N° RG 19/01442 – N° Portalis DBYV-W-B7D-FHGD – décision du 30 Juillet 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

N° RG 19/01442 – N° Portalis DBYV-W-B7D-FHGD

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [D]

né le 15 Février 1949 à [Localité 15] (LOIRE ATLANTIQUE)

Profession : Retraité(e)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 10]

Madame [M] [H] épouse [D]

née le 15 Février 1948 à [Localité 12] (LOIRET)

Profession : Retraité(e)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 10]

représentés par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [P]

né le 29 Octobre 1985 à [Localité 12] (LOIRET)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

Madame [Z] [E] [K] [O]

née le 22 Septembre 1981 à [Localité 13] (GIRONDE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

représentés par Maître Pierre yves WOLOCH de la SCP SOREL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 04 septembre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 06 novembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 30 juillet 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes d’huissier de justice en date du 4 juillet 2019, Monsieur [B] [D] et Madame [M] [H] épouse [D] ont assigné Madame [Z] [O] et Monsieur [C] [P] devant le tribunal de grande instance d’Orléans, devenu tribunal judiciaire en cours de procédure, afin, avec exécution provisoire, que soit ordonnée la démolition, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, de la construction réalisée par Monsieur [P] et Madame [O] sur leur terrain sis [Adresse 14] cadastré section E[Cadastre 9],[Cadastre 6] et [Cadastre 7] et la remise en état des lieux en leur état naturel tels qu’ils étaient avant toute intervention de leur part à l’occasion de la construction ou lors de sa phase préparatoire, et d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes de :

—  15 000 euros à titre de dommages et intérêts

—  15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par ordonnance en date du 9 mars 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans a déclaré irrecevable la demande présentée par Monsieur et Madame [D] de sursis à statuer, s’est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [P] et Madame [O], a rejeté la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par ces derniers et a réservé les dépens.

Par arrêt en date du 12 octobre 2022, la chambre des urgences de la cour d’appel d’Orléans a confirmé l’ordonnance du 9 mars 2022 et a condamné les époux [D] à payer aux époux [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 1er décembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’incident par Monsieur et Madame [D], a constaté l’extinction de l’instance d’incident, réservé les dépens et renvoyé l’affaire à la mise en état du 23 janvier 2023 pour les conclusions au fond de Monsieur et Madame [D].

Par ordonnance en date du 19 avril 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par Monsieur et Madame [D], rejeté la demande provisionnelle en paiement formée par Monsieur [P] et Madame [O] pour procédure abusive et condamné Monsieur et Madame [D] à payer à Monsieur [P] et Madame [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ansi qu’aux dépens, a rejeté les autres demandes et a renvoyé l’affaire à la mise en état du 17 juin 2024 pour les conclusions au fond de Monsieur [P] et madame [O].

Dans le dernier état de leurs conclusions et prétentions, Monsieur [B] [D] et Madame [M] [H] épouse [D] sollicitent, avec exécution provisoire, que soit ordonnée la démolition, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, de la construction réalisée par Monsieur [P] et Madame [O] sur leur terrain sis [Adresse 14] cadastré section E[Cadastre 9],[Cadastre 6] et [Cadastre 7] et la remise en état des lieux en leur état naturel tels qu’ils étaient avant toute intervention de leur part à l’occasion de la construction ou lors de sa phase préparatoire, et d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes de :

—  150 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice né des troubles anormaux du voisinage dont ils sont à l’origine

—  20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de celui né des démarches et tracas qu’ils ont dû supporter et de l’attitude déloyale et frauduleuse des défendeurs

—  20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [B] [D] et Madame [M] [H] épouse [D] font notamment valoir, à l’appui de leurs prétentions, que :

— les travaux réalisés en vertu d’un permis annulé ne peuvent être démolis sauf exceptions

— si les travaux n’ont pas été poursuivis après l’arrêt de la cour admnistrative, aucune démolition de la construction déjà réalisée n’a été effectuée et les défendeurs ont poursuivi la construction en vertu du permis annulé dès obtention d’un nouveau permis de construire

— le nouveau permis ne leur permettait pas de poursuivre la première construction en vertu du permis annulé sans établissement préalable de la conformité de la première construction au permis annulé et au plan local d’urbanisme

— l’expert judiciaire a constaté que la tolérance de 0,30 avait été dépassée en plusieurs endroits, parfois dans des conditions extrêmes

— le PLU a été révisé en cours de procédure

— l’arrêt du 15 décembre 2022 a statué par rapport au dossier de permis de construire modificatif

— à supposer qu’il ne résulte pas du dossier de permis de construire que les exhaussements du terrain naturel soient supérieurs à 0,6 mètre par rapport au terrain naturel, il n’en va pas de même à l’examen des pièces

— la construction réalisée présente encore un écart largement supérieur à 0,60 mètre de tolérance admise en pondérant les écarts relevés par l’expert judiciaire

— la tolérance est dépassée au milieu de plusieurs façades

— la construction est illégale en ce qui concerne son altimétrie par rapport aux règles du PLU modifié, les écarts pondérés en raison de la nouvelle règle applicable par rapport au terrain naturel dépassant la règle désormais admise

— constitue un trouble anormal de voisinage une construction irrégulière comme ne respectant pas les règles d’urbanisme, peu important que les arrêtés de permis de construire soient définitifs

— la construction dénote avec l’habitat et le style des immeubles l’entourant, avec des conséquences pour l’environnement

— leur propriété devient difficilement vendable et accuse une perte de valeur manifeste

— les défendeurs ne pouvaient ignorer l’illégalité de leur construction

Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [O] concluent à l’irrecevabilité de l’action entreprise par les époux [D] et au débouté de leurs demandes, avec demande reconventionnelle au paiement des sommes de :

—  15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

—  15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] et Madame [O] exposent notamment que :

— ils ont stoppé les travaux en cours et sollicité la délivrance d’un nouveau permis de construire après l’arrêt du 3 juillet 2017

— le nouveau permis a été instruit selon les règles du PLU révisé

— ordonner la démolition d’une construction en présence d’un permis de construire valable est impossible

— le permis modificatif a régularisé le projet au regard des règles d’urbanisme applicables

— ce permis et le permis initial ont été reconnus réguliers par la justice administrative

— les époux [D] ne démontrent aucun préjudice personnel en relation directe avec la violation de la règle d’urbanisme, de sorte qu’ils ne justifient d’aucun intérêt pour solliciter la démolition de leur maison

— ces derniers doivent démontrer la réalité d’un préjudice en lien direct avec une différence de hauteur de la dalle du bâtiment pouvant être comprise entre 10 et 79 centimètres

— l’assignation du 4 juillet 2019 date de plus de deux ans suivant la décision définitive de la cour administrative du 3 juillet 2017

— les demandeurs ne démontrent pas que les travaux de construction réalisés antérieurement à cette décision auraient été effectués en méconnaissance des prescriptions du permis de construire en vigueur

— le tribunal administratif a reconnu sans ambiguité la régularité des permis de construire accordés postérieurement au regard du projet de construction en cours

— le permis de construire n’a pas été annulé et leur maison n’appartient à aucune des 14 zones énumérées par l’article L 480-13 du code de l’urbanisme

— le dossier de permis de construire modificatif reprend les côtes relevées par l’expert judiciaire pour le terrain naturel

— les époux [D] confondent volontairement les notions d’exhaussement de sol et de niveau de la dalle du rez de chaussée

— le PLU révisé fait référence aux seuls exhaussements du sol par référence au niveau du terrain naturel

— les dépassements relevés par l’expert judiciaire font référence à la différence entre le terrain naturel et le niveau de la dalle

— le PLU révisé envisage non le niveau d’implantation de la dalle mais le niveau du terrain remblayé par rapport au terrain naturel

— le trouble anormal de voisinage allégué n’est pas démontré

— ils continuent de s’acquitter d’un loyer alors qu’ils ont contracté un prêt pour l construction de leur maison

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2024, avec fixation à l’audience de plaidoiries du 4 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la recevabilité

Monsieur [B] [D] et Madame [M] [D] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 11], outre bâtiment dans le prolongement de la maison, remise à usage de garage, cour close de murs, jardin, cadastrés section E numéros [Cadastre 1],[Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [O] ont déposé le 13 mars 2014 une demande de permis de construire pour construction d’une maison d’habitation, d’un garage, d’une piscine et de son local technique sur un terrain situé [Adresse 14], ayant donné lieu à arrêté en date du 11 avril 2014 accordant ce permis sous réserve notamment de respect du règlement du plan local d’urbanisme.

Après dépôt le 12 juin 2015 par Monsieur [P] et Madame [O], est intervenu un arrêté en date du 10 juillet 2015 leur accordant un permis modificatif, la modification portant sur la création d’un écran végétal de protection visuelle entre la voie publique et l’habitation.

Par arrêt en date du 9 juin 2017, la cour administrative d’appel de Nantes a notamment annulé ces arrêtés des 11 avril 2014 et 10 juillet 2015 portant permis de construire et permis de construire modificatif.

Par arrêté en date du 8 décembre 2017, après dépôt le 2 septembre 2017, a été accordé le permis de construire sollicité par Monsieur [P] et Madame [O] portant sur la construction de la même maison d’habitation à étage avec garage intégré, piscine, local technique et clôture sur rue, sur un terrain situé [Adresse 14] cadastré E[Cadastre 7],E[Cadastre 6], E[Cadastre 5], sous réserve du respect de plusieurs prescriptions dont :

— le respect des dispositions du PLU

— implantation du rez de chaussée du local technique au niveau du terrain naturel au droit de la construction avec une tolérance de +0,30 mètres pris au milieu de la façade conformément aux pièces complémentaires reçues le 10 novembre 2017 et à l’article UB11.2.1 du règlement du PLU

Après dépôt du 15 octobre 2019 par Monsieur [P] et Madame [O] portant demande de permis de construire modificatif des profils du terrain, un arrêté du 18 juin 2020 leur a accordé un permis de constuire modificatif sous réserve de prescriptions détaillées dans ce document administratif, au visa notamment du plan local d’urbanisme révisé le 3 février 2020, soit en cours d’instruction de la demande du 15 octobre 2019, ainsi que de pièces complémentaires déposées le 31 janvier 2020. Les prescriptions à respecter selon cet arrêté concernaient l’évacuation des eaux pluviales outre maintien des prescriptions mentionnées dans l’arrêté initial. Il sera précisé à cet égard que l’arrêté du 18 juin 2020 ne vise aucun arrêté municipal antérieur mais le seul « permis de construire initial autorisé le 08/12/2017 », de sorte que l’arrêté initial visé par l’arrêté du 18 juin 2020 est celui du 8 décembre 2017.

Par jugement en date du 10 novembre 2020, le tribunal administratif d’Orléans a rejeté la demande des époux [D] tendant à l’annulation des arrêtés du 8 décembre 2017 et du 18 juin 2020 dont l’objet respectif était la délivrance par la mairie concernée d’un permis de construire pour une maison d’habitation à étage avec garage, piscine et local technique à Monsieur [P] et Madame [O] et la délivrance d’un permis de construire modificatif pris sur le fondement du plan local d’urbanisme révisé le 3 février 2020.

Par arrêt en date du 15 décembre 2022, la cour administrative d’appel de Versailles a également rejeté la requête des époux [D] tendant à l’annulation du jugement précité en date du 10 novembre 2020 et des deux arrêtés des 8 décembre 2017 et 18 juin 2020.

L’article L 480-13 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable au présent litige, introduit le 4 juillet 2019, dispose que,lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l’Etat dans le département sur le fondement du second alinéa de l’article L. 600-6, si la construction est située dans l’une des zones suivantes :

a) Les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard mentionnés à l’article L. 122-9 et au 2° de l’article L. 122-26, lorsqu’ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l’occupation et à l’utilisation des sols ;

b) Les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l’article L. 146-6, lorsqu’ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l’occupation et à l’utilisation des sols, sauf s’il s’agit d’une construction en bois antérieure au 1er janvier 2010, d’une superficie inférieure à mille mètres carrés, destinée à une exploitation d’agriculture biologique satisfaisant aux exigences ou conditions mentionnées à l’article L. 641-13 du code rural et de la pêche maritime et bénéficiant d’une appellation d’origine protégée définie à l’article L. 641-10 du même code ;

c) La bande de trois cents mètres des parties naturelles des rives des plans d’eau naturels ou artificiels d’une superficie inférieure à mille hectares mentionnée à l’article L. 122-12 du présent code ;

d) La bande littorale de cent mètres mentionnée aux articles L. 121-16, L. 121-17 et L. 121-19 ;

e) Les cœurs des parcs nationaux délimités en application de l’article L. 331-2 du code de l’environnement ;

f) Les réserves naturelles et les périmètres de protection autour de ces réserves institués en application, respectivement, de l’article L. 332-1 et des articles L. 332-16 à L. 332-18 du même code ;

g) Les sites inscrits ou classés en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 dudit code ;

h) Les sites désignés Natura 2000 en application de l’article L. 414-1 du même code ;

i) Les zones qui figurent dans les plans de prévention des risques technologiques mentionnées au 1° de l’article L. 515-16 dudit code, celles qui figurent dans les plans de prévention des risques naturels prévisibles mentionnés aux 1° et 2° du II de l’article L. 562-1 du même code ainsi que celles qui figurent dans les plans de prévention des risques miniers prévus à l’article L. 174-5 du code minier, lorsque le droit de réaliser des aménagements, des ouvrages ou des constructions nouvelles et d’étendre les constructions existantes y est limité ou supprimé ;

j) Les périmètres des servitudes relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement instituées en application de l’article L. 515-8 du code de l’environnement, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d’implanter des constructions ou des ouvrages ;

k) Les périmètres des servitudes sur des terrains pollués, sur l’emprise des sites de stockage de déchets, sur l’emprise d’anciennes carrières ou dans le voisinage d’un site de stockage géologique de dioxyde de carbone instituées en application de l’article L. 515-12 du même code, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d’implanter des constructions ou des ouvrages ;

l) Les sites patrimoniaux remarquables créés en application des articles L. 631-1 et L. 631-2 du code du patrimoine ;

m) Les abords des monuments historiques prévus aux articles L. 621-30 et L. 621-31 du même code ;

n) Les secteurs délimités par le plan local d’urbanisme en application des articles L. 151-19 et L. 151-23 du présent code.

L’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;

2° Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux.

Lorsque l’achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime.

La présente action en démolition a été introduite par acte d’huissier du 4 juillet 2019, soit alors le délai de deux ans suivant l’arrêt de la cour administrative de versailles, seule décision définitive d’une juridiction de l’ordre administratif concernée par le présent litige, n’était pas encore rendu, étant intervenu le 15 décembre 2022 et le jugement du tribunal administratif d’Orléans du 10 novembre 2020 n’étant pareillement pas encore été rendu. L’action en démolition est dès lors recevable à cet égard.

Néanmoins, en l’espèce concernant la condition de présence d’un permis de construire en cours de validité, force est de constater que le permis de construire initial et le permis de construire modificatif accordés par arrêtés des 8 décembre 2017 et 18 juin 2020 à Monsieur [P] et Madame [O] n’ont pas été annulés par les décisions de la juridiction administrative définitives que sont le jugement du tribunal admnistratif d’Orléans du 10 novembre 2020 et l’arrêt de la cour administrative de Versailles en date du 15 décembre 2022. Il sera rappelé et souligné que ces deux arrêtés concernent les derniers permis de construire accordés, seuls concernés, d’autant plus que les permis initial et modificatif délivrés les 11 avril 2014 et 10 juillet 2015 ont été annulés antérieurement par décision du juge administratif en date du 9 juin 2017, citée ci-dessus.

Ainsi la demande de démolition de la construction réalisée par Monsieur [P] et Madame [O] telle que formée par Monsieur et Madame [D] est irrecevable de même que leur demande subséquente, directement liée à cette demande de démolition, de remise en état des lieux dans leur état naturel tels qu’ils étaient avant toute intervention à l’occasion de la construction ou lors de la phase préparatoire.

— sur le fond

Monsieur et Madame [D] sollicitent par ailleurs, d’une part, subsidiairement à leur demande de démolition, une demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice né des troubles anormaux du voisinage dont Monsieur [P] et Madame [O] seraient à l’origine, et, d’autre part, une demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de celui né des démarches et tracas qu’ils ont dû supporter et de l’attitude déloyale et frauduleuse des défendeurs.

S’agissant en premier lieu de la demande d’indemnisation fondée sur l’existence alléguée de troubles du voisinage, il ne peut qu’être constaté et retenu que de tels troubles sont inexistants dans la mesure où la construction et les travaux afférents tels qu’engagés et menés par Monsieur [P] et Madame [O] sont conformes aux règles d’urbanisme applicables, qu’ils ont agi dans le respect des prescription et dispositions légales sur le fondement, notamment, des arrêtés leur ayant accordé les permis de construire nécessaires, arrêtés dont la régularité a été confirmée par jugement du tribunal administratif du 10 novembre 2020 confirmé par l’arrêt de la cour administrative de Versailles en date du 15 décembre 2022, outre absence de tout élément de preuve quant à une dépréciation de leur propre propriété telle qu’alléguée tant sur le plan esthétique et environnemental que sur le plan financier en terme de valeur de leur bien immobilier.

S’agissant de leur demande d’indemnisation pour les autres préjudices invoqués, elle sera pareillement rejetée en l’absence d’illégalité de la construction et les époux [D] étant seuls à l’origine des recours et procédures évoqués.

La demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Monsieur [P] et Madame [O] sera rejetée, les époux [D] n’ayant fait qu’exercer leur droit d’exercer une action en justice.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge des défendeurs les frais exposés par eux non compris dans les dépens. La somme de 3000 euros leur sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de référé du 6 avril 2018

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 28 février 2019

Vu l’ordonnance de taxe du 29 mars 2019

Vu le jugement en date du 10 novembre 2020 du tribunal administratif d’Orléans

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 mars 2022 et l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans en date du 12 octobre 2022

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er décembre 2022

Vu l’arrêt en date du 15 décembre 2022 de la cour administrative de Versailles

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 avril 2024

Déclare recevable l’action en démolition formée par Monsieur [B] [D] et Madame [M] [H] épouse [D] sur le fondement du délai biennal de l’article L480-13 du code de l’urbanisme

Déclare irrecevable la demande de démolition de la construction réalisée par Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [O] formée par Monsieur [B] [D] et Madame [M] [H] épouse [D] ainsi que leur demande subséquente de remise en état des lieux dans leur état naturel tels qu’ils étaient avant toute intervention à l’occasion de la construction ou lors de la phase préparatoire, sur le fondement de l’article L 480-13-1° du code de l’urbanisme en l’absence d’annulation des permis de construire accordés les 8 décembre 2017 et 18 juin 2020

Déboute Monsieur [B] [D] et Madame [M] [H] épouse [D] de leur demandes de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage, préjudice moral et préjudice né des démarches et tracas qu’ils ont dû supporter et de l’attitude déloyale et frauduleuse des défendeurs

Déboute Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [O] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne in solidum Monsieur [B] [D] et Madame [M] [H] épouse [D] à verser à Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [O] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [B] [D] et Madame [M] [H] épouse [D] in solidum ,qui comprendront le coût de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire selon ordonnance de taxe du 29 mars 2019

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente