MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Août 2025

DOSSIER : N° RG 23/00130 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RPB3

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 29 Août 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 20 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [U] [R]

née le 27 Novembre 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 328

M. [G] [J]

né le 18 Décembre 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 328

DEFENDEUR

M. [I] [N]

né le 27 Mars 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nadège MARTY-DAVIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 33, M^e Maria Teresa SOLER MARIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 288

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 juin 2020, Mme [U] [R] et M. [G] [J] ont acquis auprès de M. [I] [N] une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 3].

Par courrier du 31 août 2020, les consorts [R]-[J] ont sollicité de M. [N] la prise en charge à hauteur de 100 % des réparations de la géothermie.

Par lettre recommandée du 9 octobre 2020, la société SOLUCIA, protection juridique de Mme [R], a rappelé que le système de géothermie ne fonctionnait pas et a mis en demeure M. [N] de faire part de sa position quant au règlement amiable du litige dans un délai de huit jours.

Suivant les termes d’une assignation en date du 16 mars 2021, Mme [U] [R] et M. [G] [J] ont saisi la juridiction des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de M. [I] [N] pour solliciter une expertise dans le domaine du bâtiment du fait de désordres en nature de chauffage géothermique affectant un immeuble, sis [Adresse 2] à [Localité 3]

Par ordonnance du 29 juillet 2021, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné M. [C] [B] en qualité d’expert.

M. [B] a rendu son rapport le 28 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2023, Mme [U] [R] et M. [G] [J] ont fait assigner M. [I] [N] aux fins de le condamner au versement de différentes sommes notamment au titre de la réfection du système de géothermie.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 15 octobre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025 et mise en délibéré au 29 août 2025.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, Mme [U] [R] et M. [G] [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1604 et suivant, 1101 et suivant, 1217 et suivant, 1181 et suivant du code civil et 700 du code de procédure civile de :

— condamner M. [I] [N] à leur verser les sommes suivantes :

—  77 euros au titre des frais avancés pour la vérification de l’étanchéité,

—  550 euros au titre des frais avancés pour les diligences pour localiser la fuite et établir les travaux de réfection nécessaires,

—  19.078 euros au titre de la réfection du système de géothermie,

—  3.000 euros au titre du préjudice de jouissance injustement subi,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, M. [I] [N] demande au tribunal, au visa des articles 1602 et suivant, 1643 et concordant du code civil de :

— débouter Mme [U] [R] et M. [G] [J] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur les manquements reprochés à M. [N]

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur selon l’article 1604 du code civil.

La délivrance est la remise du bien vendu à la disposition de l’acquéreur. Aux termes de l’article 1615 du code civil, la délivrance porte non seulement sur la chose mais aussi sur ses accessoires. Elle doit porter sur la chose vendue telle que celle-ci a été définie par les parties. Une chose conforme au sens matériel du terme signifie qu’elle doit être identique à celle spécifiée au contrat, qu’elle doit être de la qualité convenue et que l’acheteur doit la trouver en même quantité. Ainsi, s’agissant de la délivrance d’un immeuble, la contenance relève de l’obligation de délivrance.

En application de ces textes, il apparaît q’un système de chauffage dont une maison d’habitation doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue et l’absence d’un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d’état de fonctionner constitue un manquement à l’obligation de délivrance par le vendeur.

Il résulte de l’acte notarié conclu entre les parties le 23 juin 2020 et produit par les parties que:

— “l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas […] s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

— “le vendeur déclare que le système de chauffage est de type géothermie et sa mise en service a été effectuée en 2009. Le vendeur déclare que le système fonctionne et qu’il n’a pas rencontré de difficulté particulière avec cette installation”.

Les demandeurs produisent un rapport d’intervention effectuée par la société MILENERGIES le 16 juillet 2020. La société précise être intervenue à la demande de M. [N] qui a réglé l’intervention, avoir constaté que “le compresseur ne contenait plus de gaz et donc l’installation n’était pas en état de fonctionnement” et l’avoir signalé à M. [N] le 17 juillet 2020.

Il ressort du rapport de l’expert judiciaire que le système de chauffage est à l’arrêt du fait du manque de gaz dans les réseaux, l’expert notant que “le système de chauffage est complètement hors service”. Selon l’expert, “la cause du désordre est due à une fuite sur le circuit de chauffage de la pompe à chaleur”.

Il est mis en avant dans l’expertise que “le défendeur ne peut présenter aucun document qui prouverait que la maintenance de l’équipement a été réalisée”.

En réponse à un dire du conseil du défendeur, l’expert estime que l’autre système de chauffage, la poêle à bois ne peut être considéré que comme un palliatif et exclut la possibilité de manipulation du dispositif par les acheteurs, considérant ces allégations comme “sans fondement”.

Il résulte donc de ces éléments et notamment de la clause mentionnée dans l’acte notarié que M. [N] s’était engagé à vendre un bien d’habitation accompagné par un système de chauffage de type géothermie qui fonctionne. Un tel engagement dans le cadre d’une clause contractuelle à l’acte notarié exclut la nécessité pour les acheteurs de vérifier le fonctionnement du système en amont de la conclusion de l’acte notarié ou d’exiger une attestation de fonctionnement quand bien même ils s’engageaient à prendre le bien dans l’état où il se trouvait. Cet engagement contractuel atténue par ailleurs la portée de la clause exonératoire des vices cachés présente dans l’acte notarié, le vendeur engageant sa responsabilité sur le fonctionnement du système étant au surplus noté que ledit vendeur ne produit aucun élément démontrant la maintenance dudit système.

Par ailleurs, le fait que le bien soit équipé d’un autre système de chauffage ne peut palier le défaut de délivrance du bien immobilier identique à celui spécifié au contrat, l’expert excluant par ailleurs le caractère “palliatif” d’un tel système et les éléments produits par M. [N] ne démontrant pas le caractère suffisant d’un unique poêle à bois pour chauffer le bien litigieux dans son entièreté.

En conséquence, il convient de considérer que M. [N] a manqué à son obligation de délivrance conforme et engage sa responsabilité.

II/ Sur les préjudices

Les consorts [R]-[J] sollicite les sommes de :

—  77 euros au titre des frais avancés pour la vérification de l’étanchéité,

—  550 euros au titre des frais avancés pour les diligences pour localiser la fuite et établir les travaux de réfection nécessaires,

—  19.078 euros au titre de la réfection du système de géothermie,

—  3.000 euros au titre du préjudice de jouissance injustement subi,

L’expert préconise “la nécessité de remplacer le système de chauffage existant mais inopérant par un autre système en l’occurrence des radiateurs électriques”. Il indique que “les préjudices matériels correspondent au coût d’achat des radiateurs électriques et au surcoût de consommation électrique liée à ces équipements. Un préjudice de jouissance peut être également entendu”.

— Sur les frais avancés pour la vérification de l’étanchéité

Les demandeurs produisent une facture de la société MILENERGIES à leur nom du 26 novembre 2020 de 77 euros indiquant une intervention à leur domicile le 19 novembre 2020.

Cette intervention est en lien avec le manquement de M. [N] à son obligation de délivrance. En conséquence, il sera condamné au versement de cette somme de 77 euros.

— Sur les frais avancés pour les diligences pour localiser la fuite et établir les travaux de réfection nécessaires

Les consorts [R]-[J] produisent une facture du 28 septembre 2021 de la même société d’un montant de 550 euros et faisant état de deux interventions sur le système de géothermie portant sur le découplage des circuits et mise sous pression d’azote et sur la vérification des pressions.

Il sera fait droit à cette demande d’indemnisation en lien avec le préjudice subi en raison des dysfonctionnements du système.

— sur la réfection de géothermie

M. [N] conteste le montant concernant la réfection du système exposant que les demandeurs ne produisent qu’un seul devis et que le rapport d’expertise précise que le coût d’installation peut être évalué à 13.000 euros

Au préalable, il convient de noter que si M. [N] conteste le montant retenu dans le devis concernant les réparations, il ne produit aucun autre devis venant contredire les montants retenus ce que d’ailleurs avait souligné l’expert dans son rapport.

Afin de justifier leur demande, les consorts [R]-[J] produisent :

— un devis de la société STEPH TP du 26 mars 2022 portant sur des travaux de terrassement à hauteur de 6.215 euros,

— un devis de la société MILENERGIES du 28 mars 2022 portant sur le remplacement des collecteurs à hauteur de 4.411 euros,

— un devis de la société MILENERGIES du 28 mars 2022 portant sur la remise en route de l’installation à hauteur de 1.952,50 euros.

Ils mettent également en avant une somme de 1.500 euros correspondant au montant retenu dans un devis de la société MILENERGIES pour une recherche et une réparation des fuites. Si le devis n’est pas produit aux débats, il a été porté à la connaissance de l’expert et à l’autre partie qui en conteste d’ailleurs le montant retenu. Il convient de noter que l’expert avait noté que les premiers travaux pour la recherche de la fuite n’avaient pas permis de définir la cause de la fuite et que ces nouveaux travaux devaient être retenus.

Ils font également état d’une somme de 5.000 euros au titre du remplacement du compresseur sans toutefois produire aucun élément justifiant ce montant, étant noté que dans le cadre de l’expertise aucun devis n’était également produit à ce titre, la somme de 5.000 euros correspondant alors à une estimation. L’absence de justificatifs au soutien de cette demande ne permet pas à la juridiction de retenir un montant au titre du remplacement du compresseur.

Au regard des éléments produits et notamment des devis produits en corrélation avec les conclusions de l’expert, il convient de condamner M. [N] à verser aux demandeurs la somme de 14.078 euros (6.215+4.411+1.952+1.500).

— sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs sollicitent un préjudice de jouissance de 3.000 euros correspondant à 1.000 euros par hiver. Ils mettent en avant la nécessité d’avoir acheté trois convecteurs électriques, du bois pour le fonctionnement du poêle à bois, la naissance de leur fils en 2020 et la difficulté de maintenir une température adaptée pour un nouveau-né.

M. [N] conteste le préjudice de jouissance qu’il estime nullement justifié.

Au regard des éléments produits par les parties et notamment en raison de l’absence d’un chauffage généralisé de la maison seulement compensé par des chauffages d’appoint qui ne peuvent réchauffer l’ensemble des pièces de la maison, il convient de retenir un préjudice de jouissance à hauteur de 2.000 euros.

III/ Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [N] sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [N] à payer aux consorts [R]-[J] la somme de 1.500 euros sur ce fondement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucune raison ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [N] à verser à Mme [U] [R] et M. [G] [J] les sommes de :

—  77 euros au titre des frais avancés pour la vérification de l’étanchéité,

—  550 euros au titre des frais avancés pour les diligences pour localiser la fuite et établir les travaux de réfection nécessaires,

—  14.078 euros au titre de la réfection du système de géothermie,

—  2.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE M. [I] [N] aux dépens,

CONDAMNE M. [I] [N] à payer à Mme [U] [R] et M. [G] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 29 août 2025, et signé par le président et la greffière.

La greffière Le président