TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04696

N° Portalis DBX4-W-B7I-TUN2

JUGEMENT

N° B

DU 13 octobre 2025

La S.A.S. NEXITY STUDEA,

La S.A. SEYNA,

C/

[T] [U],

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LACOME D’ESTALENX

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le lundi 13 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 juin 2025, a rendu la décision suivante, initialement en date du 18 septembre prorogée à la date du 13 octobre 2025, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

La S.A.S. NEXITY STUDEA,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Marion LACOME D ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Antoine MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

La S.A. SEYNA,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Marion LACOME D ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Antoine MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [T] [U],

demeurant [Adresse 9]

[Localité 5]

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordée par le Bureau d’Aide Juridictionnelle de [Localité 11] par décision en date du 13 février 2025.

Représentée par Maître Elodie BAYER, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Alexia KERBRAT, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 mai 2024, à effet au 23 mai 2024, la SAS NEXITY STUDEA a donné à bail à Madame [T] [U], un bien meublé à usage d’habitation, situé [Adresse 8][Adresse 7] à [Localité 12], pour un loyer de 579,40 euros, outre la récupération des charges par le bailleur sous la forme d’un forfait révisé annuellement à l’échéance.

Par acte du 23 mai 2024, la SA SEYNA s’est porté caution solidaire au bénéfice de Madame [T] [U], pour un montant d’indemnisation maximum de 36.000 euros et pour une durée maximum de trois années à compter du premier impayés de loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS NEXITY STUDEA a fait signifier le 02 août 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 18 décembre 2024, La SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé à l’audience du 10 février 2025 en lui demandant principalement de constater la résiliation du bail tenant à l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire, puis sollicitant son expulsion, sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 2315,56 euros (terme de décembre 2024 inclus) au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et enfin à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 10 février 2025, a été renvoyée à la demande des parties et finalement débattue à l’audience du 24 juin 2025.

Lors des débats, la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA, représentées par avocat, indiquent se désister de leur demande principale, la locataire ayant quitté les lieux mais maintenir leurs demandes accessoires tenant à :

Débouter Madame [T] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,Constater le désistement de ses propres demandes et celles de la SA SEYNA, d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion de la locataire,L’autoriser à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 310 euros versé à l’entrée dans les lieux pour compenser la dette locative,Condamner Madame [T] [U] à verser la somme de 2.522,65 euros au titre du reliquat de sa dette locative à la date de sortie des lieux au 06 mai 2025, selon la répartition suivante :La somme de 384,88 euros à la société NEXITY STUDEALa somme de 2.137,77 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SAS NEXITY STUDEA à hauteur de ce montant,Condamner Madame [T] [U] à payer à la SA SEYNA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 02 août 2024.

Au soutien de leurs demandes, elles indiquent que la locataire a quitté le logement et qu’un état des lieux de sortie a été effectué le 06 mai 2025.

Elles s’opposent aux délais de paiement sollicités en défense, faisant état d’un manquement récurrent de la locataire à son obligation de paiement depuis le mois suivant son entrée dans les lieux, et que le paiement du loyer n’a jamais été repris. Seuls les versements de la CAF payaient partiellement le loyer, alors que la défenderesse justifie de revenus à hauteur de 734,78 euros depuis le 07 octobre 2024.

Elles se fondent sur les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter de conserver le dépôt de garantie en compensation notamment des loyers impayés, diminuant ainsi la dette locative de 310 euros.

Elles se fondent enfin sur la subrogation conventionnelle de l’article 1346-1 du Code civil et le versement par la caution de la somme de 2.137,77 euros à la bailleresse, pour justifier la répartition des sommes entre la caution et la bailleresse.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions datées du 24 juin 2025, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA.

Madame [T] [U], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de

Constater que les loyers en cours sont en cours de régularisation,Constater qu’elle a résilié son bail et quitté les lieux,Lui octroyer 24 mois de délais de paiement aux fins d’apurement de sa dette,En tout état de cause,

Rejeter purement et simplement, ou à tout le moins réduire symboliquement les demandes présentées au visa de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de sa situation financièreRéserver les frais et dépens.

Elle conteste le quantum de la dette locative faute pour la bailleresse de justifier l’état des lieux de sortie et du décompte locatif actualisé et se fonde sur les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil pour solliciter un échéancier de paiement sur 24 mois. Elle indique être étudiante et percevoir à ce titre une bourse de 5.000 euros sur l’année, en sus d’un contrat relatif au service civique lui procurant la somme de 734 euros mensuellement.

Elle soutient à nouveau que le quantum de l’arriéré locatif est contesté dans l’ensemble de ses composantes sur fond de logement énergétiquement pas aux normes, sans justifier de travaux ou diligence, pour contester le montant des frais irrépétibles sollicités en demande, qu’elle trouve totalement injustifié et disproportionné.

Il est renvoyé aux conclusions datées du 24 juin 2025 de Madame [T] [U], pour l’exposé complet de ses prétentions et moyens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’il ne sera pas statué sur les demandes de « constater, voir, donner acte, déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques et selon leur rédaction, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant initialement à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 05 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 02 août 2024, pour la somme en principal de 1.158,79 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 03 octobre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin et que Madame [T] [U] n’a plus de titre d’occupation depuis cette date.

La SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA étaient donc fondées à saisir le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour constater la résiliation du bail et faire autoriser l’expulsion de Madame [T] [U].

Cependant, dans la mesure où Madame [T] [U] a quitté les lieux, et où la reprise du logement est effective depuis le 6 mai 2025, date de l’état des lieux de sortie, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion.

Il convient néanmoins de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due Madame [T] [U], du 03 octobre 2024, date de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement le 06 mai 2025, au montant égal à celui du loyer et des charges locatives dues, en application des dispositions contractuelles, et l’y condamner.

Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés au bailleur, déduction faite notamment des sommes dument justifiées restant dues au bailleur.

Il est produit par La SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [T] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.832,65 euros à la date du 6 mai 2025 (mois de mai 2025 inclus). Le décompte fait état d’un dépôt de garantie à hauteur de 310 euros au bénéfice de la locataire, qui après compensation, diminue la dette à la somme de 2.522,65 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [T] [U], conteste la dette indiquant un décompte daté de décembre 2024, non actualisé des sommes versées depuis et ne justifiant pas au surplus l’état des lieux de sortie du 06 mai 2025.

Or, il ressort des pièces versées aux débats par les demanderesses qu’un décompte postérieur à l’état des lieux de sortie – dont copie a également été versée à la procédure – fait état des versements faits notamment par la CAF de janvier 2025 à mai 2025 inclus et justifiant le montant sollicité. Le dépôt de garantie est également déduit de ce décompte.

Madame [T] [U] ne justifie pas davantage sa contestation de sorte qu’elle sera considérée comme ni sérieuse, ni fondée, et sera par conséquent condamnée, après compensation du dépôt de garantie de 310 euros, au paiement de la somme de 2.522,65 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la subrogation de paiement :

Selon l’article 1346-1 du Code civil dans sa version applicable au litige, « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.»

Aux termes de l’article 1346-4 du Code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, il est établi que la SA SEYNA a versé à la bailleresse la somme de 1.158,78 euros le 26 novembre 2024, puis la somme de 978,99 euros le 24 avril 2025, correspondant aux loyers et charges impayés, ainsi qu’aux indemnités d’occupation, de la locataire pour les mois d’octobre à novembre 2024 et février à avril 2025 en application de la garantie de loyers impayés dont fait état la bailleresse, tel que cela ressort des deux quittances subrogatives.

Or, le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance supposée à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. Il dispose à ce titre de la qualité pour agir en recouvrement des loyers à hauteur de la créance subrogée ainsi qu’un intérêt personnel à en poursuivre le paiement.

En conséquence, Madame [T] [U] sera condamnée à verser la somme de 2.137,77 euros à la SA SEYNA et la somme de 384,88 euros à la SAS NEXITY STUDEA.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [T] [U] sollicite l’octroi des délais de paiement les plus larges en se référant à cet article et en mettant en avant sa condition d’étudiante boursière sous contrat de service civique.

Elle justifie percevoir 734 euros de ressources mensuelles dans le cadre d’un contrat d’une durée de 9 mois, du 07 octobre 2024 au 04 juillet 2025, en sus d’une bourse attribuée pour un montant annuel de 6.607 euros (5.506 + 1.101 euros).

Madame [T] [U] indique également avoir pu se reloger à moindre coût afin de limiter ses difficultés.

Ainsi compte tenu de sa mobilisation pour trouver un emploi parallèlement à ses études, du montant de sa dette locative et des besoins des créancières, de sa situation actuelle et de ses ressources, il n’apparaît pas contraire à ses besoins de lui permettre d’apurer sa dette sur 24 mois, représentant un montant mensuel de 105 euros.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement sollicités sur 24 mois.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [T] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par La SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 03 octobre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2024 et liant la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA à Madame [T] [U], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8][Adresse 7] à [Localité 12] ;

CONSTATONS que la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA ne maintiennent pas leur demande en expulsion en raison de la libération des lieux ;

CONSTATONS que Madame [T] [U] a libéré les lieux le 06 mai 2025, date de l’état des lieux de sortie ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail et CONDAMNONS Madame [T] [U] à la payer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et jusqu’à la date de reprise du logement ;

AUTORISONS la SAS NEXITY STUDEA à conserver le dépôt de garantie versé par Madame [T] [U] d’un montant de 310 euros venant en compensation de la dette locative ;

CONDAMNONS Madame [T] [U] à payer à la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA à titre provisionnel la somme après compensation du dépôt de garantie, de 2.522,65 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation, exigibles jusqu’au 06 mai 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, à concurrence de 2.137,77 euros au bénéfice de la SA SEYNA et de 384,88 euros au bénéfice de la SAS NEXITY STUDEA ;

AUTORISONS Madame [T] [U] à se libérer de sa dette en principal, intérêts, dépens et frais irrépétibles en 23 mensualités de 105 euros, la dernière et 24 ème mensualité couvrant le solde de la dette, frais, dépens et intérêts ;

DISONS que ces sommes seront exigibles au plus tard le dernier jour de chaque mois et que le premier versement interviendra au plus tard le dernier jour du mois qui suit la date de signification de l’ordonnance ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLONS que conformément à l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA s’agissant du paiement de la dette locative, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [T] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par La SAS NEXITY STUDEA et la SA SEYNA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE