TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00535 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U4AV

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 19 Mai 2026

S.A. SOCIETE ALTEAL, ANCIENNEMENT DENOMMEE SA [Localité 2] HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[B] [X] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Christine DUSAN

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Mardi 19 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Cadre Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Février 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE ALTEAL, ANCIENNEMENT DENOMMEE SA [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [B] [X] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte du 05 janvier 2016, à effet du même jour, la SA [Localité 2] HABITAT, a donné à bail à Madame [B] [X] [T], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer de 284,89 €, outre une provision mensuelle de charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement et un dépôt de garantie a été versé pour un montant de 284,89 euros.

Par lettre remise en main propre, Madame [B] [X] [T] a donné congé à la bailleresse pour le 13 décembre 2024 et un état des lieux de sortie a été établi à la date du 16 décembre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 avril 2025, la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, a mis en demeure Madame [B] [X] [T] de régler la somme de 3.155,90 euros au titre des réparations locatives.

Le 03 août 2025, un procès verbal de carence à la procédure de médiation a été dressé.

Par acte de commissaire de justice 02 octobre 2025, la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, a fait assigner Madame [B] [X] [T] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], à l’audience du 19 février 2026, en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la condamner à lui payer la somme de 3.155,90 € avec intérêts à compter de la lettre de mise en demeure du 17 avril 2025,

— la condamner à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, expose que la comparaison des états des lieux, d’entrée et de sortie établis contradictoirement, fait apparaître des dégradations locatives qui lui sont imputables. Elle fait état que ses relances sont restées vaines et qu’elle n’a pas donné suite à la tentative de médiation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 février 2026.

Lors des débats, la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT.

En défense, Madame [B] [X] [T], bien que citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur l’absence d’un défendeur

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’ " en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. "

Madame [B] [X] [T], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, et dont la lettre recommandée avec avis de réception envoyée par commissaire de justice a été versée aux débats, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, par jugement réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, le bail, ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [B] [X] [T] reste devoir la somme de 3.067,79 euros et particulièrement la somme de 1.687,25 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 19 juin 2025 (mois de décembre 2024 inclus prorata temporis).

La créance locative, constituée des loyers et charges impayés a fait l’objet d’une mise en demeure et d’une tentative de médiation, restées sans réponse, de sorte qu’elle est exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé.

Faute de comparaître, Madame [B] [X] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 1.687,25 euros.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure envoyée le 22 avril 2025.

— Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », ce qui comprend notamment la vétusté.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :

— d’user paisiblement des lieux loués,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,

— de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.

De son côté, en application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement lors de la remise et lors de la restitution des clés est joint au contrat de bail.

Le locataire a ainsi comme obligation, durant le bail, d’entretenir la chose louée et d’effectuer les réparations locatives qui s’imposent et doit restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement de quelconques indemnités en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps.

Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet d’apprécier l’existence de manquements du locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

S’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

Enfin, il convient de relever que l’obligation d’indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n’est pas subordonnée à l’obligation pour lui de justifier de la dépense faite mais seulement de son coût, dont l’évaluation est laissée à l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, produit les états des lieux dont celui d’entrée établi contradictoirement le 05 janvier 2016 et celui de sortie dont il ressort que la signature mentionne “huissier” en date du 16 décembre 2024.

Ces parties ont, ensemble, constaté l’état du logement à ces dates, correspondant à une situation de fait.

La SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT verse à la procédure plusieurs factures et notamment de :

— la SARL CASADEI en date du 17 février 2025 d’un montant de 418 euros TTC relative à la fourniture et pose en remplacement d’une vitre sur porte fenêtre dans le séjour,

— la SARL PINON PEINTURE en date du 07 février 2025 d’un montant de 2.068 euros TTC concernant la peinture de plusieurs pièces du logement,

— la SAS EDG, exerçant sous le nom commercial Logistahometech en date du 15 avril 2025 d’un montant de 816,97 euros au titre du remplacement de la porte bois, d’un convecteur 500W, d’une serrure boîte aux lettres, d’une bonde d’évacuation lavabo, d’une grille d’entrée d’air et d’un convecteur 1250W,

— la SAS EDG, exerçant sous le nom commercial Logistahometech en date du 08 avril 2025 d’un montant de 340,78 euros concernant la fourniture et la pose d’un tablier pvc de volet roulant,

— la SARL MIDI MULTISERVICES en date du 18 février 2025 d’un montant de 385 euros TTC concernant le remplacement de deux pans de mur de faïence dans la douche.

Il est rappelé que la locataire a occupé le logement durant près de 9 années, à savoir exactement 8 ans, 11 mois et 11 jours).

Or, tel que cela a été rappelé précédemment, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Il convient donc d’analyser les demandes par rapport à la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Toutefois, il est observé qu’aucune facture ou encore devis de ménage n’étant produits, l’existence de “poussière”, “toiles d’araignées”, la présence de “mégot de cigarette”, les “traces” ou “traces sur les vitres” et autres mentions se rapportant à l’absence de ménage à la sortie des lieux, bien qu’impatables à la locataire, ne sont pas évalués, ce qui ne pourra donner lieu à indemnisation.

— S’agissant de la facture de la SARL CASADI relative à la fourniture et pose en remplcameent de 1 vitre sur porte fenêtre dans séjour

La prestation facturée correspond à de la vitrerie dont l’imputabilité en cas de désordre est intégralement à la charge du locataire.

Il ressort de la comparaison des états des lieux qu’à la sortie, le “vitrage de la porte fenêtre de droite est cassé”, “mise en sécurité ext” avec une précision indiquant “facturation pour nouveau double vitrage”, de sorte que ce désordre est totalement imputable à l’ancienne locataire.

En conséquence, il convient de retenir une somme imputable à l’ancienne locataire d’un montant de 418 euros.

— S’agissant de la facture LOGISTAHOMETECH du 08 avril 2025 concernant le tablier PVC de volet roulant

La prestation facturée correspond à un équipement dit “volet roulant” dont il est d’usage d’évaluer la durée de vie à 15 années avec une franchise de 3 ans, un taux d’abattement de 5% par an et une valeur résiduelle à la charge du locataire de 25%.

Il ressort de la comparaison des états des lieux que lors de la sortie des lieux, le volet de la fenetre PVC du séjour compte de “nombreuses lames absentes” et une mention indique “facturation pour nouveau volet”, ce qui ne figurait pas lors de l’entrée dans les lieux, de sorte que ces désordres sont imputables à l’ancienne locataire.

Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation arrondie à 9 années, la somme retenue mise à sa charge sera de 238,55 euros (340,78€ x 70%).

— S’agissant des peintures,

Il ressort de la comparaison des états des lieux que plusieurs pièces de l’appartement et notamment la chambre 1, le placard de cette chambre, la cuisine, l’entrée, la salle de bain, le séjour et les toilettes, présentent des “traces”, “traces noires”, “traces de coulure”, des peintures “jaunies”, “rayures”, et “traces jaunes”, correspondant à des désordres imputables à la locataire.

Néanmoins, il est d’usage de considérer une durée de vie concernant la peinture, de 7 ans, avec une part résiduelle de 10%.

En conséquence, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, il sera retenu une somme imputable à l’ancienne locataire de 206,80 euros (10% x 2.068€ TTC).

— S’agissant de la facture LOGISTAHOMETECH du 15 avril 2025 dite de divers travaux

Les prestations facturées correspondent essentiellement à de la quincaillerie dont il est d’usage d’évaluer la durée de vie à 10 années avec une franchise de 2 ans, un taux d’abattement de 10% par an et une valeur résiduelle à la charge du locataire de 20%.

Il ressort de la comparaison des états des lieux que toutes les prestations figurant sur cette facture sont portées sur l’état des lieux de sortie en dégradations, de sorte que ces désordres sont imputables à l’ancienne locataire.

Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation arrondie à 9 années, la somme retenue mise à sa charge sera de 245,10 euros (816,97€ x 30%).

— S’agissant de la facture MMS relative au remplacement de 2 pans de mur de faience dans la douche

La prestation facturée correspond à de la faïence murale dont il est d’usage d’évaluer la durée de vie à 20 années avec une franchise de 10 ans, un taux d’abattement de 8% par an et une valeur résiduelle à la charge du locataire de 20%.

Il ressort de la comparaison des états des lieux, alors que la faïence était évaluée en bon état lors de l’entrée dans les lieux, qu’à la sortie une mention indique “sonne creux et 1 fissure, joint de mortier ne tient pas par certains endroits”.

Toutefois, bien que la durée d’occupation soit comprise dans la franchise qui entraine l’imputabilité des travaux à 100% à la charge de la locataire, l’absence de détails s’agissant des joints de mortier qui ne tiennent pas ou encore de carreaux qui sonnent creux, ne permet pas de savoir si ces désordres n’auraient pas pu être seulement repris, au lieu d’un remplacement intégral.

En conséquence, il convient de retenir une somme imputable à l’ancienne locataire d’un montant ramené à 200 euros.

En revanche, les sommes de 4,80 euros et 12 euros portées sur le décompte locatif en date du 31 décembre 2024 ne sont pas justifiées, de sorte qu’elles ne seront pas mises à la charge de l’ancienne locataire.

En définitive, il y a lieu de condamner Madame [B] [X] [T] à payer à la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, la somme de 1.308,45 euros (418€+238,55€+206,80€+245,10€+200€) au titre des réparations locatives, soit la somme de 935,45 euros après déduction du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux pour un montant de 284,89 euros et de la régularisation du 30 avril 2025 pour un montant de 88,11 euros.

— Sur les mesures accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [B] [X] [T], qui succombe, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser à la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [B] [X] [T] à payer à la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, la somme de 1.687,25 euros, au titre de l’arriéré locatif, selon décompte du 19 juin 2025, échéance de décembre 2024 comprise au prorata temporis, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure envoyée le 22 avril 2025;

CONDAMNE Madame [B] [X] [T] à payer à la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, la somme de 935,45 euros, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie qui sera conservé par La SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT et de la régularisation du 30 avril 2025, à compter de la mise en demeure envoyée le 22 avril 2025;

CONDAMNE Madame [B] [X] [T] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [B] [X] [T] à verser à la SA ALTEAL, anciennement dénommée [Localité 2] HABITAT, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE