TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Octobre 2025

N° RG 20/01434 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VRS2

N° Minute :

AFFAIRE

[B] [H], S.C.I. LA GARENNE

C/

S.D.C. [Adresse 10] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet LAVIGNE & ZAVANI., S.D.C. [Adresse 14] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet LAVIGNE& ZAVANI.

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

Madame [B] [H]

[Adresse 3]

[Localité 17]

S.C.I. LA GARENNE

[Adresse 1]

[Localité 17]

tous deux représentés par M^e Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 219

DEFENDERESSES

S.D.C. [Adresse 10] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet LAVIGNE & ZAVANI.

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 18]

S.D.C. [Adresse 14] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet LAVIGNE& ZAVANI.

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Localité 18]

toutes deux représentées par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats: Maeva SARSIAT, Greffier.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

• Les immeubles sis [Adresse 7]) sont soumis au statut de la copropriété.

Le syndic de ces copropriétés était le cabinet Lamy jusqu’au 2e trimestre 2010 inclus, auquel a succédé le cabinet Lavigne & Zavani, qui est le syndic actuel.

• La SCI La Garenne et Madame [B] [H] étaient propriétaires de lots dans chacun des deux immeubles.

• Les syndicats des [Adresse 5] [Adresse 13], représentés par leur nouveau syndic, se sont plaints de ce que Mme [H] et la SCI La Garenne ne réglaient pas de manière régulière les charges de copropriété qui leur étaient imputables.

Par actes des 18 et 19 mai 2010 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] a fait assigner la SCI La Garenne devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de la voir condamnée à lui verser la somme de 35.004,69 euros au titre des charges impayées arrêtées au 20 avril 2010, 2e trimestre inclus, et des frais de recouvrement, outre la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 10/06856.

• La SCI La Garenne et Mme [H] ont notamment soutenu auprès des syndicats des [Adresse 5] [Adresse 13] que l’ancien syndic, la société Lamy, n’avait cessé de commettre des erreurs comptables dans les appels de charges depuis 2006, notamment des erreurs d’imputation entre elles ainsi qu’entre les deux immeubles, mais également que les tantièmes de copropriété n’avaient jamais été régularisés par suite de nombreuses mutations, divisions, réunions et transformations de lots.

Tout en émettant des réserves sur les prétentions de la SCI La Garenne et de Mme [H], les syndicats ont indiqué partager les griefs de mauvaise gestion imputés à la société Lamy.

• Le 14 février 2011, les deux syndicats des copropriétaires, Mme [H] et la SCI La Garenne ont signé un protocole d’accord afin de mettre un terme à leur différend.

Aux termes de l’article 1er dudit protocole, la SCI La Garenne et Mme [H], « sans reconnaître l’exactitude des dettes qui leur sont imputées ni quelque responsabilité », ont accepté de payer au syndicat du [Adresse 13] respectivement les sommes de 53.083,51 euros et de 497,58 euros au titre des charges au 1er trimestre 2011 inclus, « sous la condition expresse du respect » par ledit syndicat « des obligations arrêtées et convenues à l’article 3 ci-après du présent protocole ».

En vertu de l’article 2, la SCI La Garenne a accepté, en des termes et dans des conditions similaires, de payer au syndicat du [Adresse 9] la somme de 7.876,40 euros au titre des charges au 1er trimestre 2011 inclus.

L’article 3 du protocole stipule que :

« En contrepartie des paiements ci-dessus convenus, les syndicats des copropriétaires du [Adresse 5] du [Adresse 13] s’engagent à engager et à poursuivre à leurs frais une action judiciaire contre la société Lamy, précédent syndic, aux fins de voir désigner un expert judiciaire avec pour mission de, notamment, vérifier les comptes de gestion et de charges des syndicats des copropriétaires du [Adresse 4] et du [Adresse 13] par la société Lamy pendant les années 2006, 2007, 2008, 2009 et 2010, y compris les comptes des charges imputées et réclamées de 2006 à 2010 inclus à la SCI [La] [Adresse 20] et à Madame [H] pour les lots dont ils sont copropriétaires dans ces copropriétés du [Adresse 5] du [Adresse 13].

Les syndicats des copropriétaires demanderont donc que l’expert désigné ait notamment pour mission de faire les comptes entre les parties au présent protocole au titre des exercices 2006 à 2010 inclus en fonction, tout particulièrement, des tantièmes de copropriété consécutifs aux mutations, divisions, réunions et transformations de lots opérés dans les immeubles.

Les syndicats des copropriétaires du [Adresse 5] du [Adresse 13] s’engagent d’ores et déjà, le cas échéant, à rembourser à la SCI [La] Garenne et à Madame [H], les sommes par lui éventuellement trop perçues, selon la décision judiciaire définitive à intervenir dans le cadre de l’instance judiciaire qu’il introduira pour le rétablissement judiciaire des comptes contre la société Lamy, et afin d’engager la responsabilité de cette dernière compte tenu de ses manquements et défaillances.

Les syndicats des copropriétaires du [Adresse 5] du [Adresse 13] s’engagent à informer strictement la SCI [La] Garenne et Madame [H] de l’évolution des instances et des procédures dans le cadre desquelles ces derniers pourront intervenir volontairement si bon leur semble. »

En application de l’article 4 du protocole le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] a notamment accepté de se désister de l’instance engagée devant le tribunal de grande instance de Nanterre enrôlée sous le numéro RG 10/06856.

Il était enfin convenu, aux termes de l’article 5 du protocole, qu’ « à défaut pour les syndicats des copropriétaires du [Adresse 4] et du [Adresse 13] d’engager la procédure décrite à l’article 3 dans les quatre mois de la signature du présent protocole, ce dernier deviendra caduc et les syndicats des copropriétaires seront tenus de restituer à la SCI [La] Garenne et à Madame [W] [H] les sommes versées en exécution du protocole. »

• Suivant actes des 17 et 22 juin 2011, les syndicats des copropriétaires des [Adresse 6] ont fait assigner la société Lamy, la SCI La Garenne et Mme [H] devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre afin de voir désigner un expert pour examiner les comptes et la gestion de la société Lamy, ancien syndic des deux immeubles.

Par ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2011, il a été fait droit à cette demande. Monsieur [D] [Y] a été désigné en qualité d’expert.

• Le 15 mai 2014 la SCI La Garenne et Mme [H] ont fait assigner les syndicats des copropriétaires des [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir annuler le protocole d’accord et de se voir restituer les sommes réglées sur son fondement.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 14/05923.

Par ordonnance de référé du 18 juin 2014, Madame [O] [U] a été désignée en remplacement du précédent expert empêché.

Suivant ordonnance du 18 juin 2015 le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’affaire susvisée dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 11 octobre 2017.

• Par actes d’huissier de justice du 14 février 2020, la SCI La Garenne et Mme [H] ont de nouveau fait assigner les syndicats des copropriétaires des [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir déclarer caduc et de nul effet le protocole du 14 février 2011 et condamner en conséquence lesdits syndicats à verser à la SCI La Garenne les sommes de 7.876,40 euros pour le premier, 53.083,51 euros pour le second.

Cette affaire, objet de la présente instance, a été enrôlée sous le numéro RG 20/1434.

• Par conclusions d’incident du 29 octobre 2020, les syndicats des copropriétaires ont fait valoir que l’instance engagée par Mme [H] et la SCI La Garenne était atteinte par la péremption.

Suivant ordonnance du 21 juin 2021, le juge de la mise en état a débouté les syndicats de leur demande. Le juge a en effet estimé que l’assignation du 14 février 2020 constituait la continuation de l’instance initiée par assignation du 15 mai 2014 et que l’incident soulevé par les deux syndicats en contestation des honoraires de l’expert, ayant conduit à une ordonnance rendue le 29 mai 2018, constituait une diligence ayant eu pour effet d’interrompre la péremption.

• Aux termes de leurs dernières écritures au fond, notifiées par voie électronique le 14 décembre 2022, Mme [H] et la SCI La Garenne demandent au tribunal de :

JUGER recevables la SCI LA GARENNE et Madame [H] en leurs demandes ; et en conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] de leur demande aux fins de péremption d’instance et de prescriptions des demandes des requérantes ;

JUGER caduc et de nul effet le protocole du 14 février 2011 conclu entre les SDC des [Adresse 4] et [Adresse 13], d’une part, et Madame [H] et la SCI LA GARENNE, d’autre part ;

En conséquence,

JUGER recevable et bien fondée la SCI LA GARENNE en ses demandes et CONDAMNER le SDC [Adresse 13] à lui payer la somme de 53.083,51€, et le SDC [Adresse 9] celle de somme de 7 876,40 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2011 ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions pour être infondées ;

CONDAMNER solidairement les syndicats des copropriétaires des immeubles des [Adresse 8] à payer à la SCI LA GARENNE et à Madame [H], chacune, la somme de 38 057, 16 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Philippe PÉRICAUD conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par dernières écritures, notifiées par voie électronique le 8 juin 2022, les syndicats des copropriétaires des [Adresse 7]) demandent au tribunal de :

DIRE l’instance engagée par la SCI GARENNE et Madame [H] atteinte par la péremption d’instance ;

En conséquence,

DECLARER la SCI GARENNE et Madame [H] irrecevables et également non fondées en leurs demandes ;

DEBOUTER la SCI GARENNE et Madame [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement la SCI GARENNE et Madame [H] à payer à chacun des syndicats des copropriétaires des [Adresse 5] du [Adresse 13] à CLICHY (92210) la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU -AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat aux offres de droit, conformément aux articles 699 et suivants du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 octobre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Dire », « Juger » ou « Déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

En l’espèce il y a néanmoins lieu de statuer sur les demandes suivantes des parties qui constituent de véritables prétentions :

JUGER recevables la SCI LA GARENNE et Madame [H] en leurs demandes,JUGER recevable et bien-fondée la SCI LA GARENNE en ses demandes,DECLARER la SCI GARENNE et Madame [H] irrecevables et également non fondées en leurs demandes.

Il sera toutefois relevé que c’est improprement que les syndicats des copropriétaires sollicitent tout à la fois que les demandes de Mme [H] et de la SCI La Garenne soient jugées « irrecevables et également non fondées » dès lors que l’examen du bien ou mal fondé desdites demandes ne se conçoit qu’en cas de demandes jugées recevables.

La demande de Mme [H] et de la SCI La Garenne de « JUGER caduc et de nul effet le protocole du 14 février 2011 » sera par ailleurs requalifiée en demande visant à « Constater la caducité du protocole » par application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.

I Sur la recevabilité des demandes de la SCI La Garenne et de Mme [H], contestée par les syndicats des copropriétaires

Les syndicats des copropriétaires demandent au tribunal de déclarer la SCI La Garenne et Mme [H] irrecevables en leurs demandes. Aux termes du dispositif de leurs écritures, cette irrecevabilité est sollicitée en conséquence de la péremption qui affecterait l’instance introduite. A la lecture de la partie Discussion de leurs écritures cette irrecevabilité résulterait, d’une part, en application des articles 2044 et 2052 du code civil, du respect par les syndicats de ses obligations contractuelles en vertu du protocole conclu le 14 février 2011, d’autre part, en application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, de la prescription de la demande en répétition de l’indû portant sur des charges arrêtées au 1er trimestre 2011 inclus.

La SCI La Garenne et Mme [H] concluent à la recevabilité de leurs demandes. Elles font valoir que la présente instance n’est pas atteinte par la péremption ainsi que le juge de la mise en état l’a déjà jugé dans son ordonnance du 21 juin 2021. Elles ajoutent, à titre de rappel, que l’instance enrôlée sous le numéro RG 14/05923 n’était pas davantage périmée au jour où elles ont engagé la présente instance. Elles soutiennent également que leur demande n’est pas prescrite, d’une part, parce qu’en application des articles 2241 et 2231 du code civil, le délai de prescription a été interrompu par l’ordonnance de désignation d’expert du 11 septembre 2011 jusqu’au dépôt de son rapport le 11 octobre 2017, et qu’en tout état de cause ce délai est de 10 ans s’agissant d’une action antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Elan du 23 novembre 2018, d’autre part, parce que leur demande porte sur l’annulation du protocole d’accord du 14 février 2011, dont le remboursement des sommes versées au titre des charges de copropriété des exercices 2006 à 2010 n’est que la conséquence. Elles font enfin valoir, à titre surabondant, qu’en matière de charges de copropriété les délais de prescription courent non à compter de l’année d’exercice desdites charges mais à compter de la réception du procès-verbal d’assemblée générale portant approbation des comptes qui les visent, laquelle rend la créance exigible. Or, exposent-elles, les syndicats ne produisent pas les procès-verbaux d’assemblées ayant approuvé les comptes des exercices litigieux, et pour cause, ajoutent-elles, puisqu’ainsi que l’indique le rapport d’expertise, aucune assemblée générale ne s’est tenue entre 2006 et 2010 s’agissant du [Adresse 13], entre 2008 et 2010 s’agissant du [Adresse 9].

*

Aux termes de l’article 388 du code de procédure civile, la péremption doit, à peine d’irrecevabilité, être demandée ou opposée avant tout autre moyen.

L’article 768 du même code dispose : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En application de l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En vertu de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Antérieurement cet article disposait que, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires ne développent aucun moyen au soutien de leur demande visant la péremption d’instance et sur laquelle le juge de la mise en état s’est en toute hypothèse déjà prononcé.

Par ailleurs, le moyen tiré du fait que les syndicats auraient respecté leurs obligations contractuelles, ce qui est contesté par les demanderesses et constitue l’objet principal du présent litige, est sans incidence sur la recevabilité des demandes de Mme [H] et de la SCI La Garenne.

Enfin, les demandes de Mme [H] et de la SCI La Garenne tendent au constat de la caducité du protocole d’accord conclu le 14 février 2011 et, en conséquence, à la condamnation des défendeurs à leur restituer certaines sommes versées en application dudit protocole. Leur action ne vise pas à la répétition de charges indues.

Les moyens soulevés par les syndicats des copropriétaires seront dès lors intégralement rejetés et les demandes de Mme [H] et de la SCI La Garenne déclarées recevables.

II Sur la demande de constater la caducité du protocole d’accord du 14 février 2011 et ses conséquences

La SCI La Garenne et Mme [H] demandent au tribunal, en application de l’article 5 du protocole conclu avec les syndicats des copropriétaires des [Adresse 6] le 14 février 2011, de déclarer caduc et de nul effet ledit protocole et de condamner les syndicats à restituer à la SCI La Garenne les sommes versées sur son fondement. Au soutien de leur demande, elles font valoir, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, que les défendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles en n’engageant pas d’action en responsabilité à l’encontre du précédent syndic, le cabinet Lamy. Elles exposent que l’obligation des syndicats ne consistait pas seulement à engager une procédure d’expertise, qui n’est pas une fin en soi, et que cette procédure avait vocation à établir les manquements et défaillances de la société Lamy en vue d’intenter une action en responsabilité à son encontre. Elles ajoutent que les syndicats des copropriétaires ne démontrent pas, comme l’exigent pourtant les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, qu’elles étaient redevables des créances réclamées, et que le rapport d’expertise démontre d’ailleurs que tel n’était pas le cas compte tenu des irrégularités de gestion relevées. Elles contestent enfin être à l’origine de l’impossibilité pour l’expert d’avoir pu faire les comptes entre les parties. Elles expliquent que Mme [H] a perdu l’essentiel de ses archives lors des inondations qui ont touché sa résidence principale située dans le [19] le 15 juin 2010 et que les syndicats des copropriétaires, qui étaient en possession de tous les éléments nécessaires réclamés par l’expert, auraient pu les lui communiquer.

Les syndicats des copropriétaires s’opposent à ces demandes. Ils font valoir qu’ils ont parfaitement respecté leurs engagements tels que stipulés au protocole en assignant la société Lamy, Mme [H] et la SCI La Garenne en référé devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre afin de solliciter la désignation d’un expert judiciaire, dans les quatre mois suivant la signature du protocole. Ils expliquent que la non-production de pièces ou la production de pièces incomplètes par Mme [H] et la SCI La Garenne auprès de l’expert ont empêché ce dernier de faire les comptes entre les parties ce qui a par voie de conséquence empêché les syndicats de poursuivre la procédure à l’encontre de la société Lamy. Ils ajoutent que l’expert judiciaire n’a pas retenu la responsabilité de la société Lamy ni l’existence d’un quelconque préjudice ni d’ailleurs aucune des demandes de Mme [H] et de la SCI La Garenne s’agissant des erreurs comptables alléguées. Ils soutiennent qu’il appartenait aux demanderesses, qui contestent le montant des charges réglées, de saisir les tribunaux en temps utile. Ils indiquent avoir communiqué à l’expert l’intégralité des documents comptables en leur possession.

*

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, l’article 1er du protocole d’accord signé le 14 février 2011 stipule que la SCI La Garenne et Mme [H], « sans reconnaître l’exactitude des dettes qui leur sont imputées ni quelque responsabilité », ont accepté de payer au syndicat du [Adresse 13] respectivement les sommes de 53.083,51 euros et de 497,58 euros au titre des charges au 1er trimestre 2011 inclus, « sous la condition expresse du respect » par ledit syndicat « des obligations arrêtées et convenues à l’article 3 ci-après du présent protocole ».

En vertu de son article 2, la SCI La Garenne a accepté, en des termes et dans des conditions similaires, de payer au syndicat du [Adresse 9] la somme de 7.876,40 euros au titre des charges au 1er trimestre 2011 inclus.

L’article 3 du même protocole stipule que :

« En contrepartie des paiements ci-dessus convenus, les syndicats des copropriétaires du [Adresse 5] du [Adresse 13] s’engagent à engager et à poursuivre à leurs frais une action judiciaire contre la société Lamy, précédent syndic, aux fins de voir désigner un expert judiciaire avec pour mission de, notamment, vérifier les comptes de gestion et de charges des syndicats des copropriétaires du [Adresse 4] et du [Adresse 13] par la société Lamy pendant les années 2006, 2007, 2008, 2009 et 2010, y compris les comptes des charges imputées et réclamées de 2006 à 2010 inclus à la SCI [La] [Adresse 20] et à Madame [H] pour les lots dont ils sont copropriétaires dans ces copropriétés du [Adresse 5] du [Adresse 13].

Les syndicats des copropriétaires demanderont donc que l’expert désigné ait notamment pour mission de faire les comptes entre les parties au présent protocole au titre des exercices 2006 à 2010 inclus en fonction, tout particulièrement, des tantièmes de copropriété consécutifs aux mutations, divisions, réunions et transformations de lots opérés dans les immeubles.

Les syndicats des copropriétaires du [Adresse 5] du [Adresse 13] s’engagent d’ores et déjà, le cas échéant, à rembourser à la SCI [La] Garenne et à Madame [H], les sommes par lui éventuellement trop perçues, selon la décision judiciaire définitive à intervenir dans le cadre de l’instance judiciaire qu’il introduira pour le rétablissement judiciaire des comptes contre la société Lamy, et afin d’engager la responsabilité de cette dernière compte tenu de ses manquements et défaillances.

Les syndicats des copropriétaires du [Adresse 5] du [Adresse 13] s’engagent à informer strictement la SCI [La] Garenne et Madame [H] de l’évolution des instances et des procédures dans le cadre desquelles ces derniers pourront intervenir volontairement si bon leur semble. »

En application de l’article 4 du protocole le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] a notamment accepté de se désister de l’instance engagée devant le tribunal de grande instance de Nanterre enrôlée sous le numéro RG 10/06856.

Il était enfin convenu, aux termes de l’article 5, qu'« à défaut pour les syndicats des copropriétaires du [Adresse 4] et du [Adresse 13] d’engager la procédure décrite à l’article 3 dans les quatre mois de la signature du présent protocole, ce dernier deviendra caduc et les syndicats des copropriétaires seront tenus de restituer à la la SCI [La] [Adresse 20] et à Madame [W] [H] les sommes versées en exécution du protocole. »

Il ressort de ces stipulations contractuelles que les syndicats des copropriétaires avaient pour obligation première d’introduire, dans les quatre mois de la conclusion du protocole, une instance judiciaire à l’encontre de la société Lamy aux fins de voir désigner un expert judiciaire avec pour mission de faire les comptes entre les parties.

Les syndicats se sont également obligés, le cas échéant, à rembourser à la SCI La Garenne et à Mme [H], les sommes par lui éventuellement trop perçues selon les termes de la décision judiciaire qui serait rendue à l’issue de la procédure judiciaire.

Les syndicats des copropriétaires des [Adresse 6] ont fait assigner la société Lamy, la SCI La Garenne et Mme [H] devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir désigner un expert pour examiner les comptes et la gestion de la société Lamy.

Suivant ordonnance du 13 septembre 2011, le juge des référés a désigné un expert judiciaire avec mission de :

Convoquer les parties, se faire remettre tous les documents des deux copropriétés utiles à sa mission et notamment les délibérations des assemblées générales, les comptes, les actions engagées… Relever les erreurs comptables, les fautes de gestion et tous éléments permettant de vérifier que la société Lamy a ou non respecté les obligations relatives à sa profession qui seront rappelées, et ce dans la limite de la prescription de cinq ans,Indiquer les corrections et les moyens techniques propres à rétablir les comptes et faire les comptes entre les parties,Donner tout renseignement utile pour résoudre les problèmes soulevés en demande.

Aux termes de son rapport, déposé le 11 octobre 2017, l’expert conclut notamment que :

les erreurs comptables alléguées par Mme [H] et la SCI La Garenne ne sont pas établies et qu’aucune de leurs demandes concernant la contestation des charges ne peut être retenue ;aucune assemblée générale ne s’est tenue entre le 3 juillet 2008 et le 2 juin 2010 pour le SDC n°4, et aucune assemblée ne s’est tenue entre le 7 décembre 2006 et le 2 juin 2010 pour le SDC n°6, de sorte que sur cette période les comptes des copropriétés n’ont pas été présentés en assemblées ;sous la gestion des cabinets Lamy, aucun des règlements de copropriété n’a été mis à jour ;la liste des documents transmis de l’ancien syndic au nouveau, produite par le cabinet Lavigne & Zavani du fait de la carence de la société lamy, est imprécise, fait état de procès-verbaux d’assemblée générale qui ne se sont apparemment pas tenues et que les registres des assemblées n’étaient pas à jour ;il est impossible de rétablir les comptes et d’établir les comptes entre les parties compte tenu de la non-production par la SCI La Garenne et Mme [H] de l’historique complet des mutations sur leurs lots détenus dans les deux immeubles et de l’impossibilité de reconstituer cet historique au regard des pièces incomplètes produites par celles-ci, de la non-production par la SCI La Garenne et Mme [H] du montant exact des charges de copropriété acquittées sur la période litigieuse, de la non-production par la société Nexity Lamy (nouvelle dénomination de la société Lamy) d’une comptabilité probante sur la période litigieuse.

Sur la base de ce rapport, la procédure initiée à l’encontre de la société Lamy n’a pas été poursuivie.

Les syndicats des copropriétaires ont toutefois rempli leurs obligations contractuelles, sans que leur bonne foi ne puisse être remise en cause, en engageant une action judiciaire à l’encontre de la société Lamy aux fins « de voir désigner un expert judiciaire avec pour mission de, notamment, vérifier les comptes de gestion et de charges des syndicats des copropriétaires du [Adresse 4] et du [Adresse 13] par la société Lamy pendant les années 2006, 2007, 2008, 2009 et 2010 », en dépit du fait que l’issue de la procédure n’ait pas été celle qui semblait tenue pour acquise par les demanderesses.

En conséquence, Mme [H] et la SCI La Garenne seront déboutées de leurs demandes de constater la caducité du protocole et de condamner les syndicats des [Adresse 6] aux restitutions des sommes par elles versées pour son application.

III Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] et la SCI La Garenne, succombant en leurs demandes, seront condamnées au paiement des entiers dépens de l’instance.

Les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenues aux dépens, Mme [H] et la SCI La Garenne, seront condamnées in solidum à payer aux syndicats des copropriétaires la somme de 2.000 euros à chacun à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée antérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire peut être ordonnée chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE les demandes formées par Madame [B] [H] et la SCI La Garenne recevables ;

DEBOUTE Madame [B] [H] et la SCI La Garenne de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [H] et la SCI La Garenne aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Eric Audineau – AARPI Audineau-Guitton, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [H] et la SCI La Garenne à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic,2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Jugement signé par Carole GAYET, Juge, suite à un empêchement du Président et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,