TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00122

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWA5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[P] [I]

[Z] [N]

C/

[V] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB ,Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [P] [I], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau du Tarn-et-Garonne

Mme [Z] [N], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau du Tarn-et-Garonne

ET

DÉFENDERESSE

Mme [V] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 août 2022, sous signature électronique, à effet au 22 août 2022, Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N] ont donné à bail à Monsieur [S] [K], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 9], assorti d’un parking intérieur en sous-sol n°105 (lot 99), pour un loyer de 632 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 60 euros.

Par avenant sous signature électronique du 04 novembre 2022, à effet au 07 novembre 2022, Madame [V] [X] est devenue cotitulaire du bail avec Monsieur [S] [K], pour la durée contractuelle du bail en vigueur, qui expirait le 21 août 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N] ont fait signifier à Madame [V] [X], le 16 octobre 2024, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 06 janvier 2025, Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N] ont fait assigner Madame [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant de :

Au principal, de renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

Mais dès à présent, vu l’urgence :

— constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 17 décembre 2024,

— d’ordonner son expulsion de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.453,49 euros, mensualité du mois de décembre 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail, soit le 17 décembre 2024, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été débattue à l’audience du 28 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N], représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 2.715,45 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Ils indiquent qu’un versement a été fait d’un montant de 800 euros en mars.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N].

Madame [V] [X], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Tout en reconnaissant sa dette, elle indique avoir rencontré des difficultés financières suite à la perte de son précédent emploi. Elle évoque en avoir trouvé un autre depuis peu et percevoir une rémunération mensuelle comprise entre 2.200 et 2.300 euros. Elle propose de régler la somme totale de 900 euros, en ce compris le loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

Par ordonnance du 19 mai 2025, la Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, statuant en référé, a réouvert les débats, afin de permettre aux bailleurs de s’expliquer sur l’existence d’une éventuelle solidarité entre les colocataires et sur les raisons les ayant conduit à n’assigner que Madame [V] [X].

A l’audience du 27 juin 2025, Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N], représentés par leur conseil, indiquent que le premier titulaire du bail avait donné un congé qu’ils produisent aux débats et rappellent que la défenderesse a signé un avenant, relative à la colocation. Ils maintiennent leurs demandent et actualisent leur créance à la somme de 4.417,41 euros, selon un décompte fourni à l’audience.

Madame [V] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

L’article 469 du code de procédure civile indique que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Madame [V] [X] ayant comparu à l’audience du 28 mars 2025 mais n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter à celle du 27 juin 2025, alors qu’il s’agissait de fait, d’un renvoi contradictoire, il convient de statuer par ordonnance contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 17 octobre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 07 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.626,88 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 16 décembre 2024.

Cependant, lors de l’audience du 28 mars 2025, Madame [V] [X] a sollicité des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, il est produit par les demandeurs le congé adressé par Monsieur [S] [K] cotitulaire du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, reçue le 10 novembre 2022, ce que n’a pas contesté la défenderesse, à effet au 10 décembre 2022.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Madame [V] [X], alors qu’elle évoquait avoir trouvé un nouveau travail lui procurant des ressources d’environ 2.200 euros, n’a pas réglé le loyer depuis le mois de mai 2025, le dernier versement ayant eu lieu le 31 mars 2025 d’un montant de 760 euros.

Aucun justificatif n’a par ailleurs été versé s’agissant de la situation actuelle de Madame [V] [X], de sorte que sa capacité à rembourser la dette, selon l’échéancier qu’elle sollicite correspondant au versement de la somme de 900 euros, soit 124,42 euros en sus du paiement du loyer, des charges et de l’assurance courants, ne peut être vérifiée.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Madame [V] [X] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [V] [X], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [V] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.417,41 euros à la date du 25 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires le coût du commandement de payer (153,61€ le 23/10/2024), de deux assignations (2 x 135,22 € les 1er/02 et 1er/04/2025) pour un total de 424,05€ qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 3.993,36€.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [V] [X], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamnée au paiement de la somme de 3.993,36 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [V] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 775,58 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [V] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le seul coût de l’assignation du 06 janvier 2025, l’assignation figurant au décompte locatif en date du 1er avril 2025, n’étant pas justifiée, et de sa notification à la préfecture.

Madame [V] [X] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite,

CONSTATONS, à la date du 16 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2022, selon l’avenant audit bail du 04 novembre 2022 et liant Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N] à Madame [V] [X], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 9] et le parking intérieur en sous-sol n°105 (lot 99);

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [X] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (775,58 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Madame [V] [X] à payer à Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N] à titre provisionnel la somme de 3.993,36 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 25 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [V] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le seul coût de l’assignation du 06 janvier 2025 et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [V] [X] à payer à Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE