TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02845

N° Portalis DBX4-W-B7J-UNRS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

S.A. CDC HABITAT, prise en lapersonne de son représentant légal

C/

[Y] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

au CABINET MERCIÉ – SCP D’AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5] , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sarah NOVIANT du CABINET MERCIÉ – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [Z]

domicilié [Adresse 6]? [Adresse 9]

et actuellement détenu au CENTRE DE DETENTION DE [Localité 12], [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 07 juillet 2011, à effet du 11 juillet 2011, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [Z], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Adresse 15] [Localité 1].

Puis, par acte du 28 janvier 2022 , la SA CDC HABITAT lui a donné à bail un stationnement n°09, sis [Adresse 8] à [Localité 16].

Le bail d’habitation a fixé le montant mensuel du loyer à 331,39 euros, outre une provision de charges mensuelles de 58,56 € et à 10 €, outre une provision de charges mensuelles de 3,91 € pour le stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier le 15 mai 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 1er août 2025, la SA CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant :

— de constater la résiliation du contrat de bail signé le 29 juin 2011, par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 15 mai 2025,

— d’ordonner son expulsion des lieux loués et de la place de stationnement numéro 09, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la [Localité 11] publique,

— de le condamner à lui verser à titre de provision la somme de 1.118,61 correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 21 juillet 2025, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer,

— de fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 460,77 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,

— le condamner au paiement à titre de provision, de ladite indemnité d’occupation et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— le condamner à lui verser la somme de 960 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 15 mai 2025 et sa dénonce.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser ses créances à la somme de 2.772,78 euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance d’octobre 2025 incluse.

Elle indique que Monsieur [Y] [Z] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CDC HABITAT.

Monsieur [Y] [Z], bien que régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [Y] [Z] assigné à personne, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA CDC HABITAT, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celle des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévu au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévue au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précité.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Y] [Z] une assignation aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives le 1er août 2025.

La SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 03 juin 2025.

Or, le délai séparant ces deux actes est inférieur au délai minimum de deux mois avant la délivrance de l’assignation, de sorte que les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées.

Il convient de déclarer irrecevable la demande formée par la SA CDC HABITAT aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail.

Subséquemment, les demandes formées par la SA CDC HABITAT tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

— Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile implicitement visé par la demanderesse dans l’assignation, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA CDC HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Y] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 2.953,66 euros à la date du 08 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire des “frais de rejet prélèvement ” pour un montant de 2 x 13,51€ des 14 mai et 13 juin 2025 et des “frais de contentieux” d’un montant de 153,86 € du 13 juin 2025, soit la somme de 180,88 euros, qu’il convient de déduire de cette créance, en ce qu’il s’agit soit de sommes correspondant aux dépens de l’instance, soit de sommes non justifiées, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 2.772,78 euros.

Faute de comparaître, Monsieur [Y] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, qui n’apparaît ici pas sérieusement contestable, de sorte qu’il sera condamné au paiement de la somme de 2.772,78 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dû à la date du 8 octobre 2025 – échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût de l’assignation en justice.

En revanche en seront exclus, le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et de la dénonce de l’assignation à la préfecture, en raison de ce que la demande aux fins de constat de la résiliation du bail a été déclarée irrecevable et étant ici rappelé que les frais d’assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens.

Monsieur [Y] [Z] supportera également une indemnité de 300 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

DECLARONS la SA CDC HABITAT irrecevable en sa demande de constat de la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

CONSTATONS que les demandes d’expulsion et de condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.772,78 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges locatives dus à la date du 08 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 1er août 2025, étant exclus : le coût du commandement de payer du 15 mai 2025, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du 03 juin 2025, ainsi que de la notification du 04 août 2025 de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION