TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03952

N° Portalis DBX4-W-B7J-UWZH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

S.A. [Adresse 4], représentée par son président directeur général

C/

[U] [K] [G]

[C] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Mars 2026

à La S.A. HLM [Localité 2] [Adresse 5]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, représentée par son président directeur général, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M. [M] [V], Chargé de Recouvrement, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

M. [U] [K] [G], demeurant BAT F ESC 1 ETG 1 [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

M. [C] [S], demeurant BAT F ESC 1 ETG 1 [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 février 2016, la S.A H.L.M [P] a donné à bail à Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 8] situé [Adresse 9] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 509,75 euros et une provision sur charges mensuelle de 70,88 euros.

Le 23 mai 2025, la S.A H.L.M [P] a fait signifier à Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, la S.A H.L.M [P] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 24 juillet 2025 et, en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Il est, en outre, demandé au Juge des contentieux de la protection de condamner Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] solidairement :

— au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.124,52 euros, mensualité d’août 2025 incluse, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayées à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S], laquelle indemnité sera indéxée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— au paiement de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, (Article 696 du Code de procédure civile),

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 septembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, la S.A H.L.M [P], régulièrement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.560,96 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. Elle sollicite également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 75 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 19 septembre 2025, Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A H.L.M [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 février 2016 contient une clause résolutoire (article 9 « Clause résolutoire » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.806,59 euros a été signifié le 23 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 50 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2025.

II. SUR LE MONTANT DE LA PROVISION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A H.L.M [P] produit un décompte du 27 janvier 2026 démontrant que Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] restent devoir la somme de 2.560,96 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.560,96 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] ont repris le paiement du leur loyer courant, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels sont demandés par la bailleresse en l’absence des locataires.

Ils apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier compte tenu du montant de celle-ci, étant observé qu’ils ont effectué depuis le mois de novembre 2025 des virements importants en sus du montant du loyer courant afin d’apurer la dette.

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 34 mensualités de 75 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Par suite, conformément aux demandes de la S.A H.L.M [P], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient, néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire, et partant, l’expulsion de Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, et dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement e quitter les lieux, de Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Néanmoins, la S.A H.L.M [P] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A H.L.M [P], Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2016 entre la S.A H.L.M [P] et Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 8] situé [Adresse 9] à [Localité 3] sont réunies à la date du 24 juillet 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] à verser à la S.A H.L.M [P] à titre provisionnel la somme de 2.560,96 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2026, incluant une dernière facture de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 75 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A H.L.M [P] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] soient condamnés solidairement à verser à la S.A H.L.M [P] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] à verser à la S.A H.L.M [P] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [K] [G] et Madame [C] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la S.A H.L.M [P] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Juge