Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 19 mai 2026, n° 26/00544

TJ Toulouse 19 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 19 mai 2026, n° 26/00544
Numéro(s) :	26/00544
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	30 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LACOME D'ESTALENX
Cabinet(s) :	LACOME D ESTALENX MARQUIS
Parties :	S.A. SEYNA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00544 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U4BQ

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 19 Mai 2026

[L] [G] [J] [O] épouse [F]

[T] [I] [F]

S.A. SEYNA, prise en la personne de son dirigeant

[Q] [S] [P] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Mardi 19 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Cadre Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Février 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [L] [G] [J] [O] épouse [F], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Lauriane PILTAN, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [T] [I] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Lauriane PILTAN, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 5],prise en la personne de son dirigeant domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Lauriane PILTAN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [Q] [S] [P] [N], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 juillet 2024, à effet du 02 septembre 2024, Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F] ont, par l’intermédiaire de la SAS OQORO, leur mandataire, donné à bail à Madame [H] [C], représentant sa fille mineure Madame [Q] [S] [P] [N], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 2][Adresse 8]), pour un montant de loyer de 385 euros, outre une provision de charges mensuelles de 65 euros.

Par acte du 2 septembre 2024, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire au bénéfice de Madame [Q] [S] [P] [N], notamment pour les dettes locatives de loyers, les charges afférentes, les éventuelles indemnités d’occupation mises à la charge du locataire et pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible, à compter du 2 septembre 2024 dans la limite de 108 mois, ainsi que pour un montant d’indemnisation maximum de 36 fois le montant du loyer mensuel charges comprises et dans la limite de 36.000 euros et pour une durée maximum de trois années à compter du premier impayés de loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F] ont fait signifier le 2 juillet 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 17 septembre 2025, Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F], ainsi que la SA SEYNA, ont fait assigner Madame [Q] [S] [P] [N] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], à l’audience du 19 février 2026 en lui demandant de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 2 septembre 2025,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En tout état de cause,

— la condamner à laisser libres de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et de remettre les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

— ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, son expulsion ainsi que celle de toutes les personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin le concours de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à payer la somme de 2100 € au titre des loyers et charges dus aux termes de septembre 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

*la somme de 1650 € aux bailleurs,

*la somme de 450 € à la société SEYNA subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur de ce montant,

— la condamner à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération fictive des lieux loués matérialisée par la remise des clés,

— la condamner à leur payer la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 juillet 2025.

Au soutien de leurs demandes ils expliquent que la locataire n’a pas déféré au commandement de payer dans le délai de 2 mois de sa signification et que depuis le terme de ce délai, elle occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui justifie son expulsion.

Sur la subrogation de la société SEYNA dans les droits du bailleur, elles se fondent sur l’article 1346-1 du Code civil et exposent que la société SEYNA a versé au bailleur la somme totale de 450€.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026.

Lors des débats,Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F], ainsi que la société anonyme SEYNA, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser leur créance à la somme de 3450€ (mois de février 2026 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.

Ils exposent que mineure lors de la souscription du bail, la défenderesse est devenue majeure depuis.

Ils indiquent que Madame [Q] [S] [P] [N] a repris le paiement des loyers depuis l’échéance de janvier 2026.

Ils s’opposent toutefois à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation de plein droit.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens deMonsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F], ainsi que la société anonyme SEYNA.

En défense,Madame [Q] [S] [P] [N], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Elle expose être arrivée en 2024 en France mineure avec quelques économies qui n’ont pas suffit puisque du fait de ce statut, elle n’a pas pu trouver d’emploi.

À présent, elle indique travailler 20 heures par semaine pour une rémunération de 658 € par mois et percevoir des APL à hauteur de 202 €.

Elle fait état de l’engagement verbal de son père de payer la somme de 1500 € en une seule fois et sollicite les délais les plus larges pour régler sa dette.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que Madame [Q] [S] [P] [N] a été autorisée, comme les consorts [F] et la société anonyme SEYNA s’agissant de leurs observations, à produire en cours de délibéré l’engagement du père de la défenderesse avant le 3 mars 2026, ce qui a été fait par courriel du 2 mars 2026 pour la défenderesse et par courrier de la même date pour les demandeurs, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de ces éléments.

Les parties ont à nouveau été interrogées pour formuler leurs observations quant au respect de l’engagement formulé par le père de la défenderesse de règlement partiel de la dette avant le 13 mai 2026, ce qui a été fait seulement par le conseil des demandeurs, le 12 mai 2026, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [K], [A], [R] [W] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 4 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2025, de façon volontaire et non obligatoire selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 2 juillet 2025, pour la somme en principal de 750 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 2 septembre 2025.

Toutefois, Madame [Q] [S] [P] [N] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire afin de se maintenir dans les lieux.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [Q] [S] [P] [N] reste devoir, la somme de 3450 euros à la date du 4 mars 2026 (mois de mars 2026 inclus).

Madame [Q] [S] [P] [N] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 3450 euros. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [Q] [S] [P] [N] a repris le paiement du loyer courant depuis la mensualité de janvier 2026.

Si l’engagement de payer la somme de 1.500 euros du père de la défenderesse, qu’elle a produit aux débats, assorti de la carte d’identité de ce dernier, n’a pas été suivi d’effet à la date convenu du 13 mai 2026, il apparaît toutefois que Madame [Q] [S] [P] [N] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [Q] [S] [P] [N] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 450 euros.

Sur la subrogation de paiement :

Selon l’article 1346-1 du code civil dans sa version applicable au litige, « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.»

Aux termes de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, il est établi que la SA SEYNA a versé à la bailleresse la somme de 450 euros le 21 août 2025, correspondant aux loyers et charges impayés de la locataire pour le mois d’août 2025 en application de la garantie de loyers impayés dont font état les bailleurs, tel que cela ressort de la quittance subrogative.

Or, le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance supposée à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. Il dispose à ce titre de la qualité pour agir en recouvrement des loyers à hauteur de la créance subrogée ainsi qu’un intérêt personnel à en poursuivre le paiement.

En conséquence, Madame [Q] [S] [P] [N] sera condamnée à verser la somme de 450 euros à la SA SEYNA et la somme de 3.000 euros à Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F] .

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Q] [S] [P] [N] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la SA SEYNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE à la date du 2 septembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 02 septembre 2024 et liant Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F] à Madame [Q] [S] [P] [N] , concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 4] ;

CONDAMNE Madame [Q] [S] [P] [N] à payer à Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F], la somme de 3.000 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Q] [S] [P] [N] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F], la somme de 450 euros, au titre des loyer et charges échus et impayés correspondant au mois d’août 2025 (quittance subrogative du 21 août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [Q] [S] [P] [N] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 95 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et les dépens :

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [Q] [S] [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F], ainsi que la SA SEYNA, pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [Q] [S] [P] [N] sera tenue de payer à Monsieur [T], [I] [F] et Madame [L], [G], [J] [O] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 450 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNE sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNE Madame [Q] [S] [P] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes de la SA SEYNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE