 26 mai 2025, incluant une dernière facture de mai 2025 (après déduction de la somme de 95,32 euros relative aux frais de procédure et de celle de 15 euros au titre des frais de rejet de prélèvement, non prévus contractuellement).

Mme [N] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette à laquelle il convient d’ajouter la somme de 372 euros au titre de l’enlèvement des encombrants, qui n’est pas contestée. En outre, compte tenu de la production d’un décompte actualisé, il n’y a pas lieu de demander à la bailleresse d’actualiser sa demande étant rappelé que le montant du dépôt de garantie ne peut être déduit à ce stade de la procédure puisqu’il a vocation à couvrir les frais de remise en état du logement le cas échéant.

Mme [N] [Z] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1067,68 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Mme [N] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre le 26 mai 2025 et le 30 mai 2025 étant liquidé dans la somme déjà ordonnée Mme [N] [Z] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025.

L’association RESO-MP ne peut être condamnée solidairement au paiement de ces sommes en ce qu’elle n’est pas partie au contrat de bail. Cette demande sera donc rejetée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [R] [M], Mme [N] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [R] [M] sera déboutée de sa demande à ce titre à l’encontre de l’association RESO-MP, laquelle n’est que le mandataire de Mme [N] [Z] et n’est pas condamnée personnellement aux dépens.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu par contrat du 25 novembre 2022 entre Mme [R] [M] et Mme [N] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] aux torts exclusifs de Mme [N] [Z] à compter du 26 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [R] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [N] [Z] à verser à Mme [R] [M] la somme de 1.067,68 € (décompte arrêté au 26 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 et frais d’enlèvement des encombrants), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [N] [Z] à payer à Mme [R] [M] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [N] [Z] à verser à Mme [R] [M] une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [Z] aux dépens ;

REJETTE toute autre prétention ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière, La vice-présidente,