TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

NAC: 70C

N° RG 25/01081

N° Portalis DBX4-W-B7J-T66P

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 23 Juillet 2025

[J] [B]

C/

[N] [X]

Organisme UDAF 31, en qualité de curateur de Monsieur [N] [X]

[S] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 23 Juillet 2025

à la SELAS [F] CONSEIL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 23 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente auTribunal judiciaire de [Localité 12], chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Léa TONDINI de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE,

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [X]

demeurant [Adresse 10]

non comparant, ayant pour avocat Maître Johanna PHILIPPE, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2025-008142 du Bureau d’Aide Juridictionnelle en date du 02 mai 2025, complétée par décision en date du 05 mai 2025

Organisme UDAF 31, en qualité de curateur de Monsieur [N] [X], dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparant, ayant pour avocat Maître Johanna PHILIPPE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [S] [M]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 13 septembre 2023, Monsieur [J] [B] a donné en location à Monsieur [N] [X] représenté par son curateur l’UDAF un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Adresse 13] [Localité 1], moyennant un loyer de 346€ provision sur charges comprise.

Monsieur [N] [X] déménageait en octobre 2024 et son curateur, l’UDAF31 après avoir reçu l’autorisation du juge des tutelles délivrait congé le 9 décembre 2024. L’état des lieux de sortie était organisé en présence d’un commissaire de justice le 27 janvier 2025 du fait de l’absence du locataire qui avait indiqué qu’il ne s’y rendrait pas. L’UDAF 31 remettait les clefs du logement mais les serrures avaient été changées et il s’avérait que le logement était occupé par Monsieur [S] [M] qui refusait de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice des 12, 18 et 19 mars 2025, Monsieur [J] [B] a fait assigner en référé Monsieur [N] [X], l’UDAF 31 et Monsieur [S] [M] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation judiciaire du bail au 9 janvier 2025 conformément au congé délivré par l’UDAF 31 pour le compte de Monsieur [N] [X],

‒ l’expulsion de Monsieur [S] [M] et de tous occupants de son chef,

‒ la condamnation in solidum de Monsieur [N] [X], l’UDAF 31 et Monsieur [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge qui auraient été dûs en l’absence de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, ainsi que des dégradations constatées,

‒ leur condamnation in solidum au apaiement de la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire, après un premier renvoi, était appelée à l’audience du 20 juin 2025.

Monsieur [J] [B], valablement représenté, maintient ses demandes et et sollicite la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et conclut au rejet des demandes et conclusions adverse.

Au soutien de sa position, il fait valoir que :

— l’occupant sans droit ni titre a été installé par Monsieur [N] [X] qui avait un mode de vie source de nombreuses nuisances pour son voisinage alors qu’il se plaignait également de son voisinage ; que cette occupation constitue un trouble manifestement illicite, puisqu’elle porte atteinte à son droit de propriété et qu’elle lui cause un préjudice puisqu’il ne peut relouer le bien,

— Monsieur [M] a changé les serrures mais aucune dégradation n’a été constaté ce qui démontre bien qu’il a été installé par Monsieur [X], et il ne pouvait connaître son nom s’il ne l’avait pas connu,

— Monsieur [X] avait l’habitude d’herberger des gens à son domicile ce dont se plaignaient d’ailleurs ses voisins, et il les laissait s’installer dans son logement,

— la voie de fait est caractérisée par l’occupation illicite du bien d’autrui sans contrepartie et en connaissance de cause,

— du fait de la participation de Monsieur [X] à l’installation de Monsieur [M] dans les lieux, il sera tenu in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation avec lui,

— sur les demandes reconventionnelles tendant à obtenir le paiement de la somme de 1.800€ du fait de la présence de nuisibles et de conflits avec les résidents ou squatteurs de l’immeuble, elle devront être rejetées car aucun élément ne vient les démontrer autre que les plaintes de monsieur [X] et il a fait intervenir la société de désinsectisation ; sur la présence de conflits avec les voisins, quelques temps après son arrivée, des plaintes de voisins ont commencé à son arrivée du fait de son mode de vie très agité et agressif, insultant ses voisins avec des propos racistes.

Monsieur [N] [X] représenté par l’UDAF 31, valablement représentés, s’opposent et demandent au tribunal de juger que Monsieur [X] n’est tenu de plus aucune obligation à compter de la restitution des lieux le 27 janvier 2025 et sollicitent à titre reconventionnel, l’allocation de la somme de 1.800€ en réparation de son préjudice de jouissance, 365,52€ en remboursement du loyer de mars 2025 payé indûment et la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa position, il fait valoir :

— qu’il n’est pas tenu d’une quelconque somme dès lors que les clefs du logement ont été restituées et qu’il n’est pas établi qu’il a installé Monsieur [M] dans les lieux,

— il lui est reproché des propos racistes et il serait difficile de comprendre pourquoi il aurait laissé son logement à Monsieur [M] qui est d’origine étrangère,

— il a dû quitter les lieux précipitemment du fait du climat de l’immeuble fréquemment squatté et des conflits avec ses voisins qui l’ont harcelé,

— depuis son entrée dans les lieux, son logement est envahi de cafards et cela a été signalé à plusieurs reprises alors que son logement était entretenu,

— il est donc fondé à sollicité une indemnisation de son préjudice de jouissance,

— l’UDAF a payé à tort le loyer de mars 2025 qui devra lui être remboursé.

Monsieur [S] [M], assigné selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

La décision est mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur la résiliation du bail

Il convient de constater la résiliation judiciaire du bail signé le 13 septembre 2023 entre Monsieur [J] [B] et Monsieur [N] [X] avec effet au 09 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion des occupants

En application de l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

En application de l’article 835 du code de procédure civile dans son premier alinéa, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

Le trouble manifestement illicite est constitué par l’occupation sans droit ni titre du logement par Monsieur [S] [M].

La voie de fait est caractérisée par le constat du changement de serrure et les manoeuvres par le fait de profiter du départ d’un locataire pour s’emparer des lieux. Si Monsieur [M] avait été installé par Monsieur [X], il aurait eu les clefs du logement et n’aurait pas eu à changer les clés, sa simple présence faisant obstacle à la récupération des lieux par le bailleur.

Il convient donc d’ordonner son expulsion. Le concours de la force publique sera ordonné.

Le prononcé d’une astreinte est sans intérêt dans le cadre de personne en situation de précarité.

Sur les délais

Article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution:

Si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Article L412-6

Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 15 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Les dispositions du premier alinéa ne sont toutefois pas applicables lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril.

Dans le cas présent, il existe une voie de fait et Monsieur [S] [M] ne justifie pas de sa situation ni des difficultés qui l’auraient conduit à devenir occupant sans droit ni titre.

Pour toutes ces raisons, il y a lieu de supprimer tous les délais prévus aux articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le demandeur justifie des loyers pratiqués pour ce logement juste avant l’occupation illicite des lieux, Monsieur [S] [M] sera donc condamné à payer à Monsieur [J] [B] la somme de 346€ à titre d’indemnité d’occupation à compter du 27 janvier 2025 jusqu’à la libération de lieux.

Sur les demandes au titre des réparations locatives, de la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de cette indemnité d’occupation et les demandes reconventionnelles, il convient de constater que ces demandes, qui exigent un examen approfondi, excèdent les attributions du juge des référés, juge de l’évidence. Les parties seront invitées à mieux se pourvoir.

Sur la demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront mis à la charge de Monsieur [S] [M] partie perdante au procès, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [B] les frais qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits, il convient en conséquence, de condamner Monsieur [S] [M] au paiement d’une allocation de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, tous droits et moyens réservés au fond,

Vu l’urgence et les dispositions de l’article 834 et 835 du code de procédure civile,

CONSTATE la résiliation judiciaire du bail signé le 13 septembre 2023 entre Monsieur [J] [B] et Monsieur [N] [X] avec effet au 09 janvier 2025.

CONSTATE que Monsieur [S] [M] est occupant sans droit ni titre de l’appartement n°11 situé [Adresse 3] à [Localité 14], propriété de Monsieur [J] [B],

CONSTATE l’existence d’une voie de fait et d’un trouble manifestement illicite justifiant la suppression des délais prévus aux articles L.412-1, L412-2 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

A défaut de libération volontaire, ORDONNE l’expulsion, sans délais, de Monsieur [S] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique en cas de besoin,

ORDONNE que le sort des meubles soit régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation que Monsieur [S] [M] sera tenu de payer à Monsieur [J] [B] à la somme de 346€ à compter du 27 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux, et le condamne au paiement,

RAPPELLE qu’il appartient au maire de [Localité 12] ou le cas échéant au président de l’établissement public de coopération intercommunale, s’il est délégataire de tout ou partie des réservations de logements en application de l’article L. 441-1 du code de la construction, de prendre les dispositions nécessaires pour héberger ou reloger les occupants,

CONSTATE que les demandes tendant à la prise en charge des dégradations, la condamnation in solidum des assignés au paiement de l’indemnité d’occupation et l’indemnisation des préjudices de jouissance et le remboursement d’un mois de loyer excèdent les attributions du juge des référés et invite les parties à mieux se pourvoir,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [J] [B] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du greffe le 23 juillet 2025 et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE