TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03674

N° Portalis DBX4-W-B7J-UUJT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 12 Mai 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal

C/

[B] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Mai 2026

à la SELARL [Localité 2]-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 12 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [C]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 23 janvier 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [B] [C] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement libre situés [Adresse 6] à [Localité 3] moyennant un loyer actuel de 347,86€ provision sur charges comprises et un surloyer forfaitaire de 726,10€ faute d’avoir justifié de ses ressources.

Les loyers n’ont plus été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 10 mars 2025, en vain.

Par acte du 21 août 2025, dénoncé le 22 août 2025 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Monsieur [B] [C] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.926,32€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 31 juillet 2025,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

L’affaire, près un premier renvoi, était retenue à l’audience du 24 mars 2026.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 4.047,76€ arrêtée au 24 mars 2026 et indique que le loyer courant n’est pas payé depuis plusieurs mois et que le locataire n’a pas repris de paiement. Elle maintient donc l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [B] [C], comparant en personne, indique qu’il qu’il perçoit une pension d’invalidité de 700€ et et a quelques missions d’intérim mais que les revenus annexes ne sont pas fixes. Il sollicite des délais et la suspension de la clause résolutoire et s’engage à payer le loyer avant la fin du mois.

La décision était mise en délibéré au 12 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée en date du 2 avril 2026, le conseil de la SA CDC HABITAT SOCIAL a produit un décompte laissant apparaître que Monsieur [B] [C] n’avait procédé à aucun paiement.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 22 août 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX été saisie le 11 mars 2025 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA CDC HABITAT SOCIAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 23 janvier 2019, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 mars 2025 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 mars 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leurs versions antérieures à la loi du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 10 mai 2025.

Sur la demande de délai

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose: “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Dans le cas présent, Monsieur [B] [C] n’a pas repris le paiement du loyer courant malgré le temps qui lui a été laissé ce qui démontre son incapacité à apurer sa dette locative. Il n’est donc pas éligible aux mesures précitées.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 4] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [B] [C] sera condamné au paiement de la somme de 4.047,76€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 24 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [C] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [B] [C], succombant au principal, supportera les dépens comprenant les frais de commandement.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 10 mai 2025,

Condamne Monsieur [B] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.047,76€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 24 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 10 mai 2025, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA CDC HABITAT SOCIAL par Monsieur [B] [C] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Déboute Monsieur [B] [C] de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire faute de reprise de paiement des échéances courantes,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [B] [C] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 3], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [B] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [C] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge