N° RG 25/01914 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UPVI

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01914 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UPVI

NAC: 50Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

SAS SPARTIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Jacob KUDELKO du cabinet FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

SCI ATTIAMET, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 07 juin 2023, la SCI ATTIAMET a vendu à la SAS SPARTIM un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la SAS SPARTIM a assigné la SCI ATTIAMET devant le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

L’affaire a été évoquée et retenue à l’audience du 09 décembre 2025.

Dans l’acte introductif d’instance, la SAS SPARTIM sollicite :

Juger que la SCI ATTIAMET, venderesse, n’a pas exercé la faculté de revente du bien.Juger la SCI ATTIAMET occupante sans droit ni titre depuis le 8 avril 2025 de la maison d’habitation avec terrain située à [Adresse 5], cadastrée section AH n°[Cadastre 1] ;Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la SCI ATTIAMET, ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ;Condamner la SCI ATTIAMET à payer à la société SPARTIM, à titre d’indemnité de différé de jouissance, la somme de 3 380 € par mois depuis le 7 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner la SCI ATTIAMET à payer à la société SPARTIM, à titre de clause pénale, la somme de 150 € par jour depuis le 8 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner la SCI ATTIAMET à payer à la société SPARTIM la somme de 2 021 € au titre des taxes foncières 2024 et 2025 ;Condamner la SCI ATTIAMET aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de la signification de la déchéance du terme de la convention d’occupation précaire ;Condamner la SCI ATTIAMET à payer à la société SPARTIM la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

De son côté, la SCI ATTIAMET, bien que régulièrement assignée selon procès-verbal de signification remis à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu par l’intermédiaire de son représentant légal et n’a pas constitué avocat.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande d’expulsion de l’occupant sans droit ni titre

Suivant les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Par ailleurs, suivant les dispositions de l’article 545 du code civil :

« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Il ressort de la combinaison de ces dispositions que, dans la mesure où l’occupation illicite du fonds d’autrui constitue une voie de fait tout en portant atteinte au droit fondamental qu’est le droit de propriété, elle constitue nécessairement un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En ce sens, la juridiction des référés est parfaitement en mesure de prescrire toute mesure destinée à faire cesser ce trouble, telle que l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces de la partie demanderesse, et notamment de l’acte notarié du 07 juin 2023, que la SCI ATTIAMET, bien que venderesse de l’immeuble sis [Adresse 4], en a conservé la jouissance par le biais d’une convention d’occupation précaire et moyennant une indemnité d’occupation de 3.380,00€ par mois, prévue pour une durée de 18 mois, soit jusqu’au 07 décembre 2024.

Par acte sous signature privée en date du 06 décembre 2024, ladite occupation précaire a été prorogée jusqu’au 07 avril 2025.

Dès lors, il ressort de cet état de fait que, depuis la signature de l’acte authentique le 07 juin 2023 et ce jusqu’au 07 avril 2025, la SCI ATTIAMET était munie d’un juste titre d’occupation. À compter du 8 avril 2025, la SCI ATTIAMET est devenue occupante sans droit ni titre.

Il ressort encore des écritures de la demanderesse que la SCI ATTIAMET se trouve toujours dans les lieux à ce jour, bien qu’elle ne dispose plus d’aucun titre d’occupation.

Or, cet état de fait, rapporté par la SAS SPARTIM, n’est pas contesté par la SCI ATTIAMET, laquelle, bien que régulièrement assignée conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, a choisi de ne pas comparaître, ni par son représentant légal, ni par ministère d’avocat.

Partant, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SCI ATTIAMET, ainsi que de tout autre occupant de son chef, de l’immeuble sis [Adresse 4], appartenant à la SAS SPARTIM, selon les modalités prévue au dispositif de la présente décision.

* Sur les demandes de condamnation provisionnelle

1 — S’agissant de l’indemnité de jouissance différée du 08 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié signé entre les parties le 07 juin 2023 que, durant une période de 18 mois, renouvelée par avenant, le vendeur demeurerait dans les lieux moyennant une indemnité mensuelle de 3.380,00 €.

Dès lors, cette indemnité ne peut être due que pour la période couverte par la convention d’occupation précaire, soit jusqu’au 07 avril 2025. À compter de cette date, la SCI ATTIAMET n’est plus redevable d’aucune « indemnité de différé de jouissance » telle que prévue par l’acte de vente.

Ainsi, la SCI ATTIAMET sera condamnée à payer la somme de 10.140,00 € au titre de l’indemnité contractuelle de différé de jouissance.

Pour autant, il est constant que la SCI ATTIAMET est occupante sans droit ni titre depuis le 8 avril 2025, et ce, sans s’acquitter d’aucune indemnité pour cette occupation.

En ce sens, il y a lieu de fixer une juste et valable indemnité d’occupation illicite d’un montant de 3.380,00 € par mois, due à compter du 08 avril 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux par la SCI ATTIAMET.

2 — S’agissant de la clause pénale

Suivant les dispositions de l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Suivant également les dispositions de l’article 1303-1 du code civil :

«L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale. »

Il ressort de la combinaison de ces dispositions et de l’article 835 du code de procédure civile, ainsi que de la jurisprudence constante, que le juge des référés est en mesure de faire application d’une clause pénale contractuelle.

Pour autant, il n’appartient pas au juge des référés d’en modérer le montant, une telle faculté relevant exclusivement du juge du fond.

Ces considérations doivent être combinées avec l’interdiction de l’enrichissement injustifié du créancier, au sens des articles 1303 et suivants du code civil.

Ainsi, dans la mesure où l’application pure et simple de la clause pénale conduirait à un enrichissement injustifié du créancier, le juge des référés se trouve dans l’impossibilité de l’accorder.

En l’espèce, depuis le 08 avril 2025 et jusqu’à ce jour, la SCI ATTIAMET est occupante sans droit ni titre. En application de la clause pénale de 150 € par jour, et en considérant un départ au lendemain de la décision (soit le 14 janvier 2026), 282 jours se seraient écoulés, portant le montant de la clause pénale à 42.150,00 €.

Or, le prix de vente de l’immeuble s’élève à 260.000,00 €.

La clause pénale représenterait ainsi 16,21 % du prix de vente, en sus d’une indemnité d’occupation de 3.380,00€ par mois — déjà supérieure à la valeur locative du bien.

En cumulant l’indemnité d’occupation due jusqu’au délibéré (33 800,00 € environ) et le montant de la clause pénale (42 150,00 €), le coût total de l’occupation illicite atteindrait 75.950,00 €, soit 29,21 % du prix de vente de l’immeuble — un montant manifestement disproportionné et sans rapport avec la valeur locative.

Le juge des référés ne pouvant modérer la clause pénale, il ne lui est pas possible de l’appliquer en l’état sans méconnaître l’interdiction de l’enrichissement sans cause.

Partant, la demande de condamnation au titre de la clause pénale sera purement et simplement rejetée.

3 — S’agissant de la taxe foncière

Considérant que le débiteur légal de la taxe foncière est le propriétaire de l’immeuble, sa charge doit être supportée par celui-ci en l’absence de convention contraire.

Or, la SAS SPARTIM ne justifie pas avoir convenu avec la SCI ATTIAMET d’une stipulation transférant cette charge à cette dernière.

La demande sera donc rejetée.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

La SCI ATTIAMET, partie succombante à l’instance en ce qu’elle ne s’est pas exécutée spontanément de ses obligations contractuelles et occupe de manière illicite l’immeuble appartenant à la SAS SPARTIM, supportera la charge des dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment les frais de commissaire de justice.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° À l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) »

L’équité commande de condamner la SCI ATTIAMET à payer la somme de 1.000,00 € à la SAS SPARTIM.

En effet, cette dernière a dû exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens dans une procédure qu’elle n’avait d’autre choix que d’initier, au regard de l’inaction de la SCI ATTIAMET.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS que la SCI ATTIAMET occupe sans droit ni titre l’immeuble appartenant à la SAS SPARTIM, sis [Adresse 4] ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SCI ATTIAMET ainsi que celle de tous biens et de tous occupants de son chef, dans les formes légales et dans un délai effectif de QUARANTE-HUIT HEURES à compter de l’heure de signification de la présente ordonnance, avec le concours éventuel de la force publique, y compris en période de trêve hivernale ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance constitue un titre dont la force exécutoire demeure indéfiniment valable, dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SCI ATTIAMET à payer à la SAS SPARTIM la somme de 10.140,00 € (DIX-MILLE CENT QUARANTE EUROS) au titre de l'« indemnité de différé de jouissance » pour la période du 07 janvier 2025 au 07 avril 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SCI ATTIAMET à payer la somme de 3.380,00 € (TROIS-MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT EUROS) par mois à compter du 08 avril 2025, et ce jusqu’à la parfaite libération de l’immeuble sis [Adresse 4], par la SCI ATTIAMET ou tout autre occupant de son chef ;

CONDAMNONS la SCI ATTIAMET à payer à la SAS SPARTIM la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la SAS SPARTIM tendant à la condamnation de la SCI ATTIAMET au titre de la clause pénale contractuellement prévue ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SCI ATTIAMET aux entiers dépens de l’instance incluant notamment les frais de commissaire de justice ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 13 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,