TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03039

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPKN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[K] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à L’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [D] [M], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [K] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marie-elodie ROCA, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 septembre 2019, à effet du même jour, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail à Monsieur [K] [L], un bien à usage d’habitation ([Adresse 3]) situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 443,03 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 138,15 euros.

Par acte séparé du 25 août 2022, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail un emplacement de stationnement n°0373-51-0028 situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer de 37,59 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 4,23 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a fait signifier le 26 mars 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 13 juin 2025, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit des baux, conformément aux clauses résolutoires qui y sont insérées,

— entendre en conséquence ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [L] et celle de tous les occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner le requis par application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 à payer au requérant :

* la somme provisionnelle de 3.374,30 euros ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et des charges à compter du jour ou le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,

* autoriser en cas de départ volontaire de l’occupant et l’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde meubles aux frais des défendeurs,

* condamner au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* voir condamner le défendeur en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile,

L’affaire a été débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE, régulièrement représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.629,69 euros. Il indique ne pas s’opposer à des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et ajoute qu’un accord a été trouvé avec le locataire.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE.

Monsieur [K] [L], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail,

— ordonner la suspension de la résiliation du bail et des effets de la clause résolutoire du bail des 16 septembre 2019 et 25 août 2022,

— accorder à Monsieur [K] [L] des délais de paiement pour régler les arriérés sur une durée de 36 mois,

— prendre acte de l’accord du bailleur [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT sur les délais,

— débouter le bailleur [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et au titre des frais et des dépens de l’instance,

— juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens engagés,

Au soutien de ses demandes, il indique qu’il sollicite des délais de paiement car il a rencontré des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi et d’une dette auprès de la CAF. Il indique qu’il a repris le paiement du loyer courant et qu’il a effectué de nombreux virements depuis le mois de janvier 2025 et qu’il a d’ores et déjà entrepris de s’acquitter de 100 euros en sus du montant du loyer courant. Il sollicite également le rejet de la condamnation à l’article 700 et que chaque partie conserve la charge des dépens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 27 mars 2025, deux mois avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Le bail relatif à l’emplacement de stationnement prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer les somme dues restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit (clause résolutoire). Néanmoins, il a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire. Sa résiliation doit ainsi suivre le sort du bail d’habitation.

Un commandement de payer a été délivré le 26 mars 2025, pour la somme en principal de 3.733,50 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date 26 mai 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit à l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE les deux baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [K] [L] reste devoir, la somme de 3.629,69 euros à la date du 2 décembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Monsieur [K] [L] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette, et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 3.629,69 euros à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, Monsieur [K] [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, afin d’apurer sa dette et l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE indique ne pas s’opposer à cette demande. Monsieur [K] [L] sollicite du juge des contentieux de la protection, statuant en référé de constater l’accord trouvé avec le bailleur.

Les parties ayant trouvé un accord amiable par échange de courriels pour un échéancier de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, il convient par conséquent de le constater, selon les modalités prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais accordés.

Il convient toutefois de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [K] [L] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges et frais d’assurances à la somme de 681,55 euros.

— Sur la demande d’expulsion “immédiate”:

l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT sollicite l’expulsion immédiate de la locataire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’il demande la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Or, d’une part, des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire ont été accordés à Monsieur [K] [L] ce qui signifie qu’il est autorisé à rester dans les lieux sous réserve de payer le loyer courant et l’échéancier convenu, et d’autre part, en cas de non respect de ces délais de paiement, le bailleur ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe.

La demande de L’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT sera, par conséquent, rejetée de ce chef.

— Sur la demande de stockage des meubles :

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et d’autre part, il s’agit pour leur d’une hypothèse encore non réalisée.

En conséquence, la demande de l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu des pièces produites, la présente procédure a été rendue nécessaire pour un défaut de paiement des loyers et charges qui n’ont pas été régularisés avant l’introduction de l’instance.

Monsieur [K] [L] sera dès lors condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’absence de frais d’avocat et de justificatifs produits sur les frais engagés dans le cadre de la présente procédure en dehors des dépens, et de l’équité Monsieur [K] [L] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publique, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 26 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2019 et liant l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE à Monsieur [K] [L] concernant le bien à usage d’habitation ([Adresse 3]) ainsi que son accessoire l’emplacement de stationnement n°0373-51-0028 situés [Adresse 3] à [Localité 1] ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à payer à l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE à titre provisionnel la somme de 3.629,69 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 2 décembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [K] [L] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants en 36 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [K] [L] sera tenu de payer à l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux, égale à 681,55 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal à compter de deux mois pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande de Monsieur [K] [L] au titre des dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à payer à l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS la demande de Monsieur [K] [L] au titre de l’article 700 ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA JUGE