TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01904 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFNX

JUGEMENT

N° B

DU : 19 Mai 2026

[C] [M]

C/

S.A. PROMOLOGIS SA [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2026

à Maître Jacques MONFERRAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 19 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [C] [M], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Frédérique KNOPF-SILVESTRE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. PROMOLOGIS SA [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est au [Adresse 6]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 14 décembre 2007, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [C] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 306,72€, 15€ d’accessoires et 99,34€ de provisions sur charge.

Suite à une assignation par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a, par ordonnance du 29 février 2024, constaté la résiliation du bail à compter du 7 mai 2023, condamné Madame [M] à payer la somme de 1690,62€ à titre provisionnel et ordonné son expulsion.

Suite à une requête du 20 mars 2025, le juge de l’exécution a débouté Madame [M] de ses demandes de délais de suspension des mesures d’expulsion par jugement du 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, Madame [M] a finalement assigné la SA PROMOLOGIS devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir :

De la dispenser du paiement des loyers pour la période d’août 2020 à octobre 2024 compte tenu des manquements du bailleur,Ordonner à la SA PROMOLOGIS de procéder à son relogement avant toute mesure d’expulsion,Condamner la SA PROMOLOGIS à lui verser les sommes de :* 20 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

* 1500€ au titre de l’indemnité de réinstallation,

Condamner la SA PROMOLOGIS à verser la somme de 1000 € à Maître [U] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,Condamner la SA PROMOLOGIS aux dépens.

Madame [M] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie non contradictoire a été réalisé le 26 mai 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 19 mars 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Madame [C] [M], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, de :

la dispenser du paiement des loyers pour la période d’août 2020 à octobre 2024 compte tenu des manquements du bailleur,Condamner la SA PROMOLOGIS à lui verser les sommes de :* 20 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

* 1500€ au titre de l’indemnité de réinstallation

Condamner la SA PROMOLOGIS à verser la somme de 1000 € à Maître [U] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,Condamner la SA PROMOLOGIS aux dépens.

Elle fonde ses demandes sur les articles 1104 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir les graves négligences de son bailleur et l’existence de désordres dans son appartement qui ont atteint des proportions insupportables alors qu’ils étaient dénoncés depuis 2020 et ne seront traités qu’en 2024. Elle indique qu’elle pensait de bonne foi avoir le droit de ne pas régler les loyers du moment que le bailleur ne respectait pas ses obligations contractuelles. Elle affirme que l’appartement était devenu dangereux pour la santé et la sécurité des occupants et qu’elle n’a pas eu de jouissance paisible pendant 4 ans. Elle évoque un logement insalubre, des conditions de vie dégradées, de l’humidité et des moisissures qui ont augmenté son stress et sa détresse psychique.

La SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,à titre principal, débouter Madame [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,à titre reconventionnel, condamner Madame [M] à payer les sommes de * 7455,43 € au titre de l’arriéré locatif,

* 2554,77 € au titre des travaux de remise en état,

en tout état de cause, condamner Madame [M] à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En défense, elle fait valoir qu’elle a accompli toutes les diligences à chaque fois qu’elle a été sollicitée par Madame [M] et qu’aucun désordre affectant l’appartement ne lui a été signalé avant début 2024, signalement qu’elle a traité en faisant réaliser des travaux. Elle souligne que compte tenu de la prescription de 3 ans Madame [M] ne peut prétendre à une indemnisation à compter d’août 2020.

A titre subsidiaire, elle soutient que l’assignation ayant été délivrée le 8 avril 2025, elle ne pouvait remonter qu’au 8 avril 2022 pour la dispense de loyer et qu’au surplus, elle ne démontre aucun désordre.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée ».

En vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Madame [M] a assigné son bailleur par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, premier acte interruptif concernant son action visant à la dispense de loyer ou d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Il s’ensuit que toute demande de dommages et intérêts pour dispense du loyer ou préjudice de jouissance pour la période antérieure au 8 avril 2022 est irrecevable comme étant prescrite.

Sur la demande de dispense de paiement des loyers

Madame [M] sollicite d’être dispensée du paiement des loyers entre août 2020 et octobre 2024, fin des travaux, au motif que le logement était insalubre, indécent et atteint de multiples désordres.

L’article 1219 du code civil dispose que « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » de sorte qu’il peut être considéré qu’elle fait état d’une exception d’inexécution de paiement les loyers en raison de l’état d’indécence du logement.

Selon l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ».

Si le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer, obligation fondamentale du contrat de bail, lorsque le bailleur manque à sa propre obligation de délivrance en application des dispositions de l’article 1719 du Code civil, c’est à la condition que les désordres allégués, dûment constatés et établis rendent les lieux inhabitables.

Or, en l’espèce, Madame [M] ne démontre pas plus qu’elle n’allègue qu’elle était dans l’impossibilité totale d’habiter le logement qu’elle a d’ailleurs occupé jusqu’à son départ le 26 mai 2025.

Madame [M] ne peut donc se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers échus et sa demande sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

Madame [M] sollicite la somme de 20 000€ à titre de réparation du préjudice subi au motif que le bailleur n’a pas respecté ses obligations en ce que le logement n’était pas décent et était manifestement insalubre compte tenu des multiples désordres existants et que cette situation a entraîné des répercussions importantes sur sa santé.

Dans la mesure où Madame [M] n’a pas exécuté les termes de l’ordonnance de référé du 29 février 2024 signifiée par acte remis à étude le 7 mars 2024, elle était occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et il convient de retenir qu’elle ne peut prétendre à quelconque préjudice de jouissance postérieurement au mois de mars 2024.

Madame [M] invoque néanmoins des désordres depuis 2020, soit avant la résiliation du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Les critères du logement décent sont définis aux articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. L’article 2 prévoit notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1° il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2° il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

L’obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. Il appartient donc à Madame [M] de démontrer, d’une part, le caractère indécent du logement et, d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’il allègue.

Il convient de rappeler que la notion d’indécence du logement est distincte de celle d’insalubrité dont les conséquences sont expressément prévues par la loi.

Il doit également être rappelé que si ladite obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation de résultat, la jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur.

En l’espèce, il est fourni dans les pièces communiquées un état des lieux d’entrée contradictoire réalisé le 14 décembre 2007 qui mentionne un logement en bon état général sur l’ensemble des pièces et équipements. Il en sera donc tenu compte pour l’appréciation des désordres invoqués.

S’agissant de la nature exacte des désordres dénoncés et fondant le préjudice de jouissance allégué, il est mentionné comme désordres dans l’assignation et les dernières conclusions : une VMC défectueuse, des fuites d’eau qui par capillarité ont provoqué des moisissures sur les murs avant de se transformer en trou par lesquels remontaient les rats et les cafards, un parquet imbibé d’eau qui a fini par se décoller par plaques entières et des canalisations totalement bouchées qui faisaient remonter les eaux évacuées par les WC dans le bac de douche et enfin des prises électriques inutilisables du fait de l’eau qui s’écoulait.

Il convient tout d’abord de relever que Madame [M] ne verse aucun constat réalisé par un commissaire de justice, aucune expertise amiable ou judiciaire.

Elle produit des photographies (pièce 7 demandeur) qui ne sont pas datées et n’ont pas été réalisées par un tiers comme un commissaire de justice de sorte qu’elles ne peuvent ni être rattachées avec certitude au logement litigieux, ni situées dans le temps. Elles ne peuvent donc valoir preuve de l’existence de quelconque désordre.

Elle verse par ailleurs des courriels qu’elle a envoyé à son bailleur. Or, ces éléments, purement déclaratifs et émanant du demandeur ne peuvent servir seuls de preuve de l’existence des désordres qu’elle allègue s’ils ne sont pas étayés par d’autres éléments. En outre, les courriels du 13 juillet, 13 septembre et 2 octobre versés sont rédigés de manière très laconique, Madame [M] évoquant un logement indigne ou insalubre sans plus de précision dans le courriel du 13 juillet et 2 octobre et le fait qu’elle vit dans « 5cm d’eau » dans celui du 13 septembre.

Le courrier du 17 mai 2024 de la mairie de [Localité 2] permet de constater que suite à la plainte de Madame [M] sur l’état de son logement auprès du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne en avril 2024, une enquête sanitaire a été réalisée le 16 mai 2024 qui a permis aux services spécialisés de la mairie de conclure que l’appartement n’était pas insalubre mais qu’il avait été « relevé des problèmes d’humidité liés à un dégât des eaux de la douche au droit du mur mitoyen entre la salle de bain et la cuisine ainsi qu’un dysfonctionnement de la VMC » qui ne fonctionnait plus. Il est également précisé qu’il a été demandé au bailleur de rechercher les causes d’infiltration d’eau dans la douche, d’y remédier dans les meilleurs délais et de réparer le dispositif de ventilation du logement.

Or, il apparaît au regard des éléments communiqués que Madame [M] ne démontre nullement avoir signalé de dégâts des eaux à son bailleur avant mars 2024, date à laquelle elle était devenue occupante sans droit ni titre.

En effet, le courriel du 10 août 2020 qu’elle affirme être la première réclamation à son bailleur, est intitulé « fuite en partie commune » de sorte qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle ait mentionné quelconque désordre dans son appartement dans sa demande. Les autres courriels du 13 juillet, 13 septembre et 2 octobre versés ne contiennent pas la mention de l’année de sorte que là encore ils ne peuvent être situés dans le temps.

En revanche, il est constant et non contesté que bailleur a reçu un signalement de la part concernant de Madame [M] en mars 2024 dans la mesure où le courriel de la société PROMOLOGIS du 7 mars 2024 en atteste, courrier qui mentionne « nous accusons bonne réception de vos photos. Cependant nous vous rappelons que nous avons tenté de vous rencontrer à votre domicile à plusieurs reprises sans succès. Hier encore une conseillère sociale s’est déplacée à votre domicile en vain, alors que votre bail est désormais résilié et que vous êtes occupante sans droit ni titre » (pièce 42 défendeur) et qu’une visite a pu être réalisée le 11 mars 2024.

Il résulte également des devis communiqués (pièce 23 et 24 défendeur) que le bailleur a fait réaliser à la suite de la recherche de fuite des devis pour réaliser des travaux de remplacement du bac de douche dès le 2 avril 2024 et du courrier du 15 mai 2024 que les travaux qui devaient être réalisés le 13 mai 2024 n’ont pu l’être du fait que Madame [M] avait refusé l’accès à son appartement (pièce 25 défendeur).

Il est ensuite constant et non contesté que ces travaux ont eu lieu le 5 juin 2024 (pièce 24 défendeur) et qu’un nouveau dégât des eaux a été signalé par Madame [M] le 27 juin 2024. Or, le rapport d’intervention du 3 juillet 2024 de la société s’étant déplacée à nouveau pour refaire les travaux mentionne que les pieds sous le receveur de douche ont été déposés ainsi que les blocs de béton de soutènement en périphérie, que le receveur de douche de ce fait instable a créé un nouveau dégât des eaux et que la locataire a indiqué ne pas savoir qui avait touché à ces éléments et qu’il devait s’agir d’une autre société.

Il apparaît que s’agissant des travaux au niveau du sol et des murs impactés par ce dégât des eaux, le bailleur verse encore un courrier du 26 août 2024 mentionnant que l’entreprise mandatée pour la réalisation de ces travaux lui avait indiqué avoir laissé plusieurs messages vocaux et SMS à Madame [M] pour convenir d’un rendez-vous sans résultat. Il est par ailleurs constant et non contesté que ces travaux ont été réalisés en septembre 2024.

Il apparaît donc que le dégât des eaux qui a entraîné certains désordres dans l’appartement de Madame [M] a une origine indéterminée, que la locataire a dans un premier temps contribué à son propre dommage en refusant l’accès à son appartement ou en ne répondant pas aux entreprises mandatées pour la réalisation des travaux et que le bailleur compte tenu de la date du signalement de ce dégât des eaux a agi avec diligence.

S’agissant des prises électriques inutilisables du fait de l’eau qui s’écoulait, aucun élément ne permet d’en attester, le seul élément s’agissant des prises électriques résultant du bon de travaux de PROXISERVE indiquant la « dépose de prise pirate » (pièce 31 défendeur).

S’agissant de la VMC de la salle de bain pour laquelle il a été constaté par les services de la mairie le 16 mai 2024 qu’elle ne fonctionnait pas, il est versé un courrier du 15 mai 2024 de la SA PROMOLOGIS qui mentionne que Madame [M] n’a pas donné suite aux messages téléphoniques de PROXISERVE du 14 mars 2024 et du 30 avril 2024, un autre courriel du bailleur du 27 juin 2024 qui indique que la société PROXISERVE doit se rendre chez la locataire le jour même pour vérifier la VMC et les prises, un état des lieux du 26 mai 2025 qui mentionne que la VMC de la salle de bain est en bon état. Aucun justificatif sur la date de la réparation de la VMC n’est cependant fourni par le bailleur. Il convient néanmoins de relever que Madame [M] soutient que les travaux ont été réalisés au deuxième semestre 2024 et que la VMC a été réparée en janvier 2025 dans son assignation tout en ne sollicitant une dispense des loyers uniquement jusqu’à octobre 2024 date de la fin des travaux.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que même en l’absence de date précise sur la date de réparation de la VMC, il a bien été remédié à ce désordre par le bailleur et qu’il résulte des demandes de Madame [M] que ce désordre ne lui causait plus de préjudice à compter d’octobre 2024.

Enfin, il n’est pas établi que ces désordres sont de nature à nuire à la santé de l’occupante du logement compte-tenu de leur ampleur et de leur permanence mais apparaissent au contraire très limités et seulement de nature esthétique en l’absence d’humidité ou de moisissures démontrées, aucun relevé d’humidité n’étant d’ailleurs fourni.

Par conséquent, il ne peut être considéré au regard de ces éléments ni que le bailleur a failli à son obligation de délivrance, en l’absence de démonstration d’humidité ou de moisissures dans l’appartement, ni qu’il y a eu inaction du bailleur, ce dernier ayant réagi avec suffisamment de diligences et ayant été confronté à l’opposition ou l’inaction de Madame [M].

En outre, aucun préjudice de jouissance de la locataire n’est établi par les pièces versées aux débats.

Par conséquent, faute de preuve suffisante, Madame [M] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande d’indemnité de réinstallation

Etant occupante sans droit ni titre depuis le 7 mai 2023 selon l’ordonnance du 29 février 2024 qui lui a été notifiée en mars 2024, Madame [M] ne peut prétendre à une indemnité de réinstallation et ce d’autant plus qu’elle fondait cette demande sur la nécessité de se reloger et qu’elle a quitté les lieux le 26 mai 2025.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit le contrat de bail, le décompte des sommes dues au 17 décembre 2025 démontrant que Madame [C] [M] reste débitrice déduction faite des frais de procédure de la somme de 7630,79 € (8086,74-72.92-109.75-127.64-145.64) au titre d’un arriéré de loyers et charges mensualité de mai 2025 incluse au prorata des jours d’occupation.

Madame [M] n’apporte aucun élément de nature à valablement contester le principe ou le montant de cette dette, compte tenu des développements précédents.

Le bailleur ne formulant qu’une demande à hauteur de 7455,43€, cette somme sera retenue pour ne pas statuer ultra petita.

Madame [C] [M] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 7455,43 € au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux de remise en état

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

En l’espèce l’occupation ayant duré 18 ans la vétusté pourrait être retenue.

Cependant, cette vétusté ne peut être invoquée s’agissant des dégradations ou d’une usure anormale qui arrivent pendant la jouissance du bien loué étant précisé que c’est au bailleur d’établir l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, le bailleur produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 23 novembre 2007 qui mentionne des pièces et équipements en très bon état ou bon état général, quelques éléments comme des plinthes étant mentionnés comme défraichis (pièce n°33 défendeur).

Est également versé aux débats un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 26 mai 2025 par un commissaire de justice qui a décrit l’état de l’appartement sans Madame [C] [M] sans qu’il soit précisé si elle a été convoquée et qui relève un certain nombre de dégradations qui sont précisées outre les photographies qui sont jointes et qui en attestent de manière incontestable.

S’agissant de la saleté de l’appartement, il ne résulte pas de l’état des lieux de sortie une saleté généralisé, les seuls éléments étant la mention pour l’entrée « sol changé par propolis récemment mais très sale » et dans le cellier 1 « vide mais sale » et le cellier 2 « encombré et sale », de sorte que le nettoyage de l’appartement paraît justifié pour les pièces concernées mais pas pour l’ensemble de l’appartement. De même les vitres ne sont pas indiquées comme sales.

Il résulte par ailleurs de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que le logement présentait des désordres qui ont été justement imputés à la locataire dans la mesure où ce procès-verbal démontre qu’il présentait certaines dégradations qui n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux et ne correspondaient pas à une usure normale. Ainsi notamment le commissaire de justice mentionne deux portes isoplanes manquantes pour le placard 1, des spots pendants dangereux dans la salle de bain, un spot à remplacer dans l’entrée, le vitrage cassé et la pare close gonflée concernant la porte vitrée du séjour, un détecteur de fumée manquant, l’ensemble de ces désordres justifiant le remplacement des éléments disparus ou abîmés. En outre, le constat du commissaire de justice permet de constater de nombreux encombrants laissés dans l’appartement ce qui justifie la demande formulée au titre de leur enlèvement.

Enfin, s’agissant du remplacement de la serrure qui figure dans l’état des lieux de sortie comme facturé à la locataire au titre des dégradation, il n’apparaît pas justifié aucune dégradation de la serrure n’étant mentionnée.

Madame [C] [M] n’apporte pas la preuve de ce que les dégradations sont survenues sans sa faute au sens de l’article 1733 du Code civil et sera, en conséquence, tenue de les réparer.

Pour chiffrer les réparations, le bailleur fournit :

— une facture du 19 juin 2025 pour le nettoyage complet de l''appartement d’un montant de 550€,

— un bon de travaux de la société PROXISERVE du 18 juin 2025 pour la fourniture et la pose d’un linolithe avec diffuseur et d’une porte de placard coulissante pour un montant de 565,58€, le bailleur sollicitant uniquement la somme de 482,16€ à ce titre

— une facture du 24 juin 2025 pour le remplacement du double vitrage à hauteur de 925,20€.

Ces divers devis et factures justifient en partie la réparation des dégradations locatives ci-avant décrites. Ainsi la facture de PROXISERVE apparaît justifiée dans son montant. En revanche, la facture de nettoyage complet de l’appartement d’un montant de 550€ n’apparaît pas totalement justifiée au regard des constatations réalisées et il ne sera fait droit sur ce poste de préjudice qu’à hauteur de 150€. La facture du 24 juin 2025 apparaît également justifiée. S’agissant de l’enlèvement des encombrants, aucune facture ou devis n’est fourni mais la somme de 300€ qui est sollicitée à ce titre apparaît justifiée.

Madame [C] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de ladite dette.

Ainsi, au regard des factures produites et de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer la remise en état du logement et son nettoyage à la somme de 1857,36€ que Madame [C] [M] sera condamnée à payer au titre des réparations locatives.

Le dépôt de garantie, versé par la locataire à hauteur de 321€ peut être retenu par le bailleur comme ce dernier le demande compte tenu des réparations locatives.

Par conséquent, il reste un solde de 1536,36€ (1857,36-321) que Madame [C] [M] sera condamnée à payer.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Madame [C] [M], partie perdante bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, supportera donc la charge des dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dispose « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Tenue aux dépens, le conseil de Madame [M] ne peut prétendre à une indemnité au titre de l’article 37 de la loi susvisée.

Eu égard aux circonstances de la cause, à l’issue du litige et à la position des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA PROMOLOGIS les frais irrépétibles exposés par elle pour se défendre et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DECLARE les demandes de Madame [C] [M] de dommages et intérêts pour dispense du loyer ou préjudice de jouissance pour la période antérieure au 8 avril 2022 irrecevables comme étant prescrites ;

DEBOUTE Madame [C] [M] de sa demande de dispense de paiement des loyers;

DEBOUTE Madame [C] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [C] [M] de sa demande d’indemnité de réinstallation ;

CONDAMNE Madame [C] [M] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 7455,43 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise au prorata des jours d’occupation ;

CONDAMNE Madame [C] [M] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 1536,36 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [C] [M] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

DEBOUTE la SA PROMOLGIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [M] aux dépens de la présente instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,