TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 25/02356 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJ27

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

S.A. CITE JARDINS

C/

[R] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à M^e BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [R] [Z], demeurant [Adresse 13]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 septembre 2018, à effet du 21 septembre 2018, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] un bien à usage d’habitation (villa n°9), situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour un loyer de 433,48 euros, outre une provision mensuelle de charges de 81,73 euros.

Par courrier du 24 juin 2024, Madame [C] [V] a donné congé du bail à effet au 26 septembre 2019, Monsieur [R] [Z] restant, par suite, seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier le 9 juillet 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 6 mai 2025, la SA CITE JARDINS a fait assigner Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12], statuant en référé, à l’audience du 21 octobre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location du 21 septembre 2018,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [R] [Z] de celle de tous occupants de son chef de la Villa de type 3 identifiée sous le n°9, située au [Adresse 6],

— dire que pour mener à bien ladite expulsion, elle pourra, si nécessaire se faire assister du concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner provisionnellement Monsieur [R] [Z] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à la libération effective du logement, outre le paiement de la somme de 2 710,94 € correspondant aux loyers et charges arréragés arrêtées au 28 mars 2025, quittancement de mars non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance arrêtée au 16 octobre 2025 à la somme de 1.061,97 euros, selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CITE JARDINS.

Monsieur [R] [Z], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il reconnaît le montant de la dette et explique avoir eu des problèmes de revenus. Il précise avoir fait une demande de revenu de solidarité active et avoir bénéficié d’allocations chômage qui ont pris fin courant septembre. Il ajoute être auto-entrepreneur depuis avril 2024.

Sur interrogation du président d’audience, Monsieur [R] [Z] qui ne justifie pas de sa capacité financière pour apurer la dette, a été autorisé à communiquer ses revenus et plus généralement ses ressources actuelles, en cours de délibéré avant le 30 novembre 2025.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, Monsieur [R] [Z] a été autorisé par le Président d’audience à produire en cours de délibéré le justificatif de ses ressources et de ses revenus sur l’année 2025. La juridiction a été destinataire d’un courriel en date du 21 novembre 2025 mais sans information relative à ses ressources et ne comportant aucun justificatif attendu, de sorte qu’il sera statué sans ces éléments.

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 10 juillet 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.160,18 euros a été signifié le 9 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 9 septembre 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SA CITE JARDINS le bail ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [R] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.061,97 euros à la date du 16 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire des frais de poursuite en date du 31 août 2024 pour un montant de 179,15 euros, qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 882,82 euros.

Monsieur [R] [Z] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 882,82 €.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [R] [Z] a effectué un règlement de 1.500 euros le 14 octobre 2025, de sorte qu’il convient de considérer qu’il a repris le paiement d’un loyer courant et a commencé à apurer sa dette locative.

En ne produisant pas les justificatifs attendus, alors que Monsieur [R] [Z] indique que son allocation chômage a pris fin en septembre 2025 et qu’une demande de revenus de solidarité active est en cours, la juridiction n’est pas en mesure de vérifier sa capacité à apurer la dette dans le temps.

Néanmoins, il ressort que la dette s’élève à la somme de 882,82 euros (mois de septembre 2025 inclus), ce qui représente une échéance de 25 euros par mois sur le délai maximum autorisé de 36 mois. Au regard de son dernier versement du 14 octobre 2025 et du montant de la dette échelonnée sur 36 mois, il apparaît que Monsieur [R] [Z] est en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonner, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [R] [Z] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 438,25 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [R] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [R] [Z] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 09 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2018 liant la SA CITE JARDINS et Monsieur [R] [Z] concernant un bien à usage d’habitation (villa n°9), situé [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 1]);

CONDAMNONS Monsieur [R] [Z] à verser à la SA CITE JARDINS la somme de 882,82 euros (décompte arrêté au 16 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [R] [Z] à s’acquitter de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 25 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiement s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois (terme échu) et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

* les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ;

* le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CITE JARDINS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [R] [Z] sera tenu de payer à la SA CITE JARDINS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération des lieux, égale à 438,25 euros, et, en tant que besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Z] à payer à la SA CITE JARDINS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE