TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02429 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKUM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Février 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[M] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 16 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^me Gaelle DELOHEN, chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [Z], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé signés les 21 mars 2022 et 5 mars 2024, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT a donné en location à Monsieur [M] [Z] un immeuble à usage d’habitation et un garage n°15 situés [Adresse 6][Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 3], moyennant un loyer actuel de 785,56€ provision sur charges comprise et un montant résiduel de 480,68€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 27 janvier 2025, en vain.

Par acte du 12 mai 2025, dénoncé le 13 mai 2025 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [M] [Z] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.547,09€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 14 avril 2025,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 150€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire, après un premier renvoi à la demande du conseil du locataire, était retenue l’audience du 16 décembre 2025.

L’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT, valablement représenté, actualise sa créance à la somme de 5.436,86€ arrêtée au 16 décembre 2025 et maintient ses demandes. Il s’oppose à l’octroi de délais car le locataire malgré le temps qui lui a laissé n’a pas repris le paiement des échéances courantes.

Monsieur [M] [Z], valablement représenté, conclut au rejet des demandes de résiliation de bail et d’expulsion et sollicite des délais de paiement sur 36 mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il explique que ses revenus sont irréguliers et qu’il est livreur Uber eat et perçoit également le RSA.

La décision était mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 13 mai 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CAF a été saisie le 2 octobre 2024 par courrier recommandé avec accusé réception dont copie a été versée au débat, plus de deux mois avant l’assignation. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

L’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les baux signé les 21 mars 2022 et 5 mars 2024, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 janvier 2025 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi 668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié par la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 27 mars 2025.

Sur la demande de délai

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa vestion issue de la loi du 2a juillet 2023 dispose : “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Dans le cas présent, Monsieur [M] [Z] n’a pas repris le paiement des échéances courantes malgré le renvoi ordonné. Il ne justifie donc pas être en mesure de reprendre le paiement des loyers résiduels ni d’apurer la dette locative. Il n’est donc pas éligible à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 4] Publique, conformément aux dispositions des articles

L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et

R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [M] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 5.436,86€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner [M] [Z] à lui verser la somme de 150€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [M] [Z], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 27 mars 2025,

Condamne Monsieur [M] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT la somme provisionnelle de 5.436,86€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 27 mars 2025, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT par Monsieur [M] [Z] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [M] [Z] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et le garage n°15 situés [Adresse 6]A [Adresse 8] à [Localité 3] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles

L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [M] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [M] [Z] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge