TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02514

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDQW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[T] [A] [X] [N] [I] épouse [E]

[P] [B] [E]

C/

[H] [V] [O] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e HEIL-NUEZ

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Valérie BOUTEILLER, avocate au barreau de TOULOUSE

Monsieur [P] [B] [E],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Valérie BOUTEILLER, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [H] [V] [O] [M],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision en date du 23 septembre 2024 accordée par le Bureau d’Aide Juridictionnelle de TOULOUSE)

Représentée par Maître Samuel FOURLIN, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Philippine RANCHER, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 février 2022, Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E] ont donné à bail à Monsieur [Z] [S] [U] [K] et Madame [H] [V] [O] [M] un local à usage d’habitation (villa 10) situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 782 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Par ordonnance d’orientation et de mesures provisoires en date du 12 avril 2023, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Toulouse attribuait à Madame [H] [V] [O] [M] le domicile conjugal, à charge pour elle d’en assumer les frais.

Le 22 avril 2024, Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E] ont fait signifier à Madame [H] [V] [O] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E] ont ensuite fait assigner Madame [H] [V] [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail en application de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, outre de pouvoir disposer du mobilier garnissant les lieux, au besoin avec le concours de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.232,89 euros, représentant le montant des loyers et accessoires dus à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu’au départ effectif du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens et frais de mise en exécution conformément aux articles 491 et 696 du Code de procédure civile, et L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024.

Par courrier remis en main propre le 04 septembre 2024, Madame [H] [V] [O] [M] a donné congé et a quitté le logement le 04 octobre 2024, date de l’état des lieux de sortie.

L’audience prévue le 11 octobre 2024 a été renvoyé au 17 janvier 2025, pour permettre aux parties d’établir un solde de tout compte.

A l’audience du 17 janvier 2025, Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures. Ils demandent au juge de prendre acte que la demande de résiliation du bail et l’expulsion est devenue sans objet, la locataire ayant quitté le logement le 04 octobre 2024, et à titre additionnel, sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.320,77 euros au titre du solde de tout compte locatif, avec les intérêts au taux légal à compter de l’envoi de ce solde de tout compte au 04 décembre 2024,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens de la présente procédure, dont le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que la locataire a quitté les lieux le 4 octobre 2024, en laissant un impayé de loyers et charges de 1.488,52 euros au 04 octobre 2024. Ils indiquent que l’ancienne locataire doit également être tenue au paiement de la taxe pour ordure ménagère de 2024, des charges locatives 2023 et 2024 et des réparations locatives nécessaires à la suite de son départ.

Madame [H] [V] [O] [M], représentée par son conseil, se réfère aussi à ses conclusions déposées. Elle demande au juge de lui faire bénéficier d’un délai de grâce pour apurer le reliquat de la dette locative mise à sa charges en payant 120 euros par mois jusqu’à apurement complet de la dette, de débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et subsidiairement ramener la somme demandée à ce titre à sa juste proportion et statuer ce de droit s’agissant des dépens, en précisant que Madame [H] [V] [O] [M] est bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale.

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5, elle fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés pour payer ses loyers suite à sa séparation, qu’elle perçoit 1.111,23 euros de salaire comme agent d’entretien et qu’elle n’a pas d’autres dettes à régler que sa dette locative, qui n’a pas vocation à augmenter du fait de son départ des lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES

Madame [H] [V] [O] [M] ayant quitté les lieux le 04 octobre 2024, date de l’état des lieux de sortie, il convient de constater que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et celle afférent aux meubles sont devenues sans objet.

II. SUR LA DETTE LOCATIVE

— Sur le montant de l’arriéré locatif et des charges

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E] produisent un décompte du 11 décembre 2024 démontrant que Madame [H] [V] [O] [M] reste devoir la somme de 1.488,52 euros au titre des loyers et avances sur charges impayés, mensualité d’octobre 2024 comprise, étant précisé que loyer du mois d’octobre 2024 et les charges ont été calculés au prorata des jours d’occupation.

S’agissant de la régularisation des charges locatives pour 2023, elle est justifiée par la production du décompte des charges de la copropriété pour l’année 2023 avec répartition des charges par lot établi par le syndic de la copropriété de la somme de 663,52 euros à la charge du locataire, de laquelle il convient de déduire la somme de 382 euros représentant les provisions sur charges mensuellement versées par le locataire pour 2023. Il reste ainsi 281,52 euros dus au titre de la régularisation de charges de 2023. Si aucun justificatif des charges n’est produit en dehors de ce document, le montant de la régularisation des charges ne fait pas l’objet d’une contestation par l’ancienne locataire.

En revanche, s’agissant de la régularisation des charges pour l’année 2024 de 237,28 euros, il n’est produit aucun document permettant de comprendre comment cette somme a été déterminée, faute pour le demandeur de produire la répartition des charges ou le moindre justificatif. Il n’est d’ailleurs pas possible de savoir si la somme a été proratisée au temps d’occupation de Madame [H] [V] [O] [M]. Aussi, il convient de ne pas tenir compte de cette somme.

Quant à la taxe d’ordures ménagères pour 2024 d’un montant de 115,45 euros, elle est justifiée par la production des taxes foncières 2024 et est proratisée au temps d’occupation de la locataire.

Madame [H] [V] [O] [M] reste ainsi devoir la somme de 1.885,49 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges arrêté au 04 décembre 2024.

— Sur les sommes dues au titre des dégradations locatives

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; (…)

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement […] ainsi que l’ensemble des réparations locatives".

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la somme de 85 euros au titre de l’entretien de la chaudière, entretien annuel à la charge des locataires. Faute pour [H] [V] [O] [M] de rapporter la preuve qu’elle a fait effectuer cet entretien, les propriétaires sont bien fondés à lui demander de payer cette somme.

S’agissant des réparations demandées à hauteur de 895 euros, la comparaison de l’état des lieux d’entrée réalisé le 04 février 2022 et celui de sortie réalisé le 04 octobre 2024 permet d’établir que la poignée de la baie vitrée était déjà mal fixée à l’entrée dans les lieux de la locataire et que le cache lumière de la hotte tenait avec du scotch, de sorte que ces réparations ne peuvent être imputées à la locataire. En revanche, il apparaît qu’à la différence de l’entrée, l’abattant du WC n’est plus fixé, que le pommeau de douche est défectueux, que la planche du meuble de cuisine en bas à gauche est mal fixée et que le détecteur de fumée est manquant, de sorte que les réparations effectuées par la société Renove Immo Occitanie sont imputables à la locataire à hauteur de 105 euros. Par ailleurs, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit que la réfection de clé du portillon et deux bipes manquants sont justifiés par leur disparition (125 euros selon facture de la société Ascenseurs Ilex) et que le nettoyage a bien été rendus nécessaire par les traces et salissures relevés dans divers endroits du logement (600 euros selon facture établie par la société AJNET 31).

Madame [H] [V] [O] [M] doit ainsi être tenue 915 euros au titre des dégradations locatives.

— Sur la déduction du dépôt de garantie :

Selon l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie vise à “garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire”, au premier rang desquelles ses obligations de paiement des loyers et charges ainsi que d’entretien courant du logement et des équipements.

Par conséquent, Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E] sont parfaitement fondés à solliciter l’imputation du dépôt de garantie versé à hauteur de 782 euros sur les sommes dont Madame [H] [V] [O] [M] est redevable aux termes des développements précédents.

— Sur le montant final du solde de tout compte :

Il résulte de l’ensemble des éléments précédents que Madame [H] [V] [O] [M] sera condamnée à payer à titre provisionnel à la somme de 2.018,49 euros à Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E], avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance (faute de preuve de l’envoi du solde de tout compte).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 alinéa 1 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Madame [H] [V] [O] [M] sollicite un échelonnement du paiement de sa dette s’élevant actuellement à 2.018,49 euros, compte-tenu de sa situation économique précaire, dont elle justifie. Elle propose des mensualités de près de 10% de son revenu, ce qui constitue un effort conséquent. Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E] n’apportent pour leur part aucun élément quant à leur situation financière ou à leurs besoins, étant noté que la libération de l’appartement par Madame [H] [V] [O] [M] leur permettra de retrouver un revenu foncier d’environ 800 euros par mois.

Afin de tenir compte de la situation de la débitrice, il convient de lui accorder des délais de paiement, avec 16 mensualités à hauteur de 120 euros et une 17ème mensualité soldant la dette locative et les intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [H] [V] [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E], Madame [H] [V] [O] [M] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les demandes de résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de Madame [H] [V] [O] [M] et celle afférente aux meubles et de fixation d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

CONDAMNONS Madame [H] [V] [O] [M] à verser à Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E] la somme provisionnelle de 2.018,49 euros (décompte arrêté au 04 décembre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [H] [V] [O] [M] à s’acquitter de cette somme, en 16 mensualités de 120 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [H] [V] [O] [M] à verser à Madame [T] [A] [X] [N] [I] épouse [E] et Monsieur [P] [B] [E] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [V] [O] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,