TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01625

N° Portalis DBX4-W-B7J-UD7R

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[P] [C] [V]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [C] [V],

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparant en personne et en présence de Monsieur [E] [O], prêtant serment sur le siège pour la traduction en bengali/français.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 février 2020, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à M. [P] [C] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 359,04 € et 149,38€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juillet 2023 pour un montant en principal de 1.515,67 euros.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 novembre 2024 pour un montant en principal de 2.007,15 euros.

Par un acte de commissaire de Justice du 13 mars 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner M. [P] [C] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de M. [P] [C] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et l’évacuation de tous bien meubles des lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin;

— constater la mauvaise foi de M. [P] [C] [V] et supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— et le condamner au paiement à titre provisionnel :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 751,35 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4.222,96 €. Elle précise que le locataire invoque un règlement de 2000 euros qui n’a pas été pris en compte dans le décompte produit et sollicite de produire un décompte actualisé en délibéré. Elle expose que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants, que les impayés sont récurrents depuis l’année 2021 et qu’il n’a réalisé que deux paiements au cours de l’anéne 2024, et qu’elle s’oppose à ses demandes reconventionnelles.

M. [P] [C] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative sous réserve de déduire la somme de 2.000 euros qu’il affirme avoir réglée avec l’aide d’un ami, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre des délais de paiement pour s’acquitter du montant de la dette. Il précise en plus avoir de revenus et vivre avec son neveu.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

En délibéré autorisé la demanderesse a fait parvenir un décompte locatif attestant du versement invoqué par le défendeur lors de l’audience. Elle indique que sa créance est ainsi ramenée à la somme de 2.222,96 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 29 août 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [P] [C] [V], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 03 septembre 2024 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés de loyers de M. [P] [C] [V], ce qui confirme l’envoi et la réception du courrier de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 février 2020 contient une clause résolutoire (article 6.2) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.007,15 €.

M. [P] [C] [V] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.170,92 euros le 19 novembre 2024 et 585,46€ le 03 décembre 2024, soit un montant total de 1.756,38 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit en délibéré autorisé un décompte démontrant que M. [P] [C] [V] reste devoir la somme de 2.222,96€ à la date du 30 juin 2025, quittancement de juin 2025 inclus, après déduction de la somme de 2.000 euros invoquée lors de l’audience.

M. [P] [C] [V] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette telle qu’arrêtée.

Il sera donc condamné à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE cette somme de 2.222,96 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [P] [C] [V] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, et qu’il a procédé à un règlement de 2.000 euros qui permet de considérer qu’il a repris le règlement du loyer courant concernant trois échéances puisque le montant actuel du loyer et de la provision sur charges s’élève à la somme de 607,26 euros, le compte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise régulière du paiement du loyer courant, le dernier versement antérieur datant du mois de décembre 2024.

Par ailleurs, outre que le défendeur ne fait aucune proposition chiffrée quant aux mensualités de remboursement et que le règlement de cette dette sur 36 mois impose a minima des mensualités de 61 euros, M. [P] [C] [V] reconnait à l’audience n’avoir aucun revenus et avoir réglé cette somme de 2.000 euros grâce à l’aide d’un tiers. Il n’établit donc pas être en capacité de régler sa dette locative en plus du paiement du loyer et des charges courants, soit la somme de 668, 26 euros par mois.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [P] [C] [V] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 16 janvier 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [P] [C] [V] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [P] [C] [V] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [P] [C] [V] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [P] [C] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 30 juin 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [P] [C] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [C] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 mais à l’exclusion du coût du commandement de payer du 17 juillet 2023 qui ne relève pas de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, M. [P] [C] [V] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2020 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et M. [P] [C] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 janvier 2025;

DEBOUTONS M. [P] [C] [V] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [P] [C] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour M. [P] [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [P] [C] [V] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 2.222,96 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 30 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS M. [P] [C] [V] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 16 janvier 2025 au 30 juin 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [P] [C] [V] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS M. [P] [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 mais à l’exclusion du coût du commandement de payer du 17 juillet 2023 ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente