TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00628

N° RG 25/04999 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NPST

AFFAIRE :

[Z]

C/

[C]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Caroline CLEMENT, avocat au barreau de Toulon + dossier de plaidoirie

Copie : M. [D] [C]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [Y] [Z]

née le 14 Janvier 1973 à VALENCE (82400)

640 route des Reys

26270 MIRMANDE

représentée par M^e Caroline CLEMENT, avocat au barreau de Toulon

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [C]

né le 17 Avril 1957 à TOULON (83000)

Villa Destel

55 chemin de la Reppe – Quartier Le Andrieux

83330 EVENOS

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 décembre 2018 à effet au 21 décembre 2018, Madame [Y] [Z], représentée par son mandataire l’Agence ORPI CABANIS, a consenti à Monsieur [D] [C] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non meublé et un garage n°8 situé 55 Chemin de la Reppe – Quartier Les Andrieux – Villa Destel – 83330 EVENOS, moyennant un loyer mensuel de 552,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 43,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 542,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, Madame [Y] [Z] a fait signifier à Monsieur [D] [C] un congé motivé pour vendre du logement soumis à bail, pour la somme de 210 000,00 euros et à effet au 20 décembre 2024.

Par courrier en date du 31 mai 2024, Monsieur [D] [C] a informé Madame [Y] [Z] de son intention de refuser la proposition de relogement.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, Madame [Y] [Z] a fait signifier à Monsieur [D] [C] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 03 mars 2025, Madame [Y] [Z] a fait assigner Monsieur [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin de :

Dire et juger que le congé en date du 23 mai 2024 est valide quant au fond et à la forme ; Juger que Monsieur [D] [C] est occupant sans droit ni titre du bien soumis à bail ainsi que tous occupants de son chef ;Ordonner son expulsion ainsi que celles de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Condamner Monsieur [D] [C] à payer à Madame [Y] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale ; Condamner Monsieur [D] [C] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du chef de la résistance abusive ; Condamner Monsieur [D] [C] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance, comprenant les frais du congé, de la sommation et de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 10 mars 2025.

Au soutien de ses demandes et au visa de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, elle expose que le congé pour vendre a été signifié à Monsieur [D] [C] le 23 mai 2024, à effet au 20 décembre 2024 pour une fin de bail fixée au 24 août 2024, soit plus de six mois avant le terme du bail. Elle soutient que le congé pour vendre est régulier sur la forme et sur le fond, en ce qu’il comporte une offre de vente au locataire ainsi qu’une proposition de relogement, qui a toutefois été refusée par le défendeur, de sorte qu’il se trouve désormais occupant sans droit ni titre du logement, ce malgré une sommation de quitter les lieux en date du 15 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle Madame [Y] [Z] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle précise que la proposition de relogement a été refusée par le défendeur.

Monsieur [D] [C], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour congé pour vendre et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, que :

« I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (..)

III – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

Aux termes de l’arrêté du 18 décembre 2023 modifiant l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif que le plafond de ressources pour une personne seule est de 22 642 euros annuels et de 43 899 euros pour un foyer de quatre personnes vivant hors île de France.

En l’espèce, le congé pour vendre délivré par la bailleresse le 23 mai 2024, signifié à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, et à effet au 20 décembre 2024, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé au locataire ainsi que les conditions et le prix de la vente.

De plus, et afin de respecter les dispositions de l’article 15 III susvisé, au regard de l’âge du locataire, il est constant qu’une proposition de relogement lui a été faite dans le corps même du congé pour vendre, mais que l’intéressé l’a déclinée par courrier en date du 31 mai 2024.

Or, malgré ce congé, il est patent que Monsieur [D] [C] s’est maintenu dans les lieux après le 20 décembre 2024, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, ce qui résulte notamment du courrier électronique de la sommation de quitter les lieux qui lui a été faite en date du 15 janvier 2025 mais aussi des modalités de signification de l’assignation, qui confirment que son nom était présent sur la boîte aux lettres.

Dans ces conditions, Monsieur [D] [C] se retrouve occupant sans droit ni titre du logement pris à bail sis 55 Chemin de la Reppe – Quartier Les Andrieux – Villa Destel – 83330 EVENOS, et ce depuis le 20 décembre 2024 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [D] [C], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux (logement et garage n°8) sis 55 Chemin de la Reppe – Quartier Les Andrieux – Villa Destel – 83330 EVENOS, selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 décembre 2024, Monsieur [D] [C] étant dès lors occupant sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2024 à minuit.

Il convient dès lors, dans l’attente du départ effectif de Monsieur [D] [C], de fixer à sa charge une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, déduction faite des sommes qui auraient été d’ores et déjà versées par lui.

Toutefois, il n’y a pas lieu de dire que cette indemnité d’occupation sera révisée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail, étant donné qu’il s’agit d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, pris en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [Y] [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [D] [C] à lui payer la somme de 3 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, lui reprochant sa résistance abusive.

Or, Madame [Y] [Z] ne démontre aucunement avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le maintien dans les lieux par l’intéressé, pas plus qu’il ne démontre que celui-ci aurait cessé de lui verser une indemnité d’occupation durant cette période.

Par conséquent, Madame [Y] [Z] sera déboutée de sa demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive de Monsieur [D] [C].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [C], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais du congé, de la sommation et de l’assignation.

Monsieur [D] [C] sera également condamné à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Madame [Y] [Z] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail de location du 17 décembre 2018 à effet au 21 décembre 2018 conclu entre Madame [Y] [Z] et Monsieur [D] [C] sur le logement et le garage n°8 sis 55 Chemin de la Reppe – Quartier Les Andrieux – Villa Destel – 83330 EVENOS par l’effet du congé pour vendre à la date du 20 décembre 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [D] [C] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2024 à minuit ;

ORDONNE à Monsieur [D] [C] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [D] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux (logement et parking n°8) situés 55 Chemin de la Reppe – Quartier Les Andrieux – Villa Destel – 83330 EVENOS, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à Madame [Y] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, déduction faite des sommes d’ores et déjà versées par lui ;

DEBOUTE Madame [Y] [Z] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] aux entiers dépens, en ce compris les frais du congé, de la sommation et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT