TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03809 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMME

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[B] [X]

[L] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par Mme [A] [Y], chargée de contentieux munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

M. [B] [X], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Mme [L] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 février 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M. [B] [X] et Mme [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], avec parking ou emplacement couvert n°9005, pour un loyer mensuel de 534,40 € pour le logement et 45€ pour les accessoires, outre 175,33 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 juillet 2024 pour un montant de 2679,20 € en principal.

Par actes de commissaire de Justice en date du 26 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner M. [B] [X] et Mme [L] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [B] [X] et Mme [L] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— et de les condamner solidairement au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre à la somme de 1903,74 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 18 février 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3530,88 euros. Elle précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative en 36 mensualités, en plus du loyer et des charges courantes.

M. [B] [X] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre un échelonnement de la dette en 36 mois, soit environ 100 euros par mois.

Il expose percevoir un revenu mensuel de 1950 euros et précise que sa compagne ne perçoit pas revenus. Il explique qu’il a obtenu un concours avec mutation à [Localité 4], ce qui a générer des frais pour un second logement et qu’il a été ainsi contraint de revenir sur [Localité 10], en perdant le bénéfice de ce concours.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à domicile le 26 septembre 2024, Mme [L] [Z] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 février 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 05 juillet 2024 pour la somme en principal de 2679,20 €.

M. [B] [X] et Mme [L] [Z] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2326,35 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 septembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que M. [B] [X] et Mme [L] [Z] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite de 130,88 € qui relèvent des dépens ci-après, la somme de 3400 € à la date du 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025.

M. [B] [X] et Mme [L] [Z], non comparante, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette que M. [B] [X] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer à la SA PROMOLOGIS cette somme de 3400 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1903,75 € à compter de la date de l’assignation (26 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant M. [B] [X] et Mme [L] [Z] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 versements, soit 35 mensualités de 95 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [B] [X] et Mme [L] [Z] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de M. [B] [X] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [B] [X] et à l’accord de la SA PROMOLOGIS, et les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [B] [X] et Mme [L] [Z] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, ils pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [X] et Mme [L] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, M. [B] [X] et Mme [L] [Z] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2023 entre la SA PROMOLOGIS et M. [B] [X] et Mme [L] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], avec parking ou emplacement couvert n°9005, sont réunies à la date du 06 septembre 2024;

CONDAMNE solidairement M. [B] [X] et Mme [L] [Z] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 3400 € (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du26 septembre 2024 sur la somme de 1903,74 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE M. [B] [X] et Mme [L] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 95 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [B] [X] et Mme [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que M. [B] [X] et Mme [L] [Z] soient condamnés in solidum à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE in solidum M. [B] [X] et Mme [L] [Z] à payer à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [X] et Mme [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente