TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 12 septembre 2024

à M^e DE ROMILLY.

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/02514 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42PL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL SA D’HLM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [S]

né le 18 Février 1985

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [U] [W]

née le 22 Août 1993

demeurant [Adresse 2]

non comparante

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 1er juillet 2022 ayant pris effet le 02 juillet 2022,, la S.A. d’HLM UNICIL a consenti à Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], et sur un emplacement de stationnement n° 33628010 accessoire au logeent situé au même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 862,7 euros, outre 68,77 euros au titre des provisions sur charges pour l’appartement et un loyer mensuel de 71,83 euros et 3 euros de provision sur charges pour l’emplacement de stationnement.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] le 27 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 459,75 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHE DU RHONE le 27 décembre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, dénoncé le 22 mars 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A. d’HLM UNICIL a fait assigner en référé Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W], afin d’obtenir :

leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 6 904,20 euros due au titre des loyers et charges impayées, comptes arrêtés au 20 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;le constat de la résiliation du bail d’habitation portant sur l’appartement et l’emplacement de stationnement par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, des charges et outres accessoires réclamés, jusqu’à complète libération effective des lieux loués ;l’autorisation à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés ; leur condamnation solidaire aux intérêts légaux et au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024 date à laquelle la S.A. D’HLM UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10 404,02 euros au 31 mai 2024 ;

Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W], bien que cités régulièrement par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 mars 2024 a été dénoncée le 22 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 27 juin 2024 ;

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 27 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 20 mars 2024.

De surcroît la S.A. D’HLM UNICIL justifie par la taxe foncière pour l’année 2023 versée aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent la S.A. D’HLM UNICIL est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2022 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] le 27 décembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 459,75 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le bail du 1er juillet 2022 contient une clause de solidarité pour les obligations qui découlent dudit contrat.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyers et des charges, assurance pour compte incluse, soit 1 088,64 euros au total, sans intérêts, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

La S.A. d’HLM UNICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, la régularisation des charges pour l’année 2022, et un décompte actualisé à la somme de 10 404,02 euros au 31 mai 2024 ; ce décompte actualisé sera retenu même si Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] n’ont pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 157,70 euros, 178,53 euros et 166,08 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 9 901,71 euros au 31 mai 2024, hors frais de procédure, Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à la S.A. d’HLM UNICIL la somme de 9 901,71 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] ne sollicitent pas de délais de paiement ; de surcroît ni Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W], ni S.A. d’HLM UNICIL n’ont pas sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

Enfin la condition légale de reprise du paiement des loyers au jour de l’audience n’est pas remplie ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à payer à la S.A. d’HLM UNICIL la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la S.A. d’HLM UNICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 février 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 27 février 2024 ;

ORDONNONS en tant que de besoin l’expulsion de Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, appartement et emplacement de stationnement n° 33628010, sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsés, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsés d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation au montant de 1 088,64 euros, sans intérêts, applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire et CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] au paiement de cette indemnité provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] à payer à la S.A. d’HLM UNICIL la somme de 9901,71 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] à payer à la S.A. d’HLM UNICIL la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [S] et Madame [U] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE