TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/03104

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPY2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. PROMOLOGIS

C/

[M] [C]

[D] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis “[Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [R] [W], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [C]

demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Madame [D] [I],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 5 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] un logement à usage d’habitation (log 15) et un parking (n°15) situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 575,41€, 42,84€ pour le parking et 98,21€ de provision sur charges.

Par courrier réceptionné le 25 février 2025, Madame [I] a donné congé du logement.

Le 10 mars 2025, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 7492,77€, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 3 juin 2025, à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 400€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [R] [W], munie d’un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10142,71€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise. Elle indique ne pas être d’accord avec les délais de paiement et la suspension de la clause sollicités en défense dans la mesure où il n’y a pas reprise du paiement intégral du loyer les derniers versements ne couvrant pas la totalité du loyer. S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, la demande est réévaluée à la somme de 150€.

Monsieur [M] [C], comparant, reconnait la dette et sollicite de pouvoir rester dans les lieux ainsi que des délais de paiement avec des mensualités de 140€ en plus du loyer. Il s’engage à verser le complément du dernier loyer dans les prochains jours. Il indique avoir eu des difficultés financières à la suite du départ de sa concubine et de crédits. Il précise qu’il travaille et perçoit un salaire de 1800€ environ. Il indique avoir un enfant de 4 ans et demi en garde alternée, verser une pension alimentaire de 150€ et avoir des crédits à hauteur de 917€.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice remis à étude, Madame [D] [I] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

Par note en délibéré autorisé, le bailleur a communiqué un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail conclu le 5 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) reprenant cet article sans indiquer cependant de délai et un commandement de payer visant la clause du bail et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4199,30€ a été signifié le 10 mars 2025. Ce délai de deux mois indiqué dans le commandement de payer à défaut de délai prévu par la clause résolutoire du bail, plus protecteur du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] n’ont fait aucun règlement dans le délai de deux mois.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mai 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 24 novembre 2025 démontrant que Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] restent devoir, déduction faite des frais de poursuite (186,73€) la somme de 8931,54€, mensualité d’octobre 2025 comprise.

Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette que Monsieur [C] reconnait d’ailleurs à l’audience.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité (article 7-8) aux termes de laquelle en cas de congé donné par un des cotitulaires, le congé n’est pas opposable aux autres locataires qui restent dans les lieux et le locataire ayant donné congé reste solidaire des loyers, accessoires jusqu’à la fin du bail et aux indemnités d’occupation qui peuvent se substituer aux loyers charges et accessoires. En l’espèce, Madame [I] a délivré congé, sans préciser au demeurant sa nouvelle adresse, mais reste tenue solidairement à la dette locative en vertu de cette stipulation contractuelle ainsi qu’aux indemnités d’occupation.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 8931,54€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants, des ressources de Monsieur [C] et des propositions d’apurement de la dette formulées à l’audience par ce dernier, ils apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Ainsi, ils seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande conjointe de Monsieur [C], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] seront condamnés à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu signé le 5 septembre 2024 entre la SA PROMOLOGIS d’une part et Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation (log 15) et un parking (n°15) situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 mai 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 8931,54 € (décompte arrêté au 24 novembre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025) avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 140 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] soient condamnés in solidum à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [C] et Madame [D] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Vice-Présidente,