TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/03656 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTXL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

[U] [I]

C/

[L] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à M^e BOURNET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des référés assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [U] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pierrick BOURNET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [L] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 septembre 2015, Monsieur [U] [I] a donné à bail à Monsieur [L] [Y] un appartement à usage d’habitation non principale situé [Adresse 5] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 550 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 11 juillet 2025, Monsieur [U] [I] a fait signifier à Monsieur [L] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, Monsieur [U] [I] a ensuite fait assigner Monsieur [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2015 pour le logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 27 juillet 2025 ;

— juger que Monsieur [L] [Y] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 5] à [Localité 9] ;

— ordonner en conséquence à Monsieur [L] [Y] et à tous occupants de son chef la libération des lieux et la restitution des clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— juger qu’à défaut de libération effective des lieux volontaire et de restitution des clés dans ce délai, Monsieur [I], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [Y], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [L] [Y] à verser à titre provisionnel à Monsieur [I] la somme de 5.115,85 euros au titre des loyers et des charges dus au jour de la délivrance de l’assignation, à parfaire,

— condamner Monsieur [L] [Y] à payer à titre provisionnel à Monsieur [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 726 euros à compter du 27 juillet 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

A l’audience du 5 décembre 2025, Monsieur [U] [I], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8.178,07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice à personne le 22 septembre 2025, Monsieur [L] [Y] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

L’article 1224 du Code Civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier au débiteur d’une décision de justice. »

L’article 1225 du Code Civil dispose “: La clause résolutoire précise les engagements dont l’indexation entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire."

L’article 1728 du Code Civil dispose : " Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1) D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2) De payer le prix du bail aux termes convenus " .

En l’espèce, le bail conclu porte sur un appartement à usage d’habitation non principale, de sorte que les règles de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 ne sont pas applicables, puisqu’il ne s’agit pas d’un logement à usage d’habitation principale.

Par conséquent, les stipulations contracutelles prévues au contrat de bail du 22 septembre 2015 sont applicables.

Le bail conclu le 22 septembre 2015 contient une clause résolutoire (Article 12 « Clause résolutoire »), laissant un délai de quinze jours pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de quinze jours pour régler la somme de 4.389,85 euros a été signifié le 11 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [L] [Y] n’a réglé dans le délai de quinze jours aucune partie de la somme.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juillet 2025.

Le contrat se trouvant résilié, Monsieur [L] [Y] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [L] [Y] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [U] [I] produit un décompte du 4 décembre 2025 démontrant que Monsieur [L] [Y] reste devoir la somme de 8.178,07 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [L] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.178,07 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local, Monsieur [L] [Y] sera également condamné afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouerau paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 26 juillet 2025 au 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [I], Monsieur [L] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2015 entre Monsieur [U] [I] et Monsieur [L] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 26 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [U] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Y] à verser à Monsieur [U] [I] à titre provisionnel la somme de 8.178,07 euros (décompte arrêté au 4 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [U] [I] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Y] à verser à Monsieur [U] [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,