NE Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 19 JUIN 2025

N° RG 23/02745 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IZCF

DEMANDEURS

Monsieur X Y né le […] à CHANCAY (37210) de nationalité Française, demeurant 6 rue d’Am boise – 37210 CHANCAY

Madame Z AA épouse Y née le […] à TOURS (37000) de nationalité Française, demeurant 6 rue d’Am boise – 37210 CHANCAY représentée par Maître Emeric DESNOIX de la SELARL SELARLU DESNOIX, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. FOX-ORN (RCS de TOURS n° 395 003 239), dont le siège social est […] 1 rue Claude Thion

- TOURS

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) (RCS de PARIS n° 775 684 764), dont le siège social est […] 8 rue Louis Armand

- 75015 PARIS Toutes deux représentées par Maître Vincent DAVID de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

As[…]tée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 puis prorogée au 19 Juin 2025.

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EXPOSÉ DU LITIGE  :

Par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement dressé le 15 novembre 2013, Monsieur X Y et Madame Z Y née

AA son épouse ont acquis auprès de la SARL FOX-ORN, promoteur immobilier, une maison individuelle […]e […] (37 390). La SARL FOX-ORN est assuré auprès de la SMABTP au titre de la garantie décennale et au titre de la garantie dommages-ouvrage.

Les travaux ont fait l’objet d’une réception sans réserve le 21 décembre 2013.

Courant 2015, des fissures sont apparues au niveau de la façade avant de la maison comme sur les autres maisons faisant partie du même projet de construction.

Une expertise amiable a été diligentée par la SMABTP puis une seconde à l’initiative des époux Y sans qu’aucun accord ne soit trouvé concernant la prise en charge des travaux de reprise des désordres.

Le 25 juillet 2017, les époux Y ont constaté l’apparition de nouvelles fissures sur la façade arrière de la maison et une nouvelle expertise amiable était diligentée.

Par courrier du 4 juin 2018, la SMABTP a informé les époux Y de son refus de prendre en charge les réparations au titre de la garantie dommages- ouvrage.

Les époux Y ont fait assigner la SARL FOX-ORN et la SMABTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de TOURS qui, par ordonnance du

24 mars 2020 a ordonné une expertise judiciaire confiée au cabinet BL ATELIER, remplacé par Monsieur AB AC par ordonnance du 5 juin 2020.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 22 décembre 2022.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de Justice des 19 mai et 27 juin 2023, Monsieur X Y et Madame Z AA épouse Y ont fait assigner la SARL FOX-ORN et la SMABTP devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir :

- HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur AB

AC en date du 9 novembre 2022,

- CONDAMNER solidairement la SMABTP et la Société FOX ORN, à verser à Monsieur X Y et Madame Z Y les sommes suivantes :

- 11.768,92 € TTC au titre de ses préjudices matériels (travaux de reprise)

- 2.172 € TTC au titre des honoraires du maître d’œuvre

- 320 € au titre de ses préjudices immatériels (frais de relogement pendant travaux)

- 4.000 € au titre des frais de procédure

- Remboursement intégral des frais d’expertise judiciaire (dépens)

- Au titre du préjudice moral : 1.500 €,

- ORDONNER que les montants des travaux auxquels les défendeurs seront condamnés soient indexés sur l’indice BT 01 à compter du 9 novembre 2022, correspondant à la date du dépôt du rapport d’ex pertise,

- CONDAMNER la SMABTP à verser à Monsieur X Y et

Madame Z Y la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles (article 700 du Code de procédure civile), ainsi qu’aux entiers dépens de la

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présente instance, en ce y compris les dépens de l’instance de référés et le coût de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur AB AC, dont distraction au profit de Maître Emeric DESNOIX, membre de la SELARL CABINETS DESNOIX,

- DEBOUTER la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes,

- ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant appel ou caution.

Par leurs conclusions en défense notifiées par voie électronique le 15 février 2024 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SARL FOX-ORN et la SMABTP demandent au tribunal de :

- Donner acte à la SMABTP de ce qu’elle maintient son offre formulée le 2 février 2017, d’avoir à verser une indemnité de 10 478.92 euros, correspondant aux travaux de reprise de la fissure sur façade, côté rue.

- Débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes plus amples et contraires.

- Condamner les époux Y à régler à la SMABTP et à la société FOX ORN, une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du

CPC, ainsi qu’en tous les dépens.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 753 du Code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025 et l’affaire a été plaidée

à l’audience du 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur les demandes indemnitaires des époux Y :

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil, “la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement”.

L’article 1601-3 du Code civil dispose que “la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages

à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux”.

Aux termes de l’article 1646-1 du même Code, “Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles

1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

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Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.”

En application de l’article 1792 du Code civil, pour relever de la garantie décennale, le désordre doit intervenir dans le cadre d’une opération de construction immobilière et affecter un ouvrage immobilier dans ses éléments constitutifs ou sous certaines conditions dans ses éléments d’équipement, doit revêtir une certaine gravité, en portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou en le rendant impropre à sa destination et être caché lors de la réception des travaux.

Sur la nature des désordres :

Il ressort des constatations de l’expert judiciaire que l’immeuble présente trois désordres :

- Deux fissures sur la façade arrière : elles sont longitudinales et parallèles de part et d’autre du tableau de fenêtre sur palier, leur dessin est révélateur d’un affaissement en milieu de portée de la poutre ; ce type de désordre est dû à une faiblesse de la poutre qui est probablement sous-dimensionnée au regard du cumul des contraintes de charges,

- Difficultés à l’ouverture et à la fermeture des volets battants de la façade arrière : les persiennes ne sont pas ajustées aux dimensions des baies, l’expert émet l’hypothèse d’une erreur de dimensionnement de la baie selon la cote retenue en brut ou en fini et suggère d’y remédier dans un premier temps par la pose de rondelles,

- Microfissures sur la cloison de doublage côté fenêtre de la salle de bain à l’étage : elles seraient dues au retrait du mortier de pose, ce type de microfissure apparaissant dans un délai très court après montage et généralement à la suite d’un temps très sec et l’absence d’humidification des blocs de maçonnerie au moment de la réalisation des enduits de ravalement.

Il est constant que les deux fissures de la façade arrière et les microfissures côté fenêtre de la salle de bain à l’étage sont apparues plusieurs mois après la réception.

Ces fissures affectent la solidité de l’immeuble dès lors qu’elles portent atteinte à l’imperméabilité de l’immeuble à l’air et à l’eau.

S’agissant du désordre affectant les volets battants, l’expert judiciaire conclut que :

“Si selon dire, à la réception le défaut était visible, c’est de notre avis principalement à l’usage que l’on peut s’en rendre compte. Tout dépend si au jour de la réception, les essais de manipulation des volets ont été réalisés. Car ce défaut est perceptible en fin de chantier, s’il concerne la maçonnerie, compris par l’entreprise chargée de la pose des volets. Une déformation en cours de vie de l’immeuble n’est pas retenue, et le phénomène de dilatation non plus, car il faut admettre dans le même temps la rétractation du métal, qui retrouve son état initial en fonction de la hausse et la baisse des températures extérieures. Ceci étant, nous faisons observer que les volets concernés sont sur une façade orientée Nord-ouest. Par conséquent non exposée à un ensoleillement direct. A la question de savoir si le désordre allégué, constaté et identifié compromet la solidité de l’ouvrage, la réponse est positive sauf à engager les travaux de réparations idoines, éprouvées pour le même symptôme observé sur les logements de même type intéressant tous les logements de type 3.”

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Sur la responsabilité de la SARL FOX-ORN et sur la garantie d’assurances de la SMABTP :

La SARL FOX-ORN en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire a engagé sa responsabilité décennale au regard des trois désordres constatés par l’expert judiciaire.

Selon l’article 124-3 du Code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité de la personne responsable.

La SARL FOX-ORN a souscrit auprès de la SMABTP une police d’assurances de responsabilité décennale et celle-ci ne conteste pas sa garantie.

Par voie de conséquence, il y a lieu de condamner la SMABTP in solidum avec la SARL FOX-ORN à indemniser Monsieur et Madame Y des préjudices résultant des désordres affectant leur maison d’habitation.

Sur les travaux réparatoires des désordres :

L’expert a préconisé des travaux de reprise uniquement s’agissant des fissures de la façade arrière.

Il indique qu’il faut renforcer depuis l’intrados la poutre concernée, complété de travaux de plâtrerie et peinture depuis l’intérieur et la reprise des enduits de ravalement et l’application d’un I3 pour harmoniser la teinte de la façade.

En réponse aux dires en pages 19 et 20 de son rapport, l’expert a estimé le coût des réparations (renforcement de la poutre, reprise de la façade et reprise des peintures) à la somme de 10 903,17 euros à la date du 1er novembre 2020, somme à laquelle seront condamnés in solidum la SARL FOX- ORN et la SMABTP.

Les époux Y sollicitent en outre que des honoraires de maîtrise d’oeuvre soient mis à la charge de la SARL FOX- ORN et de la SMABTP au motif que le principe de réparation intégrale du préjudice s’impose à l’assureur de garantie décennale.

L’expert judiciaire a cependant indiqué en réponse aux dires en pages 19 et 20 de son rapport que :

“Le maître d’œuvre, éventuellement souhaité par la requérante aurait pour mission de contrôler la mise en œuvre des dits travaux. Ceci est envisageable mais de notre point de vue reste un choix et non une obligation. Car à toute fin utile, nous rappelons que ces travaux réparatoires impliquent une nouvelle garantie décennale de l’entreprise retenue pour ce faire, ainsi que la couverture de son assureur. (…) Le bureau d’ingénierie ADX en la personne de Monsieur AD AE ingénieur expert indépendant, en page 3 de son analyse et sa note de calcul, préconise deux solutions, dont l’une “Plat Carbonne ” est retenue pour les autres cas de type 3 similaires, dans le lotissement. De notre avis donc, il reviendra à la requérante de décider de l’opportunité de s’adjoindre une as[…]tance à maîtrise d’ouvrage.”

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Ainsi, l’expert judiciaire considère que la mission de maîtrise d’oeuvre n’est pas nécessaire. Il en ressort que c’est à bon droit que la SARL FOX-ORN et la SMABTP s’opposent depuis l’origine à cette demande.

Les époux Y seront en conséquence déboutés de leur demande en paiement de la somme de 2 172 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre.

Il sera en revanche fait droit à leur demande d’indemnisation des frais de relogement de leurs locataires durant les travaux que l’expert a évalué à 4 nuitées à 60 euros soit à la somme totale de 240 euros.

La SARL FOX-ORN et le SMABTP seront condamnées in solidum à leur payer cette somme.

2- Sur les autres demandes :

Les époux Y qui n’occupent pas la maison atteinte par les désordres, ne justifient pas du préjudice moral dont ils sollicitent réparation. Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur X Y et Madame Z Y les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer dans le cadre du présent litige.

En conséquence, la SARL FOX-ORN et la SMABTP seront condamnées in solidum à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Parties perdantes, la SARL FOX-ORN et la SMABTP seront condamnées in solidum aux dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire, avec droit de recouvrement direct à Maître Emeric DESNOIX membre de la SELARL CABINETS DESNOIX qui en a fait la demande.

La SARL FOX-ORN et la SMABTP seront déboutées de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

Condamne in solidum la SARL FOX- ORN et la SMABTP à payer à Monsieur X Y et Madame Z Y née AA les sommes de :

- 10 903,17 euros au titre des travaux de reprise des désordres avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le mois de décembre 2022 date de dépôt du rapport jusqu’à la date du présent jugement ;

- 240 euros au titre des frais de relogement des locataires pendant la durée des travaux, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

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Déboute Monsieur X Y et Madame Z Y née AA de leur demande en paiement des honoraires de maîtrise d’oeuvre ;

Déboute Monsieur X Y et Madame Z Y née

AA de leur demande au titre du préjudice moral ;

Condamne in solidum la SARL FOX- ORN et la SMABTP à payer à Monsieur X Y et Madame Z Y née AA la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la SARL FOX- ORN et la SMABTP de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL FOX – ORN et la SMABTP aux dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire ;

Accorde à Maître Emeric DESNOIX membre de la SELARL CABINETS DESNOIX le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civ ile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

V. AUGIS B. CHEVALIER

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