TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03035

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPJ5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[Q] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à L’E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [U] [T],chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Q] [C], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 juin 2022, à effet du même jour, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [Q] [C], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer de 440,35 euros, outre une provision pour charges de montant de 132,95 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier le 23 décembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 16 juin 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [Q] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du bail conformément à la clause résolutoire y est insérée,

— ordonner en conséquence, son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamner à lui payer :

*la somme provisionnelle de 2061,08 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

*une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que de celui de tout occupant de son chef,

*autoriser en cas de départ volontaire de l’occupant et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde-meubles aux frais du défendeur,

*la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à tous les frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, régulièrement représentée, actualise sa créance à la somme de 22,55 euros arrêtée au 2 décembre 2025, mois d’octobre 2025 inclus, selon un décompte fourni à l’audience.

Elle demande toutefois au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder à Madame [Q] [C] des délais de paiement de deux mois avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 compte tenu de la reprise du paiement du loyer et du montant de la dette.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT.

Madame [Q] [C], bien que régulièrement citée à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixé au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, faisant suite à l’indication donnée par la défenderesse au bailleur de ce qu’elle aurait réglé la totalité de la dette avant l’audience, ce qui a été fait par mail du 18 décembre 2025, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [Q] [C], assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 23 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.329,81 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 23 février 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT le bail ainsi qu’un décompte, mentionnant que Madame [Q] [C] reste devoir la somme de 22,55 euros à la date du 2 décembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Par note en délibéré du 18 décembre 2025, le bailleur a actualisé la dette de la locataire à la somme de 667,35 euros à cette date, laquelle intègre le quittancement du mois de novembre 2025 et le versement effectué par la locataire d’un montant de 25 euros en date du 16 décembre 2025.

Ces éléments, qui ne correspondent pas à l’actualisation de la créance au jour de l’audience, laquelle devait consister en une simple vérification du paiement, avant l’audience de la somme de 25 euros, ce qui aurait eu pour conséquence que la dette soit soldée au jour de l’audience, seront écartés en ce qu’ils correspondent à des informations postérieures à la date de l’audience.

Faute de comparaître, Madame [Q] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 22,55 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, que le bailleur sollicite des délais de paiement les plus larges, avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Dès lors que le bailleur le sollicite au profit du locataire, ce qui a pour conséquence de lui permettre de se maintenir dans les lieux et de conserver son logement, ces délais de paiement suspensifs seront par conséquent ordonnés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [Q] [C] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 669,80 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Q] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [Q] [C] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 23 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2022, à effet du même jour, et liant la l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à Madame [Q] [C], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 3] ;

CONDAMNONS Madame [Q] [C] à payer à la l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 22,55 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 2 décembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Q] [C] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 11 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [Q] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [Q] [C] sera tenue de payer à la l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 669,80 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [Q] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [Q] [C] à payer à la l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE