MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 20/04326 – N° Portalis DBX4-W-B7E-PQD3

NAC : 57A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

PRESIDENT

M. CUDENNEC, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [H] [N] [D]

né le 10 Mars 1971 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 441, et Me [Z] [M] de la SELARL HAROLD AVOCATS I

DEFENDERESSE

A.M. A. IFB FRANCE La société IFB FRANCE, SAS immatriculée au RCS sous le N°429 912 249 dont le siège social est établi [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 259

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

M. [H] [N] [D], résidant à [Localité 3], s’est vu démarcher à son domicile par la S.A.S.U. IFB FRANCE, chargé par la S.A.S. FINAXIS de commercialier un programme immobilier, afin de lui proposer un projet d’acquisition d’un bien permettant une défiscalisation par la loi de Robien.

Intéressé par cette opération financière, M. [H] [N] [D] a, par acte du 15 septembre 2006, conclu avec cette société, agissant en qualité de mandataire de la S.A.S. FINAXIS, un contrat “préliminaire” portant sur l’acquisition, pour un prix de 119.000 € TTC, d’un appartement dans une résidence en l’état futur d’achèvement située à [Localité 4].

La vente en l’état futur d’achèvement, conclu avec la SCCV SEBASTOPOL CARNOT ET MOTTE, dont la co-gérance était assurée par la S.A.S. FINAXIS, a été réitérée en la forme authentique suivant acte reçu le 23 février 2007 par Maître [Y] [F], notaire à [Localité 5], publié à la conservation des hypothèques le 25 avril 2007.

La livraison du bien a eu lieu en février 2010.

En 2020, soit à l’issue de la période de déduction fiscale dont il a bénéficié, M. [H] [N] [D] a cherché à vendre le bien.

Dans ce cadre, les professionnels de l’immobilier ont estimé la valeur de l’appartement à 77.000 €.

Insatisfait, il a adressé le 10 mars 2020 un courrier à la S.A.S.U. IFB FRANCE pour se plaindre des conditions dans lesquelles son consentement à l’opération financière était intervenue et la mettre en demeure de lui faire une offre d’indemnisation amiable sous quinzaine.

En réponse, la S.A.S.U. IFB FRANCE a, le 16 mars 2020, s’est défendue de tout manquement et a estimé qu’elle ne pouvait être tenue responsable de l’évolution défavorable des conditions économiques des marchés immobiliers et locatifs.

Le bien a été vendu le 14 décembre 2020, pour un prix de 60.000 €, dont M. [H] [N] [D] n’a reçu que 6.715, 15 €, après déduction des frais et remboursement du solde de l’emprunt bancaire.

En conséquence, M. [H] [N] [D] a, par exploit de commissaire de justice du 21 octobre 2020, fait assigner la S.A.S.U. IFB FRANCE devant ce tribunal aux fins de :

— requalifier le contrat “préliminaire” du 15 septembre 2006 en promesse unilatérale de vente, constater que ladite promesse valait vente en raison de l’accord sur la chose et le prix et prononcer la nullité de la vente pour défaut d’enregistrement,

— au surplus, constater le dol de la S.A.S.U. IFB FRANCE en tant que mandataire et prononcer la nullité de la vente,

— à titre subsidiaire, constater le manquement de la S.A.S.U. IFB FRANCE à son devoir d’information et de conseil, engageant sa responsabilité,

— en tout état de cause, condamner la S.A.S.U. IFB FRANCE à l’indemniser au titre de la dépréciation de l’appartement, du coût du prêt immobilier et du préjudice moral, pour un montant total de 135.191, 47 € ;

La S.A.S.U. IFB FRANCE a, par conclusions du 26 avril 2021, soulevé plusieurs fins de non recevoir tirées du défaut de publication de l’assignation au bureau des hypothèques, de la prescription des actions fondées sur le dol et le manquement au devoir d’information et de conseil et du défaut de qualité à défendre à l’action en nullité de la vente immobilière.

Suivant ordonnance du 23 juillet 2021, le Juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable l’action en nullité de la vente introduite par M. [H] [N] [D] à l’encontre de la S.A.S.U. IFB FRANCE pour défaut de qualité à défendre de cette dernière,

— dit que le dol allégué par M. [H] [N] [D] n’est pas établi,

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action en dommages et intérêts de M. [H] [N] [D] à l’encontre de la S.A.S.U. IFB FRANCE et fondée tant sur un manquement contractuel que l’existence d’un dol,

— rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [H] [N] [D] aux dépens de l’instance,

— admis la SELARL THEVENOT & ASSOCIES au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

M. [H] [N] [D] a partiellement relevé appel de cette ordonnance et, par arrêt du 28 mars 2023, la Cour d’appel de [Localité 6] a :

— infirmé l’ordonnance sauf en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action en nullité de la vente introduite par M. [H] [N] [D] à l’encontre de la S.A.S.U. IFB FRANCE pour défaut de qualité à défendre de cette dernière,

statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— déclaré recevables les actions en réparation introduite par M. [H] [N] [D] à l’encontre de la S.A.S.U. IFB FRANCE sur le fondement du dol et du manquement au devoir de conseil,

— ordonné le renvoi de l’affaire devant la juridiction de première instance,

— condamné la S.A.S.U. IFB FRANCE aux dépens de l’incident et de la procédure d’appel,

— condamné la S.A.S.U. IFB FRANCE à payer au demandeur la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

— accordé à Maître Sophie CREPIN, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 octobre 2024 suivant ordonnance du Juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025 et mise en délibéré au 13 janvier 2026, prorogé au 10 mars 2026.

Prétentions et moyens :

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 février 2024, M. [H] [N] [D] sollicite du tribunal de :

vu les articles 1583, 1584 alinéa 1er et 1589 alinéa 1er du code civil,

vu l’article 1589-2 du code civil,

vu l’article 1137 alinéas 1 et 2 du code civil,

vu l’article 1992 du code civil,

vu l’article 1234 du code civil,

vu l’article 1382 du code civil,

vu la jurisprudence,

vu les pièces,

— déclarer les demandes de M. [H] [N] [D] recevables et bien fondées ;

en conséquence :

— dire et juger que la S.A.S.U. IFB FRANCE a commis au détriment de M [H] [N] [D] un dol par réticence et mensonge, lui ayant causé un préjudice dont elle doit dès lors réparation ;

à titre subsidiaire :

— dire et juger que la S.A.S.U. IFB FRANCE a commis un manquement à son obligation de

devoir et de conseil au détriment de M. [H] [N] [D] ;

en toute hypothèse :

— condamner la S.A.S.U. IFB FRANCE à payer à M. [H] [N] [D] à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

—  59.000 euros au titre de la perte de chance, correspondant à la dépréciation de l’appartement lors de sa revente,

—  66.191, 47 euros au titre du coût du prêt immobilier souscrit,

soit la somme totale de 125.191,47 euros en réparation du préjudice financier subi,

—  5.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal des professionnels à compter

de la mise en demeure du 10 mars 2020, outre l’anatocisme ;

— condamner la S.A.S.U. IFB FRANCE à payer à M. [H] [N] [D] la somme de 20.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la S.A.S.U. IFB FRANCE aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [Z] [M] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Au soutien de ses demandes, M. [H] [N] [D] expose que :

— l’agent immobilier, en tant que mandataire, doit fournir à l’acquéreur des informations complètes et loyales sur la vente envisagée et que sa présentation commerciale ne doit pas se contenter de mettre en avant les aspects favorables du projet, mais aussi attirer l’attention de l’acquéreur sur les éléments négatifs de nature à compromettre la rentabilité de l’investissement projeté ; que le devoir de vigilance reposant sur l’acquéreur, à plus forte raison lorsqu’il a la qualité de profane, ne lui impose pas de procéder à des investigations pour pallier la carence du mandataire professionnel qui a retenu des informations ; qu’il engage ainsi sa responsabilité en cas de dol ;

— qu’en l’espèce, il s’est porté acquéreur d’un bien immobilier éloigné de son domicile, après démarchage par le mandataire, dans le but de réaliser une plus-value à la revente après bénéfice de la défiscalisation ; qu’il s’est ainsi fié au document “projection financière” remis en mains propres par la S.A.S.U. IFB FRANCE, qui présentait un certain nombre d’arguments particulièrement favorables et prétendumment vérifiés de ce que la rentabilité de l’investissement était assurée ; que ce document a été déterminant de son consentement à la vente ;

— qu’il a notamment cru que le bien était acquis au meilleur prix possible selon ladite projection, alors que le prix de vente ne reflétait pas la valeur réelle de l’appartement puisque la valeur du m² avait été surestimée de près de 16% pour un logement de ce type, que les affirmations du mandataire sur les tendances conjoncturelles de l’époque ne reposaient sur aucune étude sérieuse du marché économique régionale et ne reflétaient pas la réalité de celui-ci, et que le comparatif avec les mutations d’autres biens à la même période faisaient état de prix au m² significativement inférieurs à celui en cause ;

— subsidiairement, il considère que la S.A.S.U. IFB FRANCE engage sa responsabilité délictuelle pour avoir manqué à son devoir d’information et de conseil, puisqu’en tant que commercialisateur, elle assurait une misison de conseil en gestion de patrimoine auprès de l’acquéreur et était ainsi tenue de lui délivrer une information claire et complète sur les risques inhérents à l’investissement projet ; que la preuve de la délivrance de ces informations lui incombait ;

— qu’en l’espèce, la S.A.S.U. IFB FRANCE, faisant valoir son expertise et profitant du besoin de certitudes de M. [H] [N] [D] quant à l’intéret de l’opération, l’a convaincu d’investir en lui présentant une projection financière faisant état, sous couvert d’informations apparemment rationnelles et chiffrées, d’un projet sécure à la rentabilité certaine, alors pourtant qu’elle était dépourvue d’étude sérieuse du marché immobilier local et ne contenait aucune alerte ni réserve quant aux aléas de l’opération ;

— qu’il réfute avoir souscrit une quelconque garantie des risques de moins-value à la revente qui l’aurait suffisamment averti des aléas du projet, la garantie effectivement souscrite ne couvrant que la revente “forcée” avant le terme de l’investissement ;

— le caractère non-contractuel des documents fournis est inopérant et n’est pas exonérateur de responsabilité ;

— il sollicite, sur les deux moyens soulevés, une indemnisation au titre de la perte de chance de ne pas contracter ou de le faire dans des conditions plus avantageuses, qui affecterait tant la vente que le prêt immobilier ; il évalue cette perte de chance à hauteur de la dépréciation de l’appartement depuis la vente ainsi que du coût de l’emprunt ; il invoque en outre un préjudice moral mettant en avant le fait d’avoir été abusé en son consentement à l’occasion d’un démarchage à domiicle, d’avoir investi toute son épargne dans une opération à perte et assuré une vaine gestion du bien pendant des années, la découverte des manoeuvres dont il a fait l’objet et les tracas impliqués par la procédure judiciaire ;

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 juin 2024, la S.A.S.U. IFB FRANCE sollicite du tribunal de :

à titre principal :

— juger que M. [H] [N] [D] ne rapporte pas la preuve d’un dol imputable à la S.A.S.U. IFB FRANCE ;

— juger que la S.A.S.U. IFB FRANCE n’a nullement manqué à ses obligations à l’égard de M. [H] [N] [D] ;

— débouter en conséquence M. [H] [N] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [H] [N] [D] à payer à la S.A.S.U. IFB FRANCE une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

très subsidiairement :

— constater que M. [H] [N] [D] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il revendique ;

— débouter en conséquence M. [H] [N] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [H] [N] [D] à payer à la S.A.S.U. IFB FRANCE une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En défense, la S.A.S.U. IFB FRANCE soutient que :

— le demandeur ne fait pas la démonstration de manoeuvres dolosives déterminantes du consentement à la vente, qui supposent une intention de nuire et ne se présument pas ;

— les documents, dont la “projection financière”, qui ont été fournis au futur acquéreur n’avaient aucune valeur contractuelle et ne constituaient qu’une simple simulation dont le contenu n’était ni exagéré, ni mensonger, quand bien même les éléments relatifs à la conjoncture locale étaient présentées sous un jour favorable, ce qui est commun à toute démarche publicitaire ; elle ajoute qu’il ne pouvait ignorer que les paramètres financiers et économiques sur lesquels se basait la simulation étaient sujets à aléas, et que le délai entre le contrat préliminaire et l’acte authentique était suffisamment long pour lui permettre de faire toute vérification nécessaire quant à l’opportunité de l’opération envisagée ;

— l’investissement financier du demandeur est intervenu en premier lieu dans un but de défiscalisation et que son intérêt principal dans l’opération, contrairement à ce qu’il allègue, n’était pas d’obtenir une plus-value significative en cas de revente ; elle expose qu’il ne s’est jamais plaint de son investissement jusqu’en 2020 et qu’il a bénéficié des avantages fiscaux recherchés ;

— s’agissant de la valeur vénale du bien, que le prix d’acquisition net au m² de 2 450, 08 €, après déduction des différents frais s’agissant d’une vente “clé en main”, correspondait au prix du marché de l’époque ; elle relate en outre que les prix d’aquisition et prix de revente ne peuvent être utilement comparés eu égard aux différences selon que les ventes concernent de l’immobilier neuf ou ancien ;

— il ne peut lui être reproché d’avoir trompé M. [H] [N] [D] sur le montant du prix de revente du bien, alors que ce dernier a choisi de vendre celui-ci au sortir du confinement sanitaire pour cause de Covid-19, alors que le contexte économique était mauvais car l’offre pour ce type de bien était importante ;

— s’agissant du prétendu manquement au devoir d’information et de conseil, que le demandeur ne précise pas quelles indications portées dans le document “projection financière” auraient été mensongères, qu’en tout état de cause ledit document n’était pas contractuel et les données qui y étaient contenues étaient par nature susceptibles de variation, de sorte qu’elle n’était tenue d’aucune obligation de résultat ;

— que par ailleurs, le risque de perte à la revente avait été exposé au demandeur puisqu’elle avait souscrit pour le compte de ses investisseurs une garantie “protection revente” ;

— qu’enfin, l’obligation précontractuelle d’information du professionnel ne dispense pas le consommateur de se renseigner sur les risques de l’opération en jeu ;

— subsidiairement, la S.A.S.U. IFB FRANCE considère que le préjudice réparable ne relève que d’une perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, dont la démonstration n’est pas faite par le demandeur, étant ajouté que la revente à perte dans un contexte de marché immobilier dégradé ne lui est pas imputable ; qu’en outre, le préjudice tiré de la souscription du prêt n’est pas en lien avec les fautes alléguées ; que le préjudice moral n’est justifié par aucun document ;

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes indemnitaires de M. [H] [N] [D]

1. Sur la faute de la S.A.S.U. IFB FRANCE fondée sur le dol

L’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure applicable au litige, disposait que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Selon l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de rejet de l’action en nullité pour dol dirigée contre le vendeur, l’acheteur peut agir en responsabilité extracontractuelle contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d’investissement immobilier qui lui a conseillé un investissement peu rentable (Civ. 3e, 14 janv. 2021, n° 19-24.881). Il en va de même en cas d’irrecevabilité de l’action en nullité.

En l’espèce, M. [H] [N] [D], dont il n’est pas contesté qu’il est profane dans le secteur de l’immobilier, a été démarché à son domicile par la S.A.S.U. IFB FRANCE, professionnelle pour le compte d’un promoteur immobilier, qui lui a présenté une proposition d’investissement particulièrement intéressante pour un bien situé à [Localité 7].

Cette offre, suivie d’un avant-contrat, s’est fondée principalement sur une projection financière, remise à l’intéressé par la S.A.S.U. IFB FRANCE.

S’il est indéniable que ce document n’avait aucune valeur contractuelle ainsi que l’avance la défenderesse, il n’en demeure pas moins qu’il a constitué un élément déterminant du consentement de M. [H] [N] [D] à la vente, dès lors qu’il présentait toutes les apparences d’une analyse sérieuse, documentée et personnalisée, et que ce dernier ne connaissait nullement l’état du marché immobilier de [Localité 7] pour résider à [Localité 8].

En outre, la responsabilité de la S.A.S.U. IFB FRANCE ne pouvant être engagée que sur le terrain délictuelle à l’égard de M. [H] [N] [D] égard à sa qualité de mandataire à l’acte, la circonstance que ce document soit dépourvu de tout engagement est indifférente, la faute recherchée par le demandeur n’étant pas de nature contractuelle.

La lecture de cette projection financière fait apparaître que l’investissement proposé à M. [H] [N] [D] n’a été présenté que sous un aspect hautement favorable.

Il est notamment affirmé avec assurance que l’investissement en vue d’une sortie en capital sera particulièrement rentable pour l’acquéreur (“Personne ne peut prédire l’avenir, cependant il est certain que la revente s’effectuera dans d’excellentes conditions” ; “les implantations des résidences dans des régions à fort potentiel économique, l’exigence d’une architecture soignée et la pénurie de logements permettent une plus-value significative lors de la revente” ; “prix d’achat inférieur ou égal au prix du marché”).

L’investissement est présenté comme une opération foncièrement sécure pour l’acquéreur, celui-ci étant assuré d’un bénéfice important à la revente, pour un bien acquis à seulement 119 000 euros et dont la valeur est alors évalué à 147 962 euros à 10 ans, outre les avantages de la défiscalisation promise.

À cet égard, s’il est vrai que l’opération était avant tout présentée comme un investissement locatif dans un objectif de défiscalisation, il ne peut être nié que la sortie en capital constituait également un intérêt de l’achat, dès lors qu’il figure au rang des différents objectifs énumérés par la projection financière.

La S.A.S.U. IFB FRANCE soutient qu’il lui était parfaitement loisible, en sa qualité de commercialisateur, de fournir une présentation la plus attractive possible et de se situer dans l’hypothèse la plus favorable pour l’acquéreur, sans que sa documentation ne soit mensongère, ni qu’elle excède le cadre admissible en matière publicitaire.

Toutefois, en sa qualité de professionnelle affichée de l’investissement immobilier, il lui appartenait de délivrer à l’acquéreur potentiel, conformément à son devoir précontractuel d’information, une présentation fidèle, référencée, objective et sérieuse du bien, ainsi que des contreparties attendues et des avantages espérés.

Ce devoir était d’autant plus important compte tenu de la qualité de M. [H] [N] [D], lequel n’avait aucune compétence en matière d’investissement, ainsi que de son éloignement de la région dans laquelle se situait le bien immobilier.

Or, la projection en question ne fait état d’aucune mention des risques que présentait l’opération immobilière en cas de revente recherchée par l’acquéreur.

À cet égard, les garanties proposées dans la projection financière ne suppléent pas l’absence de mention des aléas encourus, dès lors qu’elles ne couvraient que le risque locatif et le risque de revente forcée résultant d’évènements déterminés (décès accidentel, invalidité, licenciement, divorce), aucunement la perte financière en cas de revente libre à l’issue de l’opération fiscale.

Plus encore, il ne ressort de la projection financière aucune réelle étude concrète sur la réalité du marché immobilier tourquennois, ni sur les tendances conjoncturelles de l’époque, la S.A.S.U. IFB FRANCE se contentant à cet égard de décrire la ville comme étant particulièrement attractive et dynamique, sans aborder les aspects plus négatifs en termes démographiques ou d’habitat, lesquels ressortent par exemple des données de l’INSEE produites en demande : diminution de la population générale et vieillissement, augmentation du nombre de logements vacants, diminution du nombre de résidences principales construites etc., soit autant d’éléments qui auraient dû être portées à l’attention de M. [H] [N] [D] pour qu’il exprime un consentement éclairé.

Il ne saurait être reproché à ce dernier de ne pas avoir personnellement fait vérifier, avant la signature de l’acte notarié ou pendant le délai de réflexion, la réalité des informations qui lui avaient été transmises, ni d’avoir réalisé des investigations complémentaires pour pallier la carence du mandataire, alors précisément que celui-ci était investi d’un devoir de conseil et d’information et ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant une prétendue négligence de son cocontractant.

Plus encore, il résulte de l’analyse conduite par le demandeur que la valeur vénale du bien a fait l’objet d’une surestimation manifeste dès lors que :

— le bien a été vendu pour un prix de 99 498, 33 euros hors taxes,

— il résulte de l’acte notarié que, s’agissant d’une vente “acte en mains”, les frais venant en déduction du prix et pris en charge par le vendeur ont été évalués à 2 400 euros, de sorte que l’estimation de ces frais à 10%, avancée par la défenderesse dans ses écritures, au demeurant non étayée par une quelconque pièce, ne peut être retenue,

— en conséquence, eu égard à la surface du bien de 36, 55 m², le prix au m² s’établit à 2 656, 59 euros, non à 2 450, 08 euros ainsi que le prétend la défenderesse,

— or, au regard des qualités et de l’emplacement géographique du studio, celui-ci aurait à l’évidence dû être catégorisé comme relevant de la classe “normale” et ainsi être évalué, d’après la cote annuelle des valeurs vénales immobilières dont se prévaut la défenderesse, à 2 290 euros le m²,

— les références produites par le demandeur pour des biens similaires confirme cette tendance,

— ainsi, la surestimation de la valeur du bien est de 13 398, 83 euros, soit un montant non négligeable dépassant la simple marge de négociation immobilière, étant rappelé que la projection financière présentait une acquisition à un prix inférieur ou égal à celui du marché,

La société défenderesse ne justifie pas de ce que la revente du bien à 60 000 euros s’est effectuée en 2020 dans un contexte économique dégradé, se bornant à déclarer qu’elle était intervenue au sortir du confinement sanitaire, alors que M. [H] [N] [D] démontre, à l’inverse, l’évolution générale favorable du marché de l’immobilier, certes au niveau national et non régional, depuis le début du siècle. Une revente à perte de près de 50% ne peut en tout état de cause pas se justifier par une telle conjoncture défavorable supposée, ni par la différence de prix entre l’immobilier neuf et ancien.

En définitive, ces éléments constituent un faisceau d’indices démontrant que la S.A.S.U. IFB FRANCE, qui en sa qualité de professionnelle de l’investissement immobilier ne pouvait raisonnablement ignorer ni la réalité du marché tourquennois, ni la valeur réelle du bien ainsi que sa surestimation par le promoteur, a nécessairement retenu des informations cruciales sur l’investissement qu’elle proposait à M. [H] [N] [D] et lui a fait une présentation erronée, infidèle et incomplète de l’opération, dans l’objectif de l’inciter à conclure la vente en l’état futur d’achèvement.

La qualité de la S.A.S.U. IFB FRANCE, l’intérêt qu’elle avait dans le succès de l’opération immobilière, ainsi que les circonstances dans lesquelles les négociations sont intervenues, soit à l’occasion d’un démarchage à domicile de l’acquéreur potentiel, simple consommateur, excluent toute forme de négligence mais au contraire caractérisent une intention d’abuser le demandeur.

Il en résulte que la S.A.S.U. IFB FRANCE a commis un dol par réticence et mensonge, dont il est résulté pour M. [H] [N] [D], dont le consentement a été vicié, une erreur sur le prix du bien et la rentabilité économique de l’opération projetée.

La faute de la S.A.S.U. IFB FRANCE, en sa qualité de mandataire, est ainsi caractérisée, engageant sa responsabilité extracontractuelle.

Il n’y a pas lieu d’examiner le second moyen tenant au manquement au devoir d’information et de conseil.

2. Sur les préjudices

*Sur les préjudices financiers,

L’indemnisation exclut à titre de principe toute demande à la hauteur de la totalité des pertes subies ; elle se limite à une certaine somme correspondant à la seule chance perdue (Civ. 3e., 7 avril 2016, n°15-11.342).

Il a été jugé que la victime d’un dol qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, et non à la perte de chance d’avoir pu réaliser un autre investissement (Com., 10 juill. 2012, n° 11-21.954).

Au cas présent, M. [H] [N] [D] sollicite une indemnisation au titre de la perte de chance, qu’il évalue à hauteur de la somme totale de 125 191, 47 euros, correspondant à la dépréciation de l’appartement lors de sa revente de 59 000 euros et au coût du prêt immobilier souscrit de 66 191, 47 euros tel qu’il ressort de l’offre de prêt produite.

L’octroi de tels montants contreviendrait toutefois au principe de la réparation intégrale sans perte ni profit, alors que le préjudice indemnisable, en l’absence d’annulation, n’est en l’espèce constitué que par la perte de chance pour le demandeur de ne pas avoir contracté un investissement ainsi que l’emprunt qui lui était adossé dans des conditions plus avantageuses et que, en outre, M. [H] [N] [D] a pu jouir de la propriété de l’immeuble pendant plusieurs années, le mettre en location et surtout bénéficier des avantages de la défiscalisation recherchée.

Par ailleurs, la S.A.S.U. IFB FRANCE ne peut être tenue responsable de la dépréciation du bien résultant en partie d’éléments extérieurs, sa faute étant en l’espèce cantonnée à la rétention d’informations quant à la fiabilité de l’acquisition et la réalité de la valeur du bien à l’achat, ayant empêché M. [H] [N] [D] d’investir dans de meilleures conditions.

Dans ces conditions, le tribunal retiendra un taux de 20% qui s’appliquera sur le prix d’acquisition de l’appartement et le coût du prêt.

En conséquence, la S.A.S.U. IFB FRANCE sera condamnée à payer à M. [H] [N] [D] les sommes de 23 800 euros au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien à des conditions plus avantageuses et de 13 238, 29 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter un prêt à des conditions plus avantageuses, soit la somme totale de 37 038, 29 euros.

*Sur le préjudice moral,

M. [H] [N] [D], à qui il a été présenté lors d’un démarchage à domicile une opération immobilière attrayante et ayant toutes les apparences d’un investissement sécure, a constaté, plus de dix ans après, lors de la revente à perte de son bien, qu’il avait réalisé un mauvais placement et avait été trompé par la S.A.S.U. IFB FRANCE, en qui il avait pourtant placé sa confiance en sa qualité de professionnelle.

La révélation de la tromperie ainsi que les tracas liés à la revente du bien et la procédure judiciaire lui ont nécessairement causé un préjudice moral résultant directement de la faute de la S.A.S.U. IFB FRANCE.

Cette dernière sera ainsi condamnée à lui verser, à ce titre, la somme de 5 000 euros de dommages-et-intérêts.

*Sur les intérêts et l’anatocisme,

En l’absence de contestation sur ce point, les sommes précitées porteront intérêts au taux légal applicable aux professionnels à compter du 10 mars 2020, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts sera également ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

II. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la S.A.S.U. IFB FRANCE sera condamnée aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me [Z] [M] en application des dispositions de l’article 699 du même code.

Elle sera en outre condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à M. [H] [N] [D] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A.S.U. IFB FRANCE à payer à [H] [N] [D] les sommes suivantes :

—  23 800 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le bien à des conditions plus avantageuses ;

—  13 238, 29 euros au titre de la perte de chance de contracter le prêt à des conditions plus avantageuses ;

—  5 000 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal des professionnels à compter du 10 mars 2020 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la S.A.S.U. IFB FRANCE aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE Me [Z] [M] à recouvrir directement contre la S.A.S.U. IFB FRANCE ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

CONDAMNE la S.A.S.U. IFB FRANCE à payer à [H] [N] [D] la somme de 5 000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT