TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Novembre 2025

N° RG 25/00582 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HICO

DEMANDERESSE :

SCI BIFER

dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS sous le numéro 852 379 502 Rcs [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Edouard BARBIER SAINT HILAIRE de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Eric-Olivier BLUMENTHAL de la SELARL CABINET BLUMENTHAL AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au RCS sous le numéro 899 064 265 RCS [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 03 Octobre 2025 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2023, la société civile immobilier BIFER a donné à bail à la société [Adresse 7], un ensemble immobilier sis à [Adresse 10], moyennant un loyer annuel hors charge de 60 000 euros, payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre civil.

Le preneur a versé au bailleur un dépôt de garantie d’un montant de 15 000 euros, correspondant à trois mois de loyers hors taxe.

À ce jour, du fait de l’indexation annuelle prévue au bail, le loyer s’élève à 62 100 euros, hors charge et hors taxe et le montant du dépôt de garantie s’élève quant à lui à 15 525 euros.

La société MAISON DU PRIX ne payant plus les sommes convenues, la SCI BIFER a fait délivrer le 24 avril 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, à la société [Adresse 7].

Pa acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, la SCI BIFER a fait assigner la société [Adresse 7] devant le juge des référés aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail conclu le 6 septembre 2023 portant sur l’ensemble immobilier sis à [Adresse 9] [Adresse 11], et la résiliation du bail de plein droit à effet du 24 mai 2025, pour défaut de paiement des loyers et charges ;Ordonner l’expulsion de la société MAISON DU PRIX et de tout occupant de son chef de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 10], et ce au besoin de l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner, par provision, la société [Adresse 6] à payer à la SCI BIFER une somme de 6 125,34 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges, frais, intérêts et accessoires arrêtés à la date du 24 mai 2025 inclus, jour de résiliation du bail, augmentée d’une indemnité forfaitaire correspondant à 10 % des sommes restant dues à la SCI BIFER, conformément au bail, outre les intérêts de retard calculés en appliquant le taux d’intérêt égal à compter de la date du commandement de payer signifié le 24 avril 2025 ;Fixer à la somme de 10 350 euros (correspond au double du montant du loyer en vigueur au jour de la résiliation de plein droit du bail, conformément aux stipulations du Bail), la provision à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société [Adresse 6] à compter du 25 mai 2025 inclus jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;Condamner la société LA MAISON DU PRIX à payer par provision à la SCI BIFER, une somme mensuelle de 10 350 euros, hors charges, à valoir sur les indemnités mensuelles d’occupation à compter du 25 mai 2025 inclus jusqu’à délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;Augmenter les indemnités d’occupation dues à compter de la date de résiliation du Bail et jusqu’à la libération effective des locaux concernés, d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées au Bail, TVA en sus ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la SCI BIFER, aux frais, risques et périls de la société [Adresse 6], en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir à la SCI BIFER ; Condamner la société [Adresse 6] à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et Ordonner la capitalisation des intérêts ; Condamner la société LA MAISON DU PRIX à payer à la SCI BIFER une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût de la levée auprès du Greffe du Tribunal de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de la société LA MAISON DU PRIX, dont distraction au profit de Maître Edouard SAINT-HILAIRE, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un exposé complet des moyens exposés par la partie au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la société [Adresse 7] n’a ni comparu, ni constitué avocat.

À l’audience du 3 octobre 2025, la SCI BIFER, représentée par son avocat a déposé son dossier de plaidoirie.

La décision contradictoire à signifier, a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier par application de l’article 835 du même code.

1/Sur la demande de résiliation du bail

L’article L145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bail commercial signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, la SCI BIFER a délivré un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que le délai prévu par l’article L.145-41 du code de commerce si bien que la demande afin de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers impayés n’ont pas été réglés dans le mois dudit commandement.

Dès lors, l’obligation dont se prévaut le bailleur n’étant pas sérieusement contestable et l’urgence étant caractérisée compte tenu du maintien du locataire dans les lieux alors qu’il ne s’acquitte pas du loyer, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 24 mai 2025.

A défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de la société [Adresse 7] et de tous occupants de son fait, ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti. À défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

2/Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte de sa créance au titre des loyers et charges impayés, qui n’apparait pas sérieusement contestable, à hauteur de 30 363,68 euros au titre des arriérés de loyers, charges, intérêts, frais et accessoires arrêtés au 11 avril 2025 inclus (comprenant l’échéance du 2ème trimestre 2025 payable d’avance).

Par conséquent, la société MAISON DU PRIX sera condamné à payer à la SCI BIFER, la somme provisionnelle de 6 125,34 euros correspondant aux arriérés de loyers, charges, frais, intérêts et accessoires, calculés prorata temporis jusqu’au 24 mai 2025 (30 099,69 x 54/91) + 20,28 + 243,71 – règlements effectués les 16 et 29 avril 2025 : [5 000 + 7 000]).

3/Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail étant résilié, la société [Adresse 7] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qui n’est pas sérieusement contestable et qu’il convient de réparer en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle.

La SCI BIFER demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à 10 350 euros par mois (15 525 ÷ 3xE), correspondant au double du montant du dernier loyer mensuel, en application de clause du bail « clause d’indemnité forfaitaire et conventionnelle » du bail conclu le 6 septembre 2023.

Par ailleurs la SCI BIFER sollicite que cette indemnité soit augmentée d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées.

Or, la clause du bail qui prévoit que le preneur doit une indemnité d’occupation égale au double du loyer s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif.

Dès lors l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, soit la somme de 5 084 euros (15 525 ÷ 3), et cette indemnité sera augmentée à une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées.

Cette indemnité provisionnelle sera due à compter du 1er juin 2025. Elle sera due au prorata temporis et payable mensuellement, à terme d’avance, et au plus tard le 5 du mois.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues depuis le 1er juin 2025 jusqu’à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société [Adresse 7], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BIFER les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits.

La société [Adresse 7] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail conclu le 6 septembre 2023, entre la SCI BIFER et la société [Adresse 7], portant sur l’ensemble immobilier situé à [Adresse 9] [Adresse 11], et ce à compter du 24 mai 2025 ;

Dit qu’à défaut pour la société MAISON DU PRIX et ses occupants d’avoir volontairement quitté les lieux un mois après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

Condamne la société [Adresse 7] à payer à la SCI BIFER la somme provisionnelle de 6 125,34 euros correspondant aux arriérés de loyers, charges, frais, intérêts et accessoires, calculés prorata temporis jusqu’au 24 mai 2025 ;

Condamne la société [Adresse 7] à payer à la SCI BIFER à compter de juin 2025 une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur mensuelle de 5 084 euros par mois, augmentée d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées dans le contrat de bail conclu le 6 septembre 2025 ;

Dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable mensuellement à terme d’avance et au plus tard le 5 du mois ;

Condamne la société [Adresse 7] aux dépens de l’instance ;

Condamne la société MAISON DU PRIX à payer à la SCI BIFER la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Julien SIMON-DELCROS, président et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.