TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01655

N° Portalis DBX4-W-B7J-UED4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Février 2026

,

[Localité 2] HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, établissement public industriel et commerciale, anciennement dénommé HABITAT TOULOUSE, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

C/

,

[Z], [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Février 2026

à, [Localité 2] HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

WORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

,

[Localité 3] METROPOLE HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, établissement public industriel et commerciale, anciennement dénommé HABITAT TOULOUSE, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est, [Adresse 4]

représenté par Madame, [B], [L], chargée judiciaire contentieux munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur, [Z], [F]

demeurant, [Adresse 5] ,

[Adresse 6] ,

[Localité 4]

représenté par Maître Juliane POINTEAUX, avocate au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision numéro C-31555-2025-015627 rendue le 11 septembre 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 7 juin 2012, à effet du même jour, l’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail à Monsieur, [Z], [F] un appartement à usage d’habitation ,([Adresse 7] situé, [Adresse 8] à, [Localité 5] pour un loyer mensuel de 187,75 euros et une provision sur charges mensuelle de 47,47 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE lui a fait signifier le 1er août 2024, un commandement de payer, se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par décision du 21 février 2025, rectifiée par ordonnance du 29 avril 2025, une sauvegarde de justice a été ouverte au profit de Monsieur, [Z], [F] et l’ANRAS a été désigné en qualité de mandataire spécial.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE a fait assigner Monsieur, [Z], [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, à l’audience du 9 septembre 2025, en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée ;

— entendre en conséquence ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur, [Z], [F] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner le requis par application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, alinéa 2 à payer au requérant :

° la somme provisionnelle de 1.153,20 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu ;

° une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour ou le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;

° autoriser en cas de départ volontaire de l’occupant et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde meubles aux frais du défendeur ;

° condamner au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

° voir condamner le défendeur en touts les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’affaire, initialement appelée à l’audience le 9 septembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 25 novembre 2025.

Lors des débats, L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE, régulièrement représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2.188,59 euros hors frais, selon un décompte fourni à l’audience.

Au soutien de ses demandes, il indique que Monsieur, [Z], [F] est en situation d’impayée depuis juin 2023, ce qui a conduit à une suspension de ses droits aux APL. Il indique qu’ils ont été informé de la mise en place d’une mesure de protection auprès de l’association ANRAS, auprès de laquelle, ils ont dénoncé l’assignation par acte du 29 août 2025.

Il ajoute qu’à l’issue de la première audience et de la prise de contact avec le conseil du défendeur, un plan d’apurement de la dette a hauteur de 100 euros par mois a été sollicité par Monsieur, [Z], [F].

L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE indique ne pas s’opposer à la mise en place de ces délais de paiement, puisque dernier virement effectué à la date du 19 novembre 2025 respecte d’ores et déjà ces délais de paiement en sus du montant du loyer courant.

Monsieur, [Z], [F], représenté par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience demande au Juge des contentieux de la protection statuant en référée de :

A titre principal :

— débouter, [Localité 2] HABITAT de sa demande de résiliation de bail ;

Subsidiairement :

— suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail du 7 juin 2012 conclu entre, [Localité 2] HABITAT et Monsieur, [F] ;

En tout état de cause

— débouter, [Localité 2] HABITAT de sa demande d’expulsion ;

— fixer la dette locative de Monsieur, [F] à la somme de 2.188,59 euros au jour de l’audience ;

— constater que Monsieur, [F] a repris le paiement courant des loyers et qu’il est en situation de régler sa dette locative ;

— autoriser Monsieur, [D] à régler sa dette locative en 21 mensualités de 100 euros, la dernière mensualité, soit la 22e mensualité devant régler le solde de la dette en principal, frais et éventuellement intérêts et article 700 du Code de procédure civile s’ils étaient mis à charge de Monsieur, [D]

— préciser que le paiement de la première mensualité devra intervenir le 05 du mois suivant la date de la signification de la décision à intervenir ;

— débouter compte tenu de l’équité et des situations respectives des parties, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile ;

Subsidiairement la réduire à de plus juste proportion ;

— débouter, [Localité 2] HABITAT de toute autre demande plus ample ou contraire ;

— statuer ce que de droit sur les dépens ;

Aux soutiens de ses prétentions, Monsieur, [Z], [F] indique avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2025.

En outre, il sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette, à hauteur de 100 euros par mois, et indique avoir d’ores et déjà commencé à verser la somme de 100 euros en sus du montant du loyer courant depuis le mois de septembre 2025.

Enfin, il se fonde sur sa situation économique pour demander de ne pas être condamné aux frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions, ainsi qu’aux notes d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou de charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 1er août 2024, pour la somme en principal de 721,83 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code Civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE produit un décompte du 19 novembre 2025 mentionnant que Monsieur, [Z], [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.188,59 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise.

Monsieur, [Z], [F] ne forme pas de contestation quant au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.188,59 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur, [Z], [F] a repris le paiement d’un loyer courant, augmenté d’un versement supplémentaire de 100 € afin de commencer à apurer sa dette et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur, [Z], [F] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, à la somme de 287,03 euros.

— Sur la demande de stockage des meubles :

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent, et d’autre part, il s’agit pour l’heure d’une hypothèse encore non réalisée.

En conséquence, la demande de L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante supporte la charge des dépens.

Au vu des pièces produites aux débats, la présente procédure a été rendue nécessaire, à la suite d’un défaut de paiement du loyer et des charges par le locataire qui n’ont pas été régularisé avant l’introduction de l’instance.

Par conséquent, Monsieur, [Z], [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a du accomplir L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE et de l’équité, Monsieur, [Z], [F] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à la date du 1er octobre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2012 liant L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE et Monsieur, [Z], [F] concernant un appartement à usage d’habitation ,([Adresse 7] situé, [Adresse 8] à, [Localité 5] ;

CONDAMNONS Monsieur, [Z], [F] à verser à L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE à titre provisionnel la somme de 2.188,59 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnité d’occupation (décompte arrêté au 19 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur, [Z], [F] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois (terme échu) et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

* la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

* le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur, [Z], [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que Monsieur, [Z], [F] sera tenu de payer à L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 287,03 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande formée par L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE au titre du stockage de meubles et RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur, [Z], [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

CONDAMNONS Monsieur, [Z], [F] à payer à L’EPIC, [Localité 3] MÉTROPOLE HABITAT DE L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties :

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois, et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE