TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00950

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5X3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 23 Juillet 2025

[R] [M]

[N] [B] [M]

C/

[H] [P]

[O] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 23 Juillet 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 23 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente auTribunal judiciaire de [Localité 10], chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [M]

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [N] [B] [M]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [H] [P]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° N-31555-2025-006562 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 13 mai 2025

Monsieur [O] [E]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé les 17, 19 et 20 juillet 2022, Monsieur [S] [M] et Madame [N] [M] ont donné en location à Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n° 16 situés [Adresse 8] ([Adresse 3]), moyennant un loyer actuel de 737,97€ provision sur charges comprise et un montant résiduel de 324,97€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré, le 27 novembre 2024, en vain.

Par acte du 3 mars 2025, dénoncé le 5 mars 2025 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [S] [M] et Madame [N] [M] ont fait assigner en référé Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 2.863,79€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 13 février 2025,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge actualisé,

‒ l’allocation de 765€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire, après un premier renvoi, était appelée à l’audience du 20 mai 2025.

Monsieur [S] [M] et Madame [N] [M], valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 2.951,09€ arrêtée au 16 juin 2025 comprenant les frais de commandement de 153,42€ soit un arriéré locatif de 2.797,67€. Ils maintiennent leurs demandes car même si la locataire a repris le paiement des échéances courantes, elle ne forme aucune proposition concrète d’échéancier pour apurer sa dette. Ils s’opposent donc à la demande de délais.

Madame [H] [P], valablement représentée, explique que son mari a quitté le logement et qu’elle s’est trouvée dans une situation difficile. Mais depuis l’intervention du juge aux affaires familiales, elle perçoit une pension pour les enfants et a bénéficié du véhicule familial qu’elle va pouvoir vendre pour réduire la dette. Elle sollicite les plus larges délais de paiement.

Monsieur [O] [E], assigné selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 5 mars 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 28 novembre 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [S] [M] et Madame [N] [M] font la preuve de leur créance en produisant le bail signé les 17, 19 et 20 juillet 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 novembre 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668/2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 27 janvier 2025.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que les locataires ont repris le paiement des loyers courants et sont en capacité d’apurer leur dette car Madame [P] a retrouvé un emploi et bénéficie d’une pension alimentaire. Les époux restent solidaires du fait de l’absence de congé délivré. Elle sollicite, en outre, la suspension de la clause résolutoire pour rester dans les lieux.

Il y a donc lieu de leur accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par les locataires :

Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.797,67€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de leur accorder des délais de paiement à raison de 28 mensualités de 100€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur les frais accessoires :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [M] et Madame [N] [M] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] à leur verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P], succombant au principal, supporteront les dépens.

Les frais accessoires seront payés dans les mêmes conditions de délais que la dette locative à savoir par mensualité de 100€ jusqu’à apurement de la dette, une fois apurée la dette locative.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] à payer à Monsieur [S] [M] et Madame [N] [M] la somme provisionnelle de 2.797,67€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] à s’acquitter de leur dette en 28 mensualités de 100€, la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] , d’une seule mensualité d’apurement de la dette, de loyer ou charge à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 27 janvier 2025,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] devront solidairement verser à Monsieur [S] [M] et Madame [N] [M] et les y condamne solidairement, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et l’emplacement de stationnement n° 16 situés [Adresse 7] à [Localité 11] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] à payer à Monsieur [S] [M] et Madame [N] [M] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Autorise Monsieur [O] [E] et Madame [H] [P] à s’acquitter des frais de procédures et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, par mensualité de 200€ jusqu’à apurement des sommes mises à leur charge, une fois apurée la dette locative,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge