TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03653 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TLM3

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 21 Février 2025

[Y] [N]

[C] [Z]

C/

[I] [D] [B] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Février 2025

à M^e Julie FAIZENDE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et de Halima KAHLI Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e JUlie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Régis MERCIE de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [C] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Régis MERCIE de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [D] [B] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C], par l’intermédiaire de leur mandataire la société Nexity Lamy, ont donné à bail le 12/02/2013 prenant effet le 15/02/2013, à Monsieur [T] [I], un logement de type 2, avec stationnement intérieur en -1 portant n°410, sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 505,08€ provision pour charges incluse.

Le locataire n’a pas réglé ponctuellement son loyer et charges et un commandement de payer lui a été signifié le 25/01/2024 dont les causes ont été purgées.

Une créance locative de 1 046,62€ arrêtée au 30/05/2024 lui a été encore réclamée.

En outre, des troubles de voisinage ont été également reprochés à Monsieur [T] [I] concernant son animal et le manque d’entretien de son logement entraînant des problèmes d’hygiène.

Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] ont fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 6/08/2024 Monsieur [T] [I] [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour demander de :

DECLARER recevable et bien fondée la demande de Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] ;

PRONONCER la résiliation du bail intervenu entre les parties pour manquements graves de Monsieur [T] [I] à ses obligations contractuelles ;

En conséquence,

AUTORISER Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [I], ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNER Monsieur [T] [I] à payer à Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] la somme de 1 046,62€ correspondant au montant des loyers et charges impayés arrêté au 30/05/2024, échéance de mai incluse ;

CONDAMNER Monsieur [T] [I] à payer à Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel des loyers et charges, outre éventuelle révision dudit montant, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNER Monsieur [T] [I] à payer à Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] la somme de 700€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1154 du code civil ;

CONDAMNER Monsieur [T] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

A l’audience du 2/12/2024, Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] représentés par leur Conseil, reprennent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et en outre exposent :

— Que Monsieur [T] occasionne des nuisances envers les locataires voisins (fortes odeurs) en plus d’être à l’origine d’apparition de nuisibles comme des blattes dont son logement a été la source.

— Qu’un constat par commissaire de justice a été établi.

— Qu’il y a eu des échanges par mail entre syndic et gestionnaire, puis gestionnaire et locataires.

— Qu’ils demandent le prononcé de résiliation du bail pour manquements graves et répétés, la dette locative étant considérée comme soldée, outre les frais liés à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En défense, à la même audience du 2/12/2024, Monsieur [T] [I] [D] [B], présent, expose :

— Qu’un voisin a deux chats et un chien mais que lui n’a qu’un chat qui a onze ans.

— Qu’il est allé voir tout récemment une assistante sociale à qui il a demandé un logement HLM moins cher et qu’il va voir d’autres maisons de la solidarité pour aller ailleurs.

— Qu’il n’apprécie pas les plaintes indirectes du voisinage qui ne lui reproche rien directement.

— Qu’il est handicapé depuis 1977 à la suite d’un accident du travail.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées par le conseil des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 21/02/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 1728, 1729 du code civil,

Vu l’article 7 a et 7 b de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989,

Vu le contrat de bail,

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 8/08/2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

o sur le manquement à l’obligation de paiement de loyer

Selon l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 :

«  Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; "

Ainsi, le paiement du loyer est une des obligations principales du locataire.

Le locataire n’a pas payé ponctuellement son loyer et charges et un commandement de payer lui a été signifié le 25/01/2024, il a réglé sa dette dans les six semaines.

Une créance locative de 1 046,62€ arrêtée au 30/05/2024 lui a été encore réclamée qui est considérée comme soldée à la date de l’audience.

Ce second défaut de paiement n’a pas fait l’objet de mise en demeure ou commandement de payer versé au dossier mais la dette a été résorbée semble-t-il par l’encaissement d’un chèque le 26/09/2024 de 3 013,65€ qui doit englober celle-ci (pièce n°15 demandeurs).

Selon le décompte produit par huissiers de justice arrêté au 18/11/2024 les mois de juin à août 2024 n’ont fait l’objet d’aucun versement de la part de Monsieur [T] si ce n’est celui de la CAF à raison de 291€ mensuels.

Les loyers n’ont pas été réglés de façon régulière dans un laps de temps rapproché en 2024.

Ainsi, le manquement du locataire à ses obligations contractuelles est suffisamment grave et répété pour entraîner la résiliation du bail.

o sur l’obligation de jouissance paisible et l’obligation d’entretien

Il convient de prendre en considération les pièces produites et notamment les éléments qu’elles relatent ou constatent.

Les occupants de l’immeuble ont informé à plusieurs reprises la société LAMY, en sa

qualité de mandataire des bailleurs qu’une odeur nauséabonde (liée notamment à de l’urine de chat)

provenait de l’appartement occupé par Monsieur [I] [T], laquelle se répercutait

sur les parties communes.

Des nuisibles (blattes) ont été détectés dans l’immeuble et l’origine du désordre a été identifié comme provenant du logement de Monsieur [T] (Pièce n° 9 demandeurs).

Le mandataire des bailleurs s’est rendu sur les lieux en date du 2 août 2023 et a pu constater en présence de Monsieur [I] [T], outre l’odeur nauséabonde, que l’appartement occupé par ce dernier se trouvait dans un état d’insalubrité avancé en raison d’un manque d’hygiène apparent et il avait constaté la présence très importante de blattes sur l’ensemble des murs et plafonds.

La société LAMY a sensibilisé Monsieur [T] et lui a rappelé à plusieurs reprises son

obligation d’entretien du logement, que ce soit par mail, courrier ou par téléphone (Pièce n° 10 demandeurs ).

Sans réaction de sa part, une campagne de désinsectisation a été menée dans l’intégralité du bâtiment et plusieurs interventions de sociétés de nettoyage et de désinsectisation ont été réalisées, tant dans l’appartement qu’il occupe que dans les parties communes (Pièce n°11 demandeurs ).

Les nuisances ont perduré et il a été constaté lors d’une nouvelle visite du logement que celui-ci n’était toujours pas correctement entretenu.

Une mise en demeure d’avoir à cesser les troubles en date du 29 février 2024 a été adressé à Monsieur [T] et ce sans effet (Pièce n° 12 demandeurs).

Une sommation de cesser immédiatement les troubles causés au voisinage a été signifiée par commissaire de justice en date du 19 avril 2024 qui est restée vaine (Pièce n°13 demandeurs).

Un constat par commissaire de justice a été établi en date du 17 mai 2024 faisant ressortir que le logement présente une très forte odeur d’urine de chat, que le sol comporte des traces d’excrément et que le logement est sale et non entretenu (Pièce n°14 demandeurs ).

Un mail du 24 septembre 2024 des locataires Monsieur [G] [U] et Madame [H] [J] fait encore, à cette date, état d’odeurs toujours présentes dans le couloir du premier étage du bâtiment A. En réponse la société Lamy immobilier leur répond que le gardien renforce le nettoyage des parties communes, qu’un diffuseur d’odeurs a été mis en place et que la gestionnaire de l’appartement sera informée (Pièce n°16 demandeurs).

Il est versé au dossier un dernier mail en date du 27/11/2024 transmis à Lamy immobilier par Madame [O] [E], qui indique être locataire d’un appartement situé au 2è étage du bâtiment et évoquant également les nuisances olfactives importantes émanant de l’appartement de Monsieur [T] situé au niveau inférieur (Pièce n°17 demandeurs).

L’article 1728 du code civil dispose :

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du code civil dispose :

Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 7b et 7d de la loi du 6/07/1989 disposent :

Le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.(…)

En outre, le bail conclu par Monsieur [T] [I] stipule :

Article 2.3 des conditions générales :

«  2.3.1. – Le LOCATAIRE devra entretenir les lieux loués et les équipements, et notamment

ceux mentionnés au contrat, effectuer les menues réparations ainsi que les réparations locatives

définies par le décret n°87- 712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté,

malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il devra rendre les lieux loués en bon état sans qu’il puisse être mis à sa charge des obligations

supérieures à celles prévues par le décret n°87- 712 du 26 août 1 987.

(…)

2.3.12. – Le LOCATAIRE devra jouir des lieux en bon père de famille, ne commettre aucun

abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble, soit

d’engager la responsabilité du BAILLEUR envers les autres occupants de l’immeuble ou envers

le voisinage. En particulier, il ne pourra rien déposer, sur les appuis de fenêtres, balcons et

ouvertures quelconques sur rue ou sur cour, qui puisse présenter un danger pour les autres

occupants de l’immeuble, ou causer une gêne à ces occupants ou au voisinage, ou nuire à

l’aspect dudit immeuble. Il ne pourra notamment y étendre aucun linge, tapis, chiffon, y déposer

aucun objet ménager, ustensile, outil quelconque. Il devra éviter tout bruit de nature à gêner

les autres habitants de l’immeuble, notamment régler tout appareil de radio, télévision et tout

appareil de reproduction de sons de telle manière que le voisinage n’ait pas à s’en plaindre. Le

LOCATAIRE ne devra conserver dans les lieux loués aucun animal bruyant, malpropre ou

malodorant, susceptible de causer des dégradations ou une gêne aux autres occupants de

l’immeuble. De plus, il s’interdit de détenir dans les lieux loués, des animaux de première

catégorie, en application de la loi n°99-5 du 6 janvier 1999.

(…)

2.3.13. – Le LOCATAIRE informera le BAILLEUR ou son mandataire de la présence de

parasites, rongeurs et insectes dans les lieux loués. Les produits utilisés pour les opérations de

désinsectisation ou de désinfection intéressant les parties privatives seront à sa charge

conformément au décret du 26 août 1987. Conformément à l’article L.133-4 du code de la

construction et de l’habitation, le LOCATAIRE est tenu de déclarer en mairie la présence de

termites et/ou d’insectes xylophages dans les lieux loués. Il s’engage parallèlement à en

informer le BAILLEUR pour qu’il puisse procéder aux travaux préventifs ou d’éradication

nécessaires. "

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que le comportement de Monsieur [T] [I] est constitutif de troubles de jouissance qui perdurent depuis plus de deux ans créant une gêne importante pour le voisinage.

En l’espèce, le locataire n’a pas usé de la chose louée raisonnablement troublant la jouissance paisible des lieux.

Les faits en cause constituent bien un non respect réitéré et dans la durée de la loi ainsi que du bail dont Monsieur [T] a du mal à prendre conscience.

Monsieur [T] est responsable des agissements de son animal outre son propre comportement concernant l’entretien de son logement, les soins à apporter à son animal et les règles d’hygiène qu’il doit respecter afin de ne pas nuire à son voisinage.

Le comportement peu approprié, répétitif et persistant de Monsieur [T], par les nuisances causées à son voisinage, constitue un manquement grave et renouvelé à ses obligations de locataire de nature à entraîner la résiliation du bail.

Ainsi, le non paiement des loyers au terme convenu et le défaut de jouissance paisible du bien constituent des manquements graves et répétés de Monsieur [T] à ses obligations contractuelles et légales.

En conséquence, il y aura lieu de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [T] [I] [D] [B] à compter du présent jugement.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Monsieur [T] [I] [D] [B] sera condamné à payer à Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel des loyers et charges, outre éventuelle révision dudit montant, à compter du 22/02/2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion.

Sur la condamnation à paiement de loyers et charges

Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] ont réclamé à Monsieur [T] [I] de payer la somme de 1 046,62€ correspondant au montant des loyers et charges impayés arrêté au 30/05/2024, échéance de mai incluse selon décompte du 30/05/2024 (pièce n°8 demandeurs). Ils ont déclarés à l’audience que la dette en question était soldée.

Le tribunal prendra acte de cette déclaration, et que par conséquent la demande de condamnation s’y rapportant devient sans objet.

Sur la demande d’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose :

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, aucun élément du dossier n’indique une dette dont les intérêts seraient échus et dus au moins pour une année entière.

En conséquence, Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] seront déboutés de leur demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [I] [D] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C], Monsieur [T] [I] [D] [B] sera condamné à leur verser la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable et bien fondée la demande de Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] ;

PRONONCE la résiliation du bail signé le 12/02/2013 prenant effet le 15/02/2013, conclu entre Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] d’une part et Monsieur [T] [I] [D] [B] d’autre part, relatif au logement avec stationnement intérieur en -1 portant n°410, sis [Adresse 6], à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [I] [D] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [I] [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] [D] [B] à payer à Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel des loyers et charges, outre éventuelle révision dudit montant, à compter du 22/02/2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ;

PREND ACTE que la dette locative soit la somme de 1 046,62€ correspondant au montant des loyers et charges impayés arrêté au 30/05/2024, échéance de mai incluse est considérée comme soldée par les bailleurs selon déclaration faite à l’audience et que la demande de condamnation s’y rapportant devient sans objet ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] de leur demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] [D] [B] à payer à Monsieur [N] [Y] et Madame [Z] [C] la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] [D] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

LA GREFFIERE LE PRESIDENT