MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/01535

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 5] et [Localité 7]

ET :

[I] [N]

Débats à l’audience du 10 Octobre 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7]

à Mme [N]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 5] et [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, représentée par Mme [Z] munie d’un pouvoir en date du 3 octobre 2024

D’une Part ;

ET :

Madame [I] [N]

née le 28 Octobre 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2014, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a loué à Madame [N] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 354 euros, outre 101,92 euros au titre des provisions pour charges.

Par acte d’huissier du 8 décembre 2023 remis à étude, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [I] un commandement de payer la somme de 3561,74 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er décembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 21 mars 2024 délivré à étude, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

— voir procéder à la tentative de conciliation prévue par la loi,

à défaut de conciliation :

— constater le jeu de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail,

— à défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du jour du jugement,

— dire, en conséquence, que Madame [N] [I] est devenue occupante sans droit ni titre et devra quitter et rendre libre, vide de corps et de bien ainsi que de tous occupants de son chef, le logement,

— dire que faute pour elle de le faire dans le délai de la loi, elle pourra y être contrainte par toutes voies de moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [N] [I] à payer une somme de 3138,83 euros au titre des loyers et charges impayés,

— condamner Madame [N] [I] à payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la réglementation en vigueur et que les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compte de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [N] [I] à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [N] [I] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 7] le 22 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2685,56 euros, au titre des loyers et charges échus au 9 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il indique que la locataire est très investie sur sa dette locative, et que les paiements sont désormais réguliers. Il ne s’oppose pas à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le locataire est présent. Madame [N] [I] reconnaît la dette locative, qu’elle explique par un arrêt maladie pour dépression et par des versements irréguliers de l’APL. Elle indique qu’elle doit être licenciée pour inaptitude le 7 novembre 2024 et que les indemnités qu’elle percevra lui permettront d’apurer sa dette. Elle indique pouvoir verser 50 euros par mois en plus des loyer et charges courant.

Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 10 juillet 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 du titre I des conditions générales qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seuls des règlements partiels ayant été effectués à hauteur de 380 euros dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 8 décembre 2023 (visant une dette de 3561,74 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 janvier 2024.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 2685,56 euros.

Madame [N] [I] reconnaît cette dette locative.

Cependant, la somme réclamée appelle les observations suivantes : elle apparaît très inférieure au total mentionné sur le décompte, même après déduction des frais d’huissier et d’enquête sociale.

En tout état de cause, la dette locative à retenir ne pouvant dépasser la somme demandée, il convient de retenir la somme de 2685,56 euros.

Madame [N] [I] est par conséquent condamnée au paiement de cette dette locative.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, Madame [N] [I], présente à l’audience, demande des délais de paiement et propose de régler 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle sollicite, implicitement, le maintien dans le logement, autrement dit la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, en versant 300 euros le 26 septembre 2024, alors que le loyer résiduel est de 283,69 euros.

Madame [N] [I] propose de verser un montant mensuel de 50 qui ne lui permettra pas de solder la dette locative dans le délai légal. Il conviendra donc de prévoir une mensualité un peu plus élevée.

Par suite, compte tenu de ces éléments, Madame [N] [I] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, Madame [N] [I] se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [I], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 novembre 2014 entre l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Madame [N] [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [I] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2685,56 euros (deux mille six cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante-six centimes) (décompte arrêté au 9 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), au titre des loyers et charges impayés ;

AUTORISE Madame [N] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 75 euros (soixante-quinze euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [N] [I] soit condamnée à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

* que le sort des meubles soit alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Madame [N] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,