TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00094 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UY2K

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Mai 2026

S.C.I. DU BEFFROI

C/

[V] [G]

[H] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Mai 2026

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU BEFFROI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [V] [G], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [H] [G], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 juin 2025, la SCI DU BEFFROI a loué à Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] par l’intermédiaire de l’agence Novilis une villa à usage d’habitation située [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 850€ et une provision sur charges de 10€.

Le 11 août 2025, invoquant un arriéré locatif, la SCI DU BEFFROI a fait signifier à Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 18 novembre 2025, la SCI DU BEFFROI a finalement assigné Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation des intéressés au paiement de la dette locative.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 13 mars 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La SCI DU BEFFROI, représentée par son conseil, actualise sa créance et sollicite de :

— débouter les consorts [G] de toutes leurs demandes,

— déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire,

— en conséquence, ordonner leur expulsion et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, et de pouvoir disposer du mobilier,

— les condamner au paiement d’une provision de 5160 € au titre de l’arriéré de loyer, charges et des indemnités d’occupation au 6 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— les condamner au paiement d’une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle s’oppose aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire arguant de ce que la dette est importante, qu’ils sont de mauvaise foi pour avoir remis de fausses quittances de loyer pour obtenir la location et qu’ils n’ont pas les capacités financières pour apurer la dette.

Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions de :

— constater la reprise du loyer courant,

— les autoriser à bénéficier des plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative, soit 36 mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— rejeter toute autre demande,

— débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’équité.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI DU BEFFROI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 juin 2025 entre la SCI DU BEFFROI d’une part et Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] d’autre part contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 août 2025 pour la somme en principal de 2914€ par la SCI DU BEFFROI.

Il ressort du décompte versé en procédure que les locataires ont réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de six semaines susvisé (virement de 860€ le 2/09/25). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI DU BEFFROI produit le décompte actualisé au 6 mars 2026 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 5160 €, mensualité de mars 2026 incluse.

Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront donc condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5160€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision étant précisé que la solidarité n’a pas été sollicitée par le demandeur.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

A titre liminaire, sur la mauvaise foi des locataires évoquée par le bailleur, il sera relevé que si les quittances de février, mars et avril 2025 arguées de fausses sont versées aux débats de même que l’attestation de la société BENAC IMMOBILIER affirmant que ces quittances n’ont pas été éditées par ses soins, il est également constant et non contestée que la plainte déposée pour faux par la société NOVILIS IMMOBILIER a été classée sans suite sans que le motif du classement soit connu ou indiqué par les parties. Par conséquent, ces éléments sont insuffisants à démontrer le faux allégué et donc la mauvaise foi des consorts [G].

En l’espèce, il est constant et non contesté que le paiement intégral du loyer a été repris depuis le mois de mars 2026 et il ressort du décompte fourni que Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G], s’ils n’avaient effectivement fait aucun versement entre octobre 2025 et février 2026, laissant la dette augmenter jusqu’à la somme de 8666,97€, ont récemment fait des efforts significatifs pour apurer la dette en versant la somme totale de 3506,97€ au mois de mars 2026. En outre, au regard des justificatifs communiqués sur leur situation personnelle et professionnelle, Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] apparaissent en situation de régler leur dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier. Ils seront donc autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 2] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DU BEFFROI, Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] seront également condamnés à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 juin 2025 entre la SCI DU BEFFROI d’une part et Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] d’autre part concernant la villa à usage d’habitation située [Adresse 7], 31250 REVEL sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] à verser à la SCI DU BEFFROI la somme de 5160 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 6 mars 2026 (mensualité de mars 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 215€, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] soient condamnés à verser à la SCI DU BEFFROI une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées aux bailleurs le cas échéant ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] à payer à la SCI DU BEFFROI la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] et Madame [H] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente