MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/03021 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SDCB

NAC : 50B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 6

JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2025, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame DURIN, Juge

Qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Madame DURIN, Juge

Madame GALLIUSSI, Juge

M. CUDENNEC, Juge

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ

DEBATS

à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGEMENT

Rendu après délibéré et en premier ressort , prononcé par mise à disposition au greffe par Madame DURIN magistrat chargé du rapport qui a entendu les plaidoiries et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré, les avocats ne s’y étant pas opposés. Rédigé par Madame GALLIUSSI

JUGEMENT

Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Madame GALLIUSSI, Juge

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [V] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 61

DEFENDERESSE

S.A.S.U. CHEZ TUTU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-cécile NIERENGARTEN-MAALEM, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 22

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juillet 2009, Monsieur [C] [V] a reçu une donation de son père consistant en un fonds de commerce de station-service situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Le 6 novembre 2015, Monsieur [C] a consenti un contrat de location gérance sur ce fonds de commerce au profit de la S.A.S.U CHEZ TUTU pour un loyer annuel de 2 400 euros HT annuel soit 300 euros HT par mois, pour une durée de 5 ans, soit jusqu’au 5 novembre 2020.

Le 6 novembre 2015, un bail commercial a été conclu entre les mêmes parties, contrat portant sur la station-service louée ainsi qu’un immeuble à usage d’entrepôt et de bureau pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 5 novembre 2024 pour un loyer annuel de 1 200 euros.

Par courrier recommandé du 21 août 2019, Monsieur [C] a mis en demeure le locataire de bien vouloir lui rendre compte de la comptabilité de la station-service, conformément à une clause du contrat de location-gérance.

Or, aucun retour ne lui a été fait, outre l’absence de règlement total des loyers dûs, la non prise en charge des charges relatives à l’exploitations du fonds et l’absence de transmission d’un justicatif d’assurance.

Par courrier recommandé du 16 janvier 2020, Monsieur [C] a résilié le contrat de location gérance pour défaut de paiement, contesté par la S.A.S.U CHEZ TUTU.

Par courrier recommandé en date du 5 mai 2020, Monsieur [C] a résilié le contrat de location-gérance sur le fondement de l’article 2 du contrat lui permettant de s’opposer au renouvellement de la location dès lors que l’autre partie en était avisée deux mois avant l’expiration du contrat.

La S.A.S.U CHEZ TUTU a continué à exploiter le fonds de commerce estimant bénéficier d’un bail commercial depuis le 6 novembre 2015.

Par acte d’huissier de justice du 30 novembre 2021, Monsieur [C] a fait assigner la S.A.S.U CHEZ TUTU devant le tribunal de commerce de Toulouse aux fins de l’entendre constater la résiliation du contrat de location gérance et ordonner l’expulsion de la S.A.S.U CHEZ TUTU.

Cependant, le tribunal de commerce de Toulouse s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Toulouse pour l’ensemble du litige.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 4 juillet 2024. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2025 et mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Dans ses conclusions n°1 notifiées par RPVA le 6 mars 2024, Monsieur [C] [V] demande au tribunal de :

— PRONONCER la résiliation du contrat de location gérance à la date du 20 novembre 2020 entraînant la caducité du contrat de bail commercial ;

— CONDAMNER la société CHEZ TUTU sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser l’exploitation de l’activité objet de la location gérance, à savoir l’exploitation de la station-service ;

— CONDAMNER la société CHEZ TUTU sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir à libérer les lieux dans lesquels elle exploite la station-service ;

— CONDAMNER la société CHEZ TUTU au paiement d’une somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

— DEBOUTER la SAS CHEZ TUTU de ses demandes ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit

Au soutien de ses demandes, Monsieur [C] explique avoir résilié le contrat de location gérance conformément à l’article 2, en ayant prévenu le locataire 5 mois avant la date de fin de contrat. Il ne remet pas en cause l’existence d’un contrat de bail commercial mais conteste les conclusions qu’en tire la société défenderesse. En effet, pour lui, ce contrat de bail commercial est l’accessoire du contrat de location gérance et n’a jamais transmis la propriété commerciale des lieux loués. Il en déduit que la résiliation du contrat de location gérance entraîne la caducité du contrat de bail commercial, ce dernier étant l’accessoire du premier.

Sur la demande reconventionnelle du défendeur, Monsieur [C] s’oppose au versement d’une indemnité au titre de l’article L.145-46 du Code de commerce à la S.A.S.U CHEZ TUTU estimant qu’elle n’a réalisé aucune amélioration matérielle. Il nie également tout manquement contractuel de sa part à son égard et estime qu’il n’existe aucun élément de preuve quant à l’établissement d’un préjudice qu’elle aurait subi.

Dans ses conclusions notifées par RPVA le 24 octobre 2013, la S.A.S.U CHEZ TUTU demande au tribunal de :

— A titre principal :

— CONSTATER que la SAS CHEZ TUTU bénéficie d’un bail commercial dont les dispositions sont d’ordre public.

— DIRE ET JUGER que la SAS CHEZ TUTU est bien fondée à se maintenir dans les lieux.

— DEBOUTER Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes de résiliation du contrat de location-gérance, de caducité du bail commercial et d’expulsion.

— A titre subsidiaire et à titre reconventionnel dans l’hypothèse d’une résiliation du contrat de location-gérance, de caducité du bail commercial et d’une expulsion,

— CONDAMNER Monsieur [C] à verser la somme de 37 260 € au titre de l’indemnité relative à la plus- value apportée au fonds de commerce ;

— CONDAMNER Monsieur [C] à verser la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [C] à verser la somme de 10 000 € correspondant aux frais de licenciement et aux conséquences indemnitaire ;

— En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [C] à régler la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle demande le rejet des demandes de Monsieur [C] en invoquant l’impossibilité pour Monsieur [C] de résilier le contrat de location gérance du fait de l’existence du contrat de bail commercial consenti pour une durée de neuf années, le statut des baux commerciaux étant d’ordre public de sorte que Monsieur [C] ne peut y déroger.

Si la résiliation du contrat de location gérance et son expulsion étaient prononcées, elle entend bénéficier de l’indemnité prévue par l’article L.145-496 du code de commerce en se basant sur ses résultats et la valorisation du fonds de commerce.

Enfin, elle considère que Monsieur [C] a eu un comportement fautif à son égard qui la prive du maintien dans les lieux jusqu’au terme du bail commercial et souhaite une juste indemnisation correspondant aux 4 années courant jusqu’à la fin du bail. Elle soutient également qu’elle subit un préjudice moral du fait d’une désorganisation importante et économique en lien avec les licenciements qui interviendront en cas de résiliation et d’expulsion.

MOTIFS DE LA DECISION

I- SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU CONTRAT DE LOCATION-GERANCE ET CADUCITE DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL.

Aux termes de l’article 144-1 du code de commerce, “nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre”.

En l’espèce, il est établi par les pièces produites et non contesté par les parties que le 6 novembre 2015, Monsieur [V] [C] et la S.A.S CHEZ TUTU ont conclu deux contrats distincts.

D’une part, ils ont conclu ensemble un contrat de location gérance portant sur “un fonds de commerce de station-service sis et exploité [Adresse 3], identifié sous le numéro SIRET 329 257 125 RCS [Localité 6], à titre d’établissement principal” pour une durée de cinq années commençant à courir le 06/11/2025 pour se terminer le 05/11/2020 avec possibilité de tacite reconduction pour des périodes d’égale durée, sauf pour la partie qui entend s’opposer au renouvellement, à en aviser l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception deux mois avant la date d’expiration du contrat (pièce 1 – demandeur) avec comme contrepartie le paiement d’une redevance fixe annuelle d’un montant de 2 400 euros HT.

Au titre des éléments incorporels compris dans le fonds objet du contrat, y est listé “le droit au bail commercial portant sur les locaux dans lequels le fonds de commerce est exploité sis [Adresse 3] conclu ce jour” (clause 1.1).

La clause 3.1.3 dénommée “sur la situation locative” précise que “les lieux loués sont à usage commercial et pour l’exercice de l’activité suivante : station service. Le bail a été consenti et accepté pour une durée de 9 ans entières et consécutives ayant commencé à courir le 06/11/2015 pour se terminer le 05/11/2024 moyennant un loyer annuel de mille deux cent euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement”.

Il est également précisé à l’article 5 intitulé REDEVANCE que “la présente location-gérance est consentie et acceptée : les locaux feront l’objet d’un bail commercial”.

D’autre part, les parties ont conclu un contrat de bail commercial portant sur “[Adresse 4], une station service d’une surface ouverte de 764 m2 ainsi qu’un immeuble à usage d’entrepôt et de bureau situé [Adresse 3] d’une superficie couverte et fermée d’environ 68 m2 avec chemin d’accès dans la voie publique”. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 6 novembre 2015 soit jusqu’au 5 novembre 2024. Le contrat comporte une clause “DESTINATION” qui indique que “ le bien loué devra servir essentiellement à la distribution de carburants et lubrifiants, la vente de pièces détachées et de produits d’entretien automobile, la vente de produits alimentaires en boutique, la vente de boissons à consommer sur place et à emporter, la distribution de produits non alimentaires, marchandises générales. Il devra en outre, se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d’activités” (pièce 2 – défendeur).

Ainsi, en application de ces contrats, Monsieur [C] a donné congé à la S.A.S TUTU par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 mai 2020 (pièce 9 – demandeur) dans les délais et selon les conditions prévues par l’article 2 du contrat de location gérance rappelé ci-dessus. En effet, dès lors que la date de fin du contrat était fixée au 5 novembre 2020, le courrier recommandé a bien été envoyé au locataire gérant dans un délai supérieur aux deux mois impartis de sorte que la résiliation du contrat de location gérance est acquise à cette date.

Pour contester la résiliation du contrat de location gérance, la S.A.S TUTU invoque le fait que le bail commercial prime sur le contrat de location gérance car le statut des baux commerciaux est d’ordre public de sorte que Monsieur [C] ne pouvait pas y déroger.

A ce titre, le caractère d’ordre public des dispositions relatives au bail commercial du code de commerce signifie qu’elles s’imposent aux parties peu importe leur volonté contraire et non que le contrat de bail est immuable et ne peut jamais prendre fin.

Sur les conséquences de cette résiliation du contrat de location gérance par rapport au contrat de bail commercial, il ressort de la lecture combinée de ces deux contrats que celui de bail commercial a pour but exclusif de permettre l’exploitation du fonds de commerce de station service appartenant à Monsieur [C] par la S.A.S TUTU.

Bien que la conclusion de ce bail commercial en sus du contrat de location gérance n’était pas indispensable pour parvenir à l’opération globale envisagée dès lors que le contrat de location-gérance procure au locataire gérant un droit d’occupation des locaux où est exploité le fonds de commerce, telle a été la volonté des parties dont il convient de prendre acte.

Dès lors que la location gérance prend fin, le présent contrat de bail commercial se voit privé de sa destination et de son objet. La S.A.S TUTU ne remplit plus les conditions d’exploitation du fonds de station service et elle n’avait aucun autre intérêt à louer les locaux de la station service que celui d’en exploiter le fonds de commerce associé.

La disparition de l’élément essentiel qui fonde le contrat de bail commercial conduit à la caducité de plein droit de ce dernier conduisant à ce que la S.A.S TUTU ne dispose plus de titre ni pour exploiter la station service ni pour en occuper les locaux.

Par conséquent, le tribunal constatera que le contrat de location gérance est résilié à compter du 5 novembre 2020 entraînant la caducité de plein droit du contrat de bail commerical.

Eu égard à l’ancienneté du litige, au dépassement du terme du contrat de bail dont la S.A.S TUTU se prévalait, à la nécessité d’assurer la mise en oeuvre concrète de la présente décision et conformément aux articles L.131-1 et L.131-2 du Code des procédures civiles d’exécution, la S.A.S TUTU sera condamnée à cesser l’exploitation de la station service et à libérer les lieux sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de trois mois passé le délai de trois mois suivant signification de la présente décision par commissaire de justice.

II- SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA S.A.S CHEZ TUTU.

A- SUR L’ATTRIBUTION D’UNE INDEMNITE DE DEPART.

Selon l’article 145-46 du code de commerce “Lorsqu’il est à la fois propriétaire de l’immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l’immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du propriétaire.”.

En l’espèce, la demande de la S.A.S CHEZ TUTU à hauteur de 37 260 euros au titre de cette indemnité de départ en cas de fin du contrat de bail commercial est calculée sur l’augmentation du chiffre d’affaires de la station-service entre 2015 et 2019 et corrélativement, la valeur croissante du fonds de commerce qui en résulte.

Cependant, ce texte du code de commerce, distinct de celui prévoyant une indemnité d’éviction, vise expressément des améliorations matérielles effectuées par le locataire comme fondement de l’allocation de cette indemnité. Or, la S.A.S CHEZ TUTU ne fait état d’aucune amélioration qu’elle aurait apportée au fonds sur le plan matériel. En outre, la jurisprudence est constante sur le fait que le seul développement de la clientèle n’entre pas dans les prévisions de l’article 145-46 du code de commerce.

Par conséquent, la demande formée par la S.A.S CHEZ TUTU de ce chef sera rejetée.

B- SUR LES DEMANDES EN DOMMAGES-INTERETS.

Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

La S.A.S CHEZ TUTU demande une indemnisation de 40 000 euros correspondant aux quatre années restant à courir jusqu’à la fin du bail commercial, au trouble commercial subi et à la désorganisation importante entraînant un préjudice moral.

Elle sollicite également la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts du fait du licenciement à intervenir de ses deux salariés.

En l’espèce, la S.A.S CHEZ TUTU demande la réparation de son préjudice résultant du fait de ne pas avoir pu se maintenir dans les lieux loués alors même que la demande de Monsieur [C] tendant à son expulsion démontre qu’elle n’a pas quitté les locaux objets du bail commercial et ce, même après l’expiration du bail en novembre 2024, soit depuis plus d’un an à la date où le tribunal statue de sorte qu’aucun dommage ne peut être caractérisé pour la S.A.S CHEZ TUTU.

En outre, la S.A.S CHEZ TUTU allègue d’un préjudice moral consécutif à un trouble commercial et une désorganisation importante sans les expliquer concrètement ni produire aucune pièce à l’appui de sa demande qui ne peut donc pas prospérée.

Enfin, la S.A.S CHEZ TUTU justifie employer deux salariés (pièce 8 – défendeur) et demande des dommages-intérets pour le fait de devoir les licencier. Or, ce sont les salariés concernés qui vont personnellement subir les conséquences d’un licenciement et non la S.A.S TUTU, licenciement qui reste au surplus hypothétique dès lors que la fin de la location gérance ne conduit pas nécessairement à une cessation de l’activité économique concernée.

Par conséquent, les demandes indemnitaires présentées par la S.A.S CHEZ TUTU seront rejetées.

III- SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT.

A- SUR LES DÉPENS.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que Ie juge, par décision motivée, n’en mette Ia totalité ou une fraction à Ia charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la S.A.S CHEZ TUTU, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

B- SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « Ie juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie Ia somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de I’équité ou de Ia situation économique de la partie condamnée. II peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ».

En l’espèce, la S.A.S CHEZ TUTU, condamnée aux dépens, versera à Monsieur [V] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu d’indemniser la S.A.S CHEZ TUTU de ses propres frais irrépétibles qu’elle conservera à sa charge.

C- SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de location gérance conclu entre Monsieur [V] [C] et la S.A.S CHEZ TUTU le 6 novembre 2015 à compter du 5 novembre 2020 ;

CONSTATE en conséquence la caducité du contrat de bail commercial conclu entre Monsieur [V] [C] et la S.A.S CHEZ TUTU le 6 novembre 2015 à compter du 5 novembre 2020 ;

CONDAMNE la S.A.S CHEZ TUTU à cesser l’exploitation de la station service et à libérer les lieux sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de trois mois passé le délai de trois mois suivant signification de la présente décision par commissaire de justice ;

REJETTE la demande de la S.A.S CHEZ TUTU tendant à bénéficier d’une indemnité sur le fondement de l’article L.145-46 du code de commerce ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la S.A.S CHEZ TUTU pour préjudice moral ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la S.A.S CHEZ TUTU correspondant aux frais de licenciement et conséquences indemnitaires ;

CONDAMNE la S.A.S CHEZ TUTU à payer 2 500 euros à Monsieur [V] [C] au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par la S.A.S CHEZ TUTU au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S CHEZ TUTU au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE