TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02096 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CTP

N° MINUTE : 8/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT – OPH, [Adresse 1]

représenté par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E0399

DÉFENDERESSE

Madame [R] [G], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 27 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02096 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CTP

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 mars 2015, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [R] [G] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 8819, 28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 novembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 5 février 2024, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— condamner Madame [R] [G] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 8451, 87 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

— 

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 24 novembre 2023.

A l’audience du 24 septembre 2024, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7313, 87 euros, selon décompte, en date du 1er septembre 2024, août 2024 compris. Le bailleur explique que le paiement du loyer courant est repris, et ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, échelonnés sur 36 mois. Le bailleur indique justifier la surconsommation d’eau, le renvoi d’audience ayant été ordonné afin de procéder à une enquête interne, permettant de vérifier la consommation d’eau. Le bailleur indique que cette surconsommation est le résultat de fuites du radiateur, de la chaudière et de la chasse d’eau, par manque d’entretien de la défenderesse, entretien qui lui incombe, en tant que locataire.

Madame [R] [G] comparaît et propose de payer en 36 mois, mais conteste le niveau de la dette, reconnaissant, néanmoins, que la surconsommation d’eau qu’elle dénonce est le résultat de fuites telles que décrites par le bailleur. Elle explique avoir rapidement contacté la gardienne de l’immeuble afin de faire intervenir le prestataire. Elle est fonctionnaire de police tandis que son conjoint est magasinier. Ils élèvent trois enfants.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 5 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la contestation

La défenderesse s’étonne du montant de la surconsommation demandée, mais reconnaît qu’il s’agit bien de fuites au niveau de la chaudière, du radiateur et de la chasse d’eau, et ne conteste pas qu’il s’agit bien de son compteur d’eau au regard des documents présentés. Elle ne verse aucun document à l’appui de cette contestation, le bailleur justifiant de cette surconsommation, constatée entre le 4 novembre 2021 et le 8 juin 2022, sachant que 5 personnes vivent au foyer et que les interventions relativement aux fuites ont été programmées les 6 avril 2022 pour les radiateurs et la chaudière et le 7 juillet 2022 pour la chasse d’eau.

Il résulte des dispositions du décret n° 87-712 du 20 août 1987 que l’entretien de la chaudière, du radiateur et de la chasse d’eau reviennent au locataire.

De ce fait, le montant sollicité est justifié et la défenderesse sera déboutée de sa demande de contestation de la somme réclamée.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au cas de l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, au vu de la date de l’envoi du commandement de payer. Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de reconduction du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mars 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 8819, 28 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [R] [G] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [R] [G] reste lui devoir la somme de 7313, 87 euros à la date du 1er septembre 2024, août 2024 compris, avec les frais.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [R] [G] sera donc condamnée au paiement de la provision de 6948, 24 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH démontre que Madame [R] [G] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, le bailleur ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement, une grande partie de la dette étant le résultat d’une surconsommation d’eau liée à des fuites dans l’appartement.

Compte tenu de ces éléments, Madame [R] [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [R] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

REJETONS la contestation de Madame [R] [G]

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2015 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [R] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [R] [G] à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 6948, 24 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2024, incluant la mensualité du mois d’août 2024) au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

AUTORISONS Madame [R] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 190 euros chacune et une 36 éme mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [R] [G] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [G] aux dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président