TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00398 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H3CV

ORDONNANCE du

15 Mai 2025

Minute n° 25/00010

S.A. PODELIHA

C/

[W] [I], [K] [H]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Arnaud BARBÉ

Copie conforme

M. [W] [I]

et

Mme [K] [H]

Préfectuer du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

ORDONNANCE de RÉFÉRÉ

____________________________________________________________

Rendue par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 15 Mai 2025,

après débats à l’audience des référés du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDERESSSE

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud BARBÉ (SCP PROXIM AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [I]

né le 20 octobre 1991

Madame [K] [H]

née le 31 janvier 1992 à [Localité 10] (79)

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparants, ni représentés

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 octobre 2014, la SA d’HLM Immobilière Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [G] [Y] un logement situé au [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 295,91 €, charges en sus.

Mme [G] [Y] est décédée le 30 juin 2024.

Par acte d’huissier en date du 18 février 2025, la SA d’H.L.M. Podeliha, anciennement dénommée Immobilière Podeliha, a fait assigner en référé M. [W] [I] et Mme [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] lui demandant de :

— constater que M. [W] [I] et Mme [K] [H] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er juillet 2024 ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [W] [I] et Mme [K] [H] du logement, ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique ;

— se voir autoriser si nécessaire à faire changer les serrures et à faire vider les meubles meublants garnissant le logement loué, conformément aux dispositions du code de procédure civile, le tout aux frais des défendeurs ;

— condamner solidairement M. [W] [I] et Mme [K] [H] à lui payer la somme provisionnelle de 3.036,51 € correspondant à l’indemnité d’occupation due depuis le 1er juillet 2024, arrêtée au 3 février 2025, éventuellement augmentée des frais afférents au déménagement/stockage du mobilier garnissant le logement et des frais de serrurier si nécessaire ;

— condamner solidairement les mêmes au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation due depuis le 3 février 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’ils avaient pu bénéficier d’un transfert du droit au bail ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux du 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette date, la SA d’H.L.M. Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance.

Elle expose que suite au départ de Mme [G] [Y], M. [W] [I] , se présentant comme le fils de cette dernière, lui a adressé une demande de transfert du bail à son profit ainsi qu’à celui de sa compagne Mme [K] [H], qui a été refusée ; que malgré la délivrance d’une mise en demeure puis d’une sommation de quitter les lieux les défendeurs se sont maintenus illicitement dans le logement.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM Podeliha fait valoir que son refus de transfert des lieux était justifiée dès lors que M. [W] [I] ne remplissait pas les conditions légales pour en bénéficier, ne vivant pas depuis au moins un an dans le logement au moment du décès de la locataire.

Elle soutient que les défendeurs occupants le logement sans droit ni titre, leur expulsion doit être ordonnée et ce de façon immédiate, sans avoir à attendre l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en présence d’une situation d’illicéité assimilable à une voie de fait.

Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation par le préjudice subi par la perte de loyer et la non remise à disposition des locaux.

Bien que convoqués par acte signifié le 18 février 2025 par dépôt à étude, M. [W] [I] et Mme [K] [H] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

(…) A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

L’article 40 III de cette même loi précise que l’article 14 est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, la SA d’HLM Podeliha démontre que suite au décès de sa locataire, Mme [G] [Y], survenu le 30 juin 2024, M. [W] [I] et Mme [K] [H] lui ont adressé un courrier daté du 10 juillet 2024 et réceptionné le 25 juillet 2024 sollicitant la “passation” du bail à leur profit. Aux termes de ce courrier, M. [W] [I] se décrit comme étant le fils de Mme [G] [Y] et mentionne “[être] retourné vivre chez [s]a mère vers janvier 2024 à la suite de sa maladie et de son état de santé, afin d’éviter qu’elle soit seule”. M. [W] [I] et Mme [K] [H] ont joint à ce courrier un certain nombre de pièces justificatives de leur situation familiale et financière.

Il est établi que par courrier du 31 juillet 2024, la société Podeliha s’est opposée au transfert du bail au motif notamment que la condition de présence dans le logement depuis au moins un an à la date du décès de la locataire n’était pas remplie ; que la société d’HLM a en conséquence sollicité la restitution du logement dans les plus brefs délais.

Absents à l’audience, les défendeurs ne justifient toujours aucunement de ce qu’ils rempliraient les conditions édictées aux articles 14 et 40 III précités, notamment en terme de durée d’occupation et de respect des conditions d’attribution, de sorte qu’ils seraient en droit de prétendre à un transfert du bail à leur profit.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que le bail a été résilié par le décès de Mme [G] [Y] en date du 30 juin 2024, de sorte que M. [W] [I] et Mme [K] [H] sont occupants sans droit ni titre du logement.

L’expulsion de M. [W] [I] et de Mme [K] [H] sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

En vertu de l’article de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, “sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.”

L’article L.412-1 du même code ajoute que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

Il résulte des dispositions susvisées qu’aucune expulsion immédiate sans délivrance préalable d’un commandement de quitter les lieux ne saurait être ordonnée.

Par ailleurs, si M. [W] [I] et Mme [K] [H] se maintiennent illicitement dans le logement, il ne saurait pour autant leur être reproché de s’être introduits dans le logement par voie de fait dès lors que M. [W] [I] a indiqué dans son courrier du 10 juillet 2024 être venu vivre dans le logement avant le décès de sa mère et que ces éléments ne sont pas discutés par la demanderesse dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, le délai prévu à l’article L.412-1 ne sera pas supprimé et il convient de dire que l’expulsion des défendeurs ne pourra se faire que deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

En revanche, il n’est pas sérieusement contestable que le maintien indu des défendeurs dans le logement cause un préjudice au bailleur du fait de l’impossibilité pour ce dernier de disposer de son bien et notamment de le relouer. Il sera donc fait droit à sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dont le montant sera fixé à un montant équivalent au montant du loyer et des charges du bail initial s’il s’était poursuivi, ceci à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le décompte fourni par le bailleur est en partie erroné en ce qu’il intègre des loyers et charges restés impayés pendant la période correspondant à l’exécution du bail initial.

M. [W] [I] et Mme [K] [H] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme provisionnelle de 2.634,96€ correspondant strictement aux indemnités mensuelles d’occupation échues et impayées depuis le 1er juillet 2024 selon décompte arrêté au 3 février 2025 (indemnité d’occupation due pour le mois de janvier 2025 incluse).

Ils seront également condamnés in solidum à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que précédemment déterminée pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, M. [W] [I] et Mme [K] [H] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance de référé, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de quitter les lieux du 19 novembre 2024 qui relève des frais irrépétibles.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, M. [W] [I] et Mme [K] [H] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que M. [W] [I] et Mme [K] [H] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [W] [I] et Mme [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM Podeliha de ses demandes tendant à voir écarter l’application des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour M. [W] [I] et Mme [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [I] et Mme [K] [H] à verser à la SA d’HLM Podeliha à titre provisionnel la somme de deux mille six cent trente-quatre euros et quatre-vingt-seize centimes (2.634,96 €) au titre des indemnités mensuelles d’occupation échues et impayées depuis le 1er juillet 2024, selon décompte arrêté au 3 février 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de janvier 2025 incluse) ;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [I] et Mme [K] [H] à verser à la SA d’HLM Podeliha à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail initial s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [I] et Mme [K] [H] à payer à la SA d’H.L.M. Podeliha, la somme de huit cents euros (800 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [I] et Mme [K] [H] aux entiers dépens de la présente instance en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

DISONS que la présente décision sera communiquée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière, La Vice-Présidente,