TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/03048

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPPM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[E] [T]

[S] [I]

C/

[Z] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [T]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Lucie LE BERRE de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [S] [I]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Lucie LE BERRE de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [Y]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 janvier 2024, à effet du 30 janvier 2024, Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I] ont donné à bail à Monsieur [Z] [Y], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 6] et un garage G14, pour un loyer de 558,03 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 54 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I] ont fait signifier le 08 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 30 juillet 2025, Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I] ont fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé, à l’audience du 17 octobre 2025, en lui demandant :

de constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail,de constater qu’il est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,

Par voie de conséquence,

ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,le condamner à leur payer les sommes suivantes :2.877,28 € à titre de provision correspondant au loyer, charges et indemnité d’occupation échus au 9 juin 2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de ré indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 3.265,92 euros hors frais, selon un décompte fourni à l’audience.

Ils indiquent que le versement du loyer courant a repris et s’opposent à la demande de délais de paiement formulée en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I].

Monsieur [Z] [Y], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il indique être fonctionnaire territorial et percevoir une rémunération à hauteur de 1.770 € par mois. Il explique sa situation d’impayés en raison de problèmes de santé qui l’ont conduit à être en arrêt maladie avant de reprendre son activité professionnelle.

Il expose avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2025 et verser en plus du montant du loyer, environ la somme de 140 € par mois pour apurer la dette.

Il fait état de crédit à la consommation pour un montant total de 270 € par mois.

Monsieur [Z] [Y] n’a pas déféré à la convocation du 8 septembre 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin de réaliser un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 10 avril 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 08 avril 2025, pour la somme en principal de 1.557,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 08 juin 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I] le bail, ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Z] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.265,92 euros à la date du 02 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Monsieur [Z] [Y] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.265,92 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [Z] [Y] a repris le paiement du loyer courant depuis la mensualité de juillet 2025 augmenté d’un peu plus de 121 € par mois ce qui a fait diminuer sa dette locative, ainsi qu’il apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 631,16 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [Z] [Y] supportera une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 08 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2024 et liant Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I] à Monsieur [Z] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 6], ainsi que le garage G14 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I] à titre provisionnel, la somme de 3.265,92 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 02 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [Y] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 90 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [Z] [Y] sera tenu de payer à Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 631,16 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [E] [T] et Madame [S] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE