RE F E R E

N°

Du 29 Mars 2024

N° RG 23/00534 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KNMZ

50D

c par le RPVA

le

à

M^e Laurent BOIVIN, M^e Philippe LE GOFF, M^e Isabelle MARTIN-MAHIEU, M^e Carine PRAT

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Philippe LE GOFF,

Expédition délivrée le:

à

M^e Laurent BOIVIN, M^e Isabelle MARTIN-MAHIEU, M^e Carine PRAT

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES

M^e GUILLON Benoit, avocat au barreau de Paris substitué par M^e Maxence GALLO, avocat au barreau de Paris,

Madame [P] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES

M^e GUILLON Benoit, avocat au barreau de Paris substitué par M^e Maxence GALLO, avocat au barreau de Paris,

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle MARTIN-MAHIEU, avocat au barreau de RENNES

Société SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Laurent BOIVIN, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e Erwan LECLERCQ, avocat au barreau de Rennes,

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MARTIN-MAHIEU, avocat au barreau de RENNES

S.E.L.A.R.L. david [U] et associes, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

Société AP NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Constance PARIS, avocat au barreau de Rennes,

Maître [F] [G], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Constance PARIS, avocat au barreau de Rennes,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, président du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 06 Mars 2024,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 29 Mars 2024, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 03 octobre 2019, Monsieur [R] [T] et Madame [E] [V] ont cédé à Monsieur [S] [D] et à Madame [P] [C], demandeurs à la présente instance, la propriété d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] (35).

Monsieur [T] avait réalisé lui-même l’aménagement du premier étage de la maison (pièce n°4).

Monsieur [D] et Madame [C] exposent que les travaux réalisés par Monsieur [T] ne sont pas prévus pour un aménagement, le solivage devant être renforcé. Ils produisent deux devis, en date du 26 janvier 2023, estimant les travaux de réparation à la somme d’environ 71 740 euros TTC (pièces n°5 et 6).

Par actes séparés de commissaires de justice en date du 06 juillet 2023, Monsieur [D] et Madame [C] ont fait assigner Monsieur [T], Madame [V], la société AP NOTAIRES, ainsi que Maître [F] TEXTIER (RG 23/534), devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

— ordonner une mesure d’expertise au bénéfice de la mission définie à l’assignation,

— fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai habituel qui sera imparti par la décision à intervenir,

— réserver les dépens et frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, Monsieur [T] et Madame [V] ont fait assigner la SMABTP, ainsi que la SELARL DAVID [U] ET ASSOCIES en tant que liquidateur de la société MAISONS RENNAISES (RG 23/937) devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

— dire et juger recevable leur demande en intervention forcée de la SMABTP et de Maître [U], membre de la SELARL DAVID [U] ET ASSOCIES,

— dire et juger que les opérations d’expertise leur seront déclarées communes et opposables,

— réserver les dépens.

A l’audience utile du 24 janvier 2024, le juge des référés a ordonné la jonction des deux instances RG 23/937 et RG 23/534 sous le numéro de répertoire général RG 23/534.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience utile du 06 mars 2024, Monsieur [D] et Madame [C], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience utile du 06 mars 2024, Monsieur [T] et Madame [V], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des référés de bien vouloir :

— à titre principal, débouter Monsieur [D] et Madame [C] de leurs demandes présentées à l’encontre de Monsieur [T] et Madame [V],

— à titre subsidiaire, décerner acte à Monsieur [T] et Madame [V] de leurs protestations et réserves sur le bien-fondé de leur mise en cause,

— dire et juger pour le cas où une expertise serait ordonnée, que celle-ci sera également ordonnée au contradictoire de Maître [U] es qualité liquidateur de la société MAISONS RENNAISES et de la SMABTP es qualité assureur décennal et multirisques de la société MAISONS RENNAISES,

— débouter la SMABTP de ses demandes présentées à l’encontre de Monsieur [T] et Madame [V],

— dire et juger que l’expert rédigera un pré-rapport qui sera adressé aux parties aux fins d’observations auxquelles il sera répondu dans le rapport définitif,

— réserver les dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience utile du 06 mars 2024, la SMABTP, représentée par son conseil, a demandé au juge des référés de bien vouloir :

— débouter les consorts [T]-[V] et [D]-[C] de leur demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [V] à payer à la SMABTP la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [V] aux entiers dépens et ce en compris les frais de signification de la décision de justice à intervenir.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience utile du 06 mars 2024, la SELAS AP NOTAIRES et Maître TEXIER, représentés par son conseil, ont demandé au juge des référés de bien vouloir :

— juger n’y avoir lieu à expertise à l’encontre de la SELAS AP NOTAIRES et de Maître [G],

— débouter les époux [D]-[C] de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SELAS AP NOTAIRES et de Maître TEXIER,

— condamner les époux [D]-[C] à verser à la SELAS AP NOTAIRES et de Maître [G] une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les époux [D]-[C] aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée, la SELARL [U] ET ASSOCIES n’a pas comparu, dès lors, la présente décision sera réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé à leurs écritures, par elles déposées et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 29 mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 367 du Code de procédure civile, il y a lieu d’ordonner la jonction des deux instances pendantes devant la présente juridiction dès lors qu’il existe entre les deux litiges un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire juger ensemble.

Sur la demande d’expertise des consorts [D]-[C]

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables, qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement seraient cernés, appproximativement au moins,et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner. Une telle mesure ne saurait, en effet, être ordonnée sur un fait hypothétique. L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaitre comme étant manifestement compromise.

Sur la demande d’expertise au contradictoire de Monsieur [T] et de Madame [V]

Aux termes des articles 1641 et 1643 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; à moins qu’il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

En l’espèce, Monsieur [D] et Madame [C] font valoir que la description faite par l’acte notarié en date du 03 octobre 2019 de la maison qu’ils ont acquise ne correspond pas au permis de construire accordé en 1986, dans lequel les combles n’étaient pas aménagés. Ils soulignent que Monsieur [T] a effectué seul les travaux d’aménagement des combles, et qu’aujourd’hui, l’étage n’est plus habitable. Ils produisent deux factures d’un montant total de 71 740 euros pour réaménager les combles. Ils avancent qu’en l’état actuel, les combles seraient destinées à du stockage et non à l’habitation, et qu’ il serait donc dangereux d’y vivre, alors qu’ils ont acheté une maison avec un étage habitable.

Monsieur [T] et Madame [V] font valoir qu’il ressort du dossier de permis de construire qu’il était déjà indiqué qu’il existait une surface de 57.12m² de combles aménageables au premier étage (pièce n°2). En outre, ils rappellent que le premier étage est aménagé et habité depuis 1991, et qu’ils n’ont jamais constaté aucun désordre particulier. A ce titre, ils soulignent d’ailleurs que Monsieur [D] et Madame [C] ne rapportent pas la preuve des désordres qu’ils allèguent.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que la demande de permis de construire en date du 18 juin 1986 fait état d’une surface aménageable de 57.12m², au premier étage (pièce demandeurs n°2). Les vendeurs exposent que lors de la vente, ils ont communiqué aux acheteurs l’intégralité du dossier relatif à l’obtention du permis de construire en date du 31 juillet 1986, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [D] et Madame [C].

Par ailleurs, l’acte de vente en date du 03 octobre 2019 précise que la maison est composée d’un étage comprenant un dégagement, deux chambres et une salle de bain, de sorte qu’il apparaît clairement que les combles aménageables ont finalement été aménagées puis habitées. (Pièce demandeurs n°3).

Dès lors, il apparaît que Monsieur [T] et Madame [V] ont suffisamment communiqué sur l’aménagement des combles, qu’à la lecture du permis de construire, et de l’acte de vente, il appartenait à Monsieur [D] et Madame [C] de solliciter de plus amples éléments sur la teneur des travaux d’aménagement des combles, et qu’ainsi il ne saurait être retenu une réticence dolosive à l’égard de Monsieur [T] et Madame [V].

En outre, étant en possession du permis de construire, du plan de la maison faisant apparaître les mesures du solivage, et eu égard à la description de la maison dans l’acte notarié, Monsieur [D] et Madame [C] ne sauraient caractériser l’existence d’un défaut de la maison qui leur ait été caché, alors même qu’au surplus, les époux [D] se plaignent de désordres constructifs, et que la garantie décennale est expirée depuis 1996.

Sur la demande d’expertise au contradictoire de Maître [G] et de la SELAS AP NOTAIRES

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la Cour de cassation a considéré que si le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par l’une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (1re Civ., 14 novembre 2018, pourvoi n°17-22.069).

En l’espèce, Monsieur [D] et Madame [C] font valoir que Maître [G] et la société AP NOTAIRES auraient manqué à leur devoir de conseil en n’ayant pas vérifier l’adéquation de la construction autorisée et du bien finalement vendu.

Maître [G] et la société AP NOTAIRES répliquent que leur devoir de conseil n’implique pas de fournir la copie d’un permis de construire obtenu en 1986, et que quoiqu’il en soit, les griefs allégués concernent la réalisation des travaux, et que les désordres constructifs n’auraient pu en aucun cas être évités par l’action du notaire.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que l’acte notarié décrit la maison comme comprenant un étage où se situent un dégagement, deux chambres et une salle de bain, et qu’aucuns travaux n’ont été réalisés depuis dix ans, et ce conformément à la réalité du dossier.

(Pièce demandeurs n°2 acte de vente).

Dès lors, aucun manquement à leur devoir de conseil ne saurait leur être reproché.

Il s’ensuit que les requérants ne justifient pas d’un motif légitime pour faire constater ou établir avant tout procès, et par voie d’expertise contradictoire, les désordres qu’ils allèguent, et dont, au surplus, ils n’apportent pas le moindre début de preuve justifiant l’affirmation selon laquelle ils soutiennent que toute action au fond ne serait pas manifestement compromise.

En effet, une action au fond, dirigée contre Monsieur [T] et Madame [V], sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou bien sur la garantie décennale que sur le principe du manquement du notaire la SELAS AP NOTAIRES et maître [F] [G] à leur devoir d’information, serait irrémédiablement vouée à l’échec.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [D] et Madame [C] de leur demande d’expertise.

Sur la demande d’intervention forcée de la SMABTP et du liquidateur de la société MAISONS RENNAISES

La demande d’intervention forcée de la SMABTP et du liquidateur de la société MAISONS RENNAISES, formulée par Monsieur [T] et Madame [V], étant subsidiaire à la demande de rejet de la demande d’expertise à laquelle il est fait droit, elle est donc sans objet.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [D] et Madame [C], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de débouter la SMABTP, la SELAS AP NOTAIRES et Maître [G] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Prononçons la jonction des affaires RG 23/937 et RG 23/534 sous le numéro de répertoire général RG 23/534 ;

Déboutons Monsieur [D] et Madame [C] de leur demande d’expertise faute de motif légitime ;

Condamnons Monsieur [D] et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons la SMABTP, la SELAS AP NOTAIRES et Maître [G] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties par M^me B RIVAIL présidente, qui a signé la présente ordonnance avec madame C LAMENDOUR, greffière.

La GreffièreLa Présidente