TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00432

N° Portalis DBX4-W-B7J-U25Y

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Mai 2026

S.A. PROMOLOGIS,

C/

[T] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Madame [F] [M] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [T] [P],

demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement les 16 et 17 novembre 2023, à effet du 14 décembre 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [T] [P] un bien à usage d’habitation (n°6) assorti d’un emplacement de parking (n°9013) situés [Adresse 6] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 588,24 euros pour le logement, 15,37 euros pour les annexes, 31,84 euros pour la place de stationnement, outre une provision mensuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier le 03 juillet 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 10 octobre 2025, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Madame [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— constater que Madame [T] [P] est occupante sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [T] [P] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner par provision, au paiement de la somme de 1 815,29 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 26 Septembre 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation,

— condamner Madame [T] [P] (solidairement) au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— condamner Madame [T] [P] (solidairement) au paiement de la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant pour la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter,

— condamner Madame [T] [P] (solidairement) aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la Préfecture conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la SA PROMOLOGIS, régulièrement représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.784 euros, mois de janvier inclus, selon un décompte fourni à l’audience.

Elle indique qu’un accord a été convenu avec la défenderesse pour des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, avec un échéancier sur 36 mois.

Elle ajoute que le paiement des loyers a repris et précise que les aides personnalisées au logement sont suspendues depuis le mois de décembre 2025, ce qui devrait entrainer un rappel d’environ 240 euros.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA PROMOLOGIS.

Madame [T] [P], qui comparaît en personne, tout en reconnaissant la dette, sollicite des délais de paiement suspensifs de la résiliation de plein droit à hauteur de 50 euros par mois, et explique sa situation en raison d’un traitement tardif de son dossier par la CAF faisant suite à sa séparation.

Elle expose percevoir environ 842 euros, dans le cadre de son emploi à temps partiel et indique qu’elle peut payer jusqu’à 50 euros par mois de plus que la part résiduelle du loyer.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 04 juillet 2025, deux mois avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2025, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été délivré le 03 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.675,29 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 03 septembre 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit à l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SA PROMOLOGIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [T] [P] reste devoir la somme de 1.784 euros à la date du 10 février 2026.

Madame [T] [P] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette, et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 1.784 euros à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, Madame [T] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, afin d’apurer sa dette et la SA PROMOLOGIS indique à l’audience être d’accord pour un tel échéancier sur 36 mois.

Les parties ayant trouvé un accord amiable pour un échéancier suspensif des effets de la clause résolutoire, il convient par conséquent de le constater, selon les modalités prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais accordés.

Il convient toutefois de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [T] [P] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 792,12 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [T] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [T] [P] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 03 septembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 16 et 17 novembre 2023, à effet du 14 décembre 2023, à effet du même jour, et liant la SA PROMOLOGIS à Madame [T] [P], concernant un bien à usage d’habitation (n°6) assorti d’un emplacement de parking (n°9013) situés [Adresse 6] à [Localité 2] ;

CONDAMNONS Madame [T] [P] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.784 euros, au titre de l’arriéré de loyer, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 10 février 2026, mensualité de janvier 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [T] [P] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [T] [P] sera tenue de payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 792,12 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [T] [P] aux dépens qui comprendront, le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l’assignation en référé, et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [T] [P] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

La greffière Le juge