MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 06 Décembre 2024

N° RC 24/01238

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[P] [R]

Débats à l’audience du 03 Octobre 2024

copie et grosse le :

à Me [Localité 5]

copie le :

à Me [R]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 06 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [P] [R]

né le 24 Décembre 2000 à [Localité 4] (MALI), demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/01238

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 16 juin 2020, la SAEM CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [P] portant sur un logement situé sis [Adresse 8], à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,28 € charges comprises.

Le 14 décembre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, de fournir un justificatif d’assurance et de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [R] [P] par acte d’huissier du 27 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [R] [P] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [R] [P] se trouve être occupant sans droit ni titre;

— l’expulsion de Monsieur [R] [P] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [R] [P] au paiement de la somme de 1572,77 € au titre des loyers arriérés et charges dûment justifiés, impayés selon décompte arrêté au 12 février 2024 (échéance de janvier incluse) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

— la condamnation de Monsieur [R] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges annexes comprises convenus au contrat de location d’habitation et au contrat de parking intérieur à compter de la date d’effet de la résiliation des baux, soit à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à parfaite libération du logement de ses occupants et de tous meubles et sur laquelle viendront s’imputer les versements effectués ;

— la condamnation de Monsieur [R] [P] à verser àla SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [R] [P] aux dépens qui comprendont notamment les frais de commandement ;

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 9] le 28 février 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience,la SAEM CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2691,88 € arrêtée au 1er octobre 2024. Elle précise que la situation de surendettement de Monsieur [R] [P] a été déclarée recevable par la commission de surendettemment des particuliers d'[Localité 6] et [Localité 9] qui a imposé un échelonnement des dettes.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 27 février 2024 signifié à personne, Monsieur [R] [P] a comparu et a déclaré être salarié en CDI et percevoir un revenu mensuel de 1800,00 € mais il a fait part de ses craintes quant à la perte de son emploi. Il a ajouté vivre en couple avec un enfant d’un an et demi à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 9] par voie électronique le 28 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement renouvelés.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 16 juin 2020 aux termes duquel il est prévu aux conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 14 décembre 2023 à Monsieur [R] [P] et portant sur la somme de 1280,43 € dont 1192,18 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement de payer fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant un délai de six semaines au locataire pour régulariser la dette locative. Or, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n’est applicable qu’au contrat conclu ou renouvelé après son entrée en vigueur. En l’espèce, le bail d’habitation a été conclu le 16 juin 2020 et reconduit tacitement tous les ans depuis lors sans faire l’objet d’un renouvellement. Partant, la clause résolutoire ne peut produire ses effets que deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [R] [P] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 février 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 juin 2020, le commandement de payer délivré le 14 décembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 3 octobre 2024 faisant apparaître une somme de 2691,88 € à la charge du locataire après déduction d’un prélèvement automatique de 452,65 € en date du 3 octobre 2024.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 209,50 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [P] à verser à la SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2482,38 € (2691,88 € – 209,50 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 3 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 9] a rendu le 30 mai 2024 au profit de Monsieur [R] [P] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement et a imposé des mesures de réaménagement de la dette le 29 août 2024. La situation de surendettement demeure en cours d’instruction, le courrier de validation des mesures par la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 6] et [Localité 9] n’ayant pas été communiqué.

Il résulte enfin du décompte susvisé que Monsieur [R] [P] a repris les paiements avant l’audience et ce, depuis juin 2024.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [R] [P] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 56,08 €; et ce, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour le locataire de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [R] [P].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 15 février 2024 ;

Condamne Monsieur [R] [P] à payer à la SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2482,38 € (DEUX MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS ET TRENTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 octobre 2024 ;

Autorise Monsieur [R] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 56,08 € et le solde à la 36ème échance, dont la première interviendra le mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit du locataire, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [R] [P] d’avoir libéré les lieux [Adresse 8], à [Localité 7], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [R] [P] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [R] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [R] [P] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection