MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Février 2026

DOSSIER : N° RG 23/01208 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RWY2

NAC : 50B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 04 Février 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 7 Janvier 2026, puis prorogé au 21 Janvier 2026 et au 4 Février 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [C] [E]

né le 30 Octobre 1970 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Yves REGNIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 323

DEFENDEURS

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, RCS [Localité 12] 542 110 291,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Sophie DRUGEON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 400 et par Maître Christel DAUDE de la SELARL AM AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

S.C.P. [Localité 11] CHABERT- [N] [P], RCS [Localité 14] 319 722 344,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

S.E.L.A.R.L. PLURIEL Notaires & associés Siren: 833 796 188, dont le siège social est sis [Adresse 4] / FRANCE

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 175 et par la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Mme [S] [Y]

née le 03 Novembre 1960 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 503 et par Maître Diane VISINET de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

M. [W] [U]

né le 20 Mai 1988 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 503 et par Maître Diane VISINET de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD Siren: 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

S.A.R.L. DIMO DIAGNOSTIC, RCS [Localité 14] 829 642 370,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile GUILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 222 et par Maître Alexandre MARCE de la SELARL AM AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 22 juillet 2022 reçu par Me [N] [P], notaire associé de la SCP « François Chabert et [N] [P] », Mme [S] [Y] et M. [W] [U] ont vendu à M. [C] [E], d’une part un appartement de type 2 de 37,14 m² (lot 6) et deux caves (lots 43 et 44) situés [Adresse 7], au prix de 200 000 euros, et d’autre part une place de parking (lot 1039) située [Adresse 6], au prix de 30 000 euros.

Il est apparu une erreur de diagnostic de la superficie de l’appartement.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2023, M. [C] [E] a assigné Mme [S] [Y] et M. [W] [U] aux fins d’obtenir une réduction de prix de 24 986,49 euros et l’indemnisation des préjudices qu’il estimait avoir subis.

Par actes de commissaire de justice des 20 et 22 juin 2023, Mme [S] [Y] et M. [W] [U] ont assigné en intervention forcée et en garantie la société Dimo diagnostic, qui avait délivré l’attestation de superficie préalablement à la vente, ainsi que l’assureur de celle-ci au moment de la vente, la société Allianz Iard.

Par actes de commissaire de justice des 13, 16 et 18 octobre 2023, la société Dimo diagnostic a assigné en intervention forcée et en garantie son nouvel assureur, la société Axa France Iard, ainsi que les notaires la SCP « François Chabert et [N] [P] » et la SELARL Pluriel notaires et associés.

L’ensemble de ces procédures ont été jointes.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, M. [C] [E] demande au tribunal de :

— condamner solidairement Mme [S] [Y] et M. [W] [U] à lui verser la somme de 25 740,40 euros au titre de la réduction de prix,

— condamner solidairement Mme [S] [Y] et M. [W] [U] à lui verser la somme de 5 013,97 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié aux conséquences directes du mesurage défectueux,

— condamner solidairement Mme [S] [Y] et M. [W] [U] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, Mme [S] [Y] et M. [W] [U] demandent au tribunal de :

— à titre principal, débouter M. [C] [E] de l’ensemble de ses prétentions,

— à titre subsidiaire, limiter à 21 511,38 euros la somme à lui allouer au titre de la réduction de prix,

en toute hypothèse,

— condamner solidairement la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

— condamner solidairement la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard à leur régler les sommes de 199 euros au titre de la facture de la société Dimo diagnostic, 95 euros au titre de la facture de la société Dpi expertises, 98 % de la somme à restituer à M. [C] [E],

— condamner solidairement la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard aux dépens en ce compris les frais de signification du jugement à intervenir et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir, qui seront recouvrés par M^e Diane Visinet,

— débouter la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard de leurs demandes contraires,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2025, la société Dimo diagnostic demande de :

— à titre principal, débouter Mme [S] [Y] et M. [W] [U] de leurs appels en garantie,

à titre subsidiaire,

— juger que Mme [S] [Y] et M. [W] [U] ne sont responsables qu’à proportion de 50 % du préjudice invoqué par M. [C] [E], lui-même étant responsable à proportion de 50 % de son préjudice,

— juger qu’elle n’est responsable qu’à proportion de 50 % de la condamnation de Mme [S] [Y] et M. [W] [U],

en tout état de cause,

— condamner la SCP « François Chabert et [N] [P] » et la SELARL Pluriel notaires et associés à la relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,

— condamner la société Axa France Iard à la relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,

— juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Vu les dernières conclusions de :

— la société Axa France Iard notifiées le 3 juillet 2024,

— la société Allianz Iard notifiées le 10 février 2025,

— la SCP « François Chabert et [N] [P] » notifiées le 11 juin 2025,

— la SELARL Pluriel notaires et associés notifiées le 11 juin 2025.

Pour l’exposé des prétentions et des moyens, il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 11 septembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 5 novembre 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 7 janvier 2026, délibéré prorogé au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réduction de prix :

Aux termes de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. / Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. / Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 (…) / Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. / L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 22 juillet 2022 stipule que la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 37,14 m² pour le lot n° 6, c’est-à-dire pour l’appartement de type 2. Est par ailleurs annexée à cet acte authentique de vente une attestation de surface de la partie privative du 28 avril 2022 qui mentionne une surface loi Carrez totale et une surface au sol totale de 37,14 m².

Toutefois, M. [C] [E] produit une nouvelle attestation de surface privative (Carrez) établie le 13 décembre 2022 par la société Lamboley diagnostic qui mentionne que la surface privative de l’appartement est de 32,50 m².

Mme [S] [Y] et M. [W] [U] produisent eux-mêmes un certificat de superficie de la partie privative établi le 12 décembre 2022 par la société Dpi expertises qui mentionne que la surface loi Carrez totale de l’appartement est de 32,36 m² et que la surface au sol totale est de 32,69 m².

Il ressort par ailleurs de l’attestation de surface de la partie privative annexée à l’acte authentique de vente, établie par la société Dimo diagnostic le 28 avril 2022, que celle-ci est entachée d’une erreur grossière, le placard de la salle d’eau y étant affecté d’une superficie privative de 4,74 m², alors que la salle d’eau elle-même est affectée d’une superficie privative de 4,27 m².

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la superficie du lot 6 correspondant à l’appartement de type 2 est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, soit de plus 1,857 m².

Dès lors, en application des dispositions d’ordre public de l’article 46 de loi du 10 juillet 1965, M. [C] [E], qui a engagé son action en diminution du prix dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique ayant constaté la réalisation de la vente, a droit à une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, étant sans incidence son éventuelle mauvaise foi, alléguée par les vendeurs.

M. [C] [E] a payé 200 000 euros pour l’achat d’un appartement de type 2 de 37,14 m² (lot 6), mais aussi de deux caves (lots 43 et 44) situés [Adresse 7].

Dès lors, la réduction de prix correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur de ces deux caves exclues du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard des pièces versées aux débats et notamment des clichés photographiques des deux caves acquises, d’une surface d’environ 5 m² chacune, leur valeur peut être estimée à 15 000 euros au total.

La réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure doit donc être calculée sur un prix de 185 000 euros.

La moindre mesure étant de 4,64 m² (37,14 – 32,50) sur la base du seul diagnostic produit par M. [C] [E], la réduction de prix à laquelle celui-ci a droit s’élève à 23 112,55 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [S] [Y] et M. [W] [U] à verser à M. [C] [E] une somme de 23 112,55 euros au titre de la réduction de prix.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [C] [E] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M. [C] [E] demande encore de condamner Mme [S] [Y] et M. [W] [U] à lui verser la somme de 5 013,97 euros en réparation des préjudices qu’il aurait subis du fait du mesurage défectueux.

Toutefois, le mesurage défectueux ne résulte pas d’une faute de Mme [S] [Y] et M. [W] [U], mais d’une faute de la société de la société Dimo diagnostic, qui a affecté le placard de la salle d’eau d’une superficie privative de 4,74 m², alors que la salle d’eau elle-même était affectée d’une superficie privative de 4,27 m².

M. [C] [E], qui n’a pas décelé cette erreur grossière avant la vente, ne saurait reprocher aux vendeurs de ne pas l’avoir identifiée.

En l’absence de faute de Mme [S] [Y] et M. [W] [U], il y a lieu de débouter M. [C] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre des préjudices subis du fait du mesurage défectueux.

Sur les demandes de Mme [S] [Y] et M. [W] [U] dirigées contre les sociétés Dimo diagnostic et Axa France Iard :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

Mme [S] [Y] et M. [W] [U] demandent de condamner solidairement la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, ainsi qu’à leur régler les sommes de 199 euros au titre de la facture de la société Dimo diagnostic, 95 euros au titre de la facture de la société Dpi expertises, et 98 % de la somme à restituer à M. [C] [E],

La restitution, à laquelle le vendeur d’un lot de copropriété est tenu en vertu de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant d’accueillir l’appel en garantie de Mme [S] [Y] et M. [W] [U].

En revanche, Mme [S] [Y] et M. [W] [U] peuvent se prévaloir, à l’encontre de la société Dimo diagnostic, dont l’erreur grossière de mesurage constitue un manquement à ses obligations contractuelles, d’une perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre.

En l’espèce, Mme [S] [Y] et M. [W] [U] établissent qu’ils avaient mis en vente leur appartement au prix de 200 000 euros en mentionnant une surface de 35 m², et que M. [C] [E] lui-même avait présenté une offre d’achat de ce montant, antérieurement à la réalisation du diagnostic erroné.

Au regard de ces éléments et notamment des échanges de sms du 25 avril 2022, dont il ressort que M. [C] [E] avait décidé d’acheter le bien immobilier avant la réalisation du diagnostic erroné réalisé le 28 avril 2022, il y a lieu d’évaluer la perte de chance de Mme [S] [Y] et M. [W] [U] de vendre leur bien au prix de 200 000 euros si ce diagnostic avait mentionné une superficie de 32,50 m² au lieu de 37,14 m², à 80 %.

Compte tenu du caractère grossier de cette erreur, qui aurait pu être décelée par Mme [S] [Y] et M. [W] [U], ce dernier s’étant d’ailleurs étonné de la superficie mentionnée dans le diagnostic de la société Dimo diagnostic, plus grande que ce qu’il pensait, les vendeurs doivent être regardés comme ayant contribué dans une proportion d’un quart à cette perte de chance de vendre leur bien au prix de 200 000 euros.

Dès lors, l’indemnisation mise à la charge de la société Dimo diagnostic au titre de ce poste de préjudice doit être évaluée à 0,75 x 0,8 x 23 112,55 = 13 867,53 euros.

La société Axa France Iard ne conteste pas la mise en œuvre de sa garantie.

Par suite, il y a lieu de condamner solidairement la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard à verser à Mme [S] [Y] et M. [W] [U] une somme de 13 867,53 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre.

Par ailleurs, si le règlement de la facture de la société Dimo diagnostic du 29 avril 2022, de 199 euros, n’a pas pour cause la faute commise par cette société dans la réalisation de ce diagnostic, il en va différemment du règlement de la facture de la société Dpi expertises du 14 décembre 2022, de 95 euros, dont l’intervention a été sollicitée par Mme [S] [Y] et M. [W] [U] à la suite de la mise en demeure de M. [C] [E] de lui restituer une partie du prix au vu de l’erreur commise dans le premier diagnostic, adressé aux vendeurs le 16 novembre 2022.

Par suite, il y a également lieu de condamner solidairement la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard à verser à Mme [S] [Y] et M. [W] [U] la somme de 95 euros en remboursement de la facture de la société Dpi expertises.

La société Axa France Iard pourra opposer à Mme [S] [Y] et M. [W] [U] sa franchise contractuelle.

Sur les appels en garantie de la société Dimo diagnostic et de son assureur :

La société Dimo diagnostic et son assureur appellent en garantie la SCP « François Chabert et [N] [P] » et la SELARL Pluriel notaires et associés.

Toutefois, à supposer que ces études notariales aient manqué à leur obligation d’information et de conseil, ce manquement n’est pas la cause de la perte de chance subie par Mme [S] [Y] et M. [W] [U] de vendre leur bien au prix de 200 000 euros pour une surface de 32,50 m² au lieu de 37,14 m², cette perte de chance ayant nécessairement précédé la réception de l’acte authentique. Ce préjudice correspond en effet à une éventualité perdue, celle que l’acheteur, informé de la surface moindre de l’appartement, ait néanmoins décidé de régulariser la vente devant notaire au prix initialement convenu.

Le manquement allégué des études notariales à leur obligation d’information et de conseil n’est pas davantage la cause du remboursement de 95 euros de la facture de la société Dpi expertises mis à la charge de la société Dimo diagnostic, ce nouveau diagnostic ayant été diligenté par Mme [S] [Y] et M. [W] [U] au seul motif du caractère erroné du diagnostic initial effectué par la société Dimo diagnostic.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Dimo diagnostic et son assureur de leurs appels en garantie dirigés contre les études notariales.

En revanche, il y a lieu de condamner la société Axa France Iard à garantir son assurée.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Mme [S] [Y] et M. [W] [U], d’une part, la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard, d’autre part, à la moitié des dépens chacun.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Aucun motif ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [S] [Y] et M. [W] [U] à verser à M. [C] [E] une somme de 23 112,55 euros au titre de la réduction de prix,

DÉBOUTE M. [C] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre des préjudices subis du fait du mesurage défectueux,

DÉBOUTE Mme [S] [Y] et M. [W] [U] de leur appel en garantie dirigé contre la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard,

CONDAMNE solidairement la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard à verser à Mme [S] [Y] et M. [W] [U] une somme de 13 867,53 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre,

CONDAMNE solidairement la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard à verser à Mme [S] [Y] et M. [W] [U] la somme de 95 euros en remboursement de la facture de la société Dpi expertises,

DIT que la société Axa France Iard pourra opposer à Mme [S] [Y] et M. [W] [U] sa franchise contractuelle,

DÉBOUTE Mme [S] [Y] et M. [W] [U] de leur demande tendant au remboursement de la somme de 199 euros au titre de la facture de la société Dimo diagnostic,

DÉBOUTE la société Dimo diagnostic et son assureur de leurs appels en garantie dirigés contre la SCP « François Chabert et [N] [P] » et la SELARL Pluriel notaires et associés,

CONDAMNE la société Axa France Iard à garantir son assurée,

REJETTE l’ensemble des demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [Y] et M. [W] [U], d’une part, la société Dimo diagnostic et son assureur la société Axa France Iard, d’autre part, à la moitié des dépens chacun,

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT